淺談住宅小區(qū)業(yè)主的概念和權(quán)利

　　淺談住宅小區(qū)業(yè)主的概念和權(quán)利
　　
　　兩個(gè)司法解釋總結(jié)了《物權(quán)法》實(shí)施以來的司法實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，根據(jù)立法規(guī)定提出了審判中應(yīng)當(dāng)掌握的原則，給業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個(gè)明確雙方權(quán)利義務(wù)和衡量自己行為尺度的標(biāo)準(zhǔn)。
　　業(yè)主的概念
　　業(yè)主是指一定物業(yè)的主人，包括自然人、法人、其他組織和國(guó)家。住宅小區(qū)業(yè)主通常是指購買房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要民事主體之一�！段餀�(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。法律雖然給出了高度概括的文字規(guī)定，但并不能涵蓋和解釋實(shí)踐中所出現(xiàn)的種種特殊現(xiàn)象。
　　根據(jù)最高法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有
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業(yè)服務(wù)，小區(qū)公共管理事務(wù)直接與他們的各項(xiàng)利益有關(guān)，其法律地位相當(dāng)于法律上的準(zhǔn)業(yè)主，筆者認(rèn)為經(jīng)其子女書面授權(quán)委托，明確這類業(yè)主可以享有行使業(yè)主權(quán)利、參與小區(qū)公共事務(wù)，有投票和參與選舉（被選舉）的權(quán)利，經(jīng)其他業(yè)主認(rèn)可并經(jīng)選舉成為小區(qū)自治組織成員。
　　有的家庭三代同堂，戶籍、生活居住也都在小區(qū)內(nèi)，購房者是第二代子女，三代都享有物業(yè)服務(wù)，小區(qū)公共事務(wù)都與他們直接有關(guān)，而對(duì)某一具體事務(wù)三代人可能會(huì)有完全不同的意見和看法，確定有投票權(quán)和被選舉權(quán)的只能按照法律上的業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)來確定，其他人只能作為生活中的業(yè)主來確定身份，不享有法律上業(yè)主的完整權(quán)利，不能以法律上業(yè)主的身份和資格來提出各種法律主張（生活中的一般要求除外），否則也是無效的。
　　子女購房自住而父母經(jīng)常來同住，但父母同時(shí)也另有住房，這樣的父母就不具備本小區(qū)（生活上的）業(yè)主的身份，只能視為臨時(shí)居住者或業(yè)主的親友，不具備享有物業(yè)服務(wù)的主體資格，不宜參與小區(qū)公共事務(wù)包括對(duì)其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律性評(píng)價(jià)，即使有合理意見也應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)權(quán)人（法律上的業(yè)主）來提出，而不宜視同為業(yè)主本人的意見。實(shí)踐中會(huì)有偶而住在小區(qū)、僅與業(yè)主有親友關(guān)系、甚至僅僅出入過小區(qū)的人都會(huì)自認(rèn)為或自稱為業(yè)主，對(duì)小區(qū)公共管理事務(wù)提出指責(zé)和批評(píng)，提出各種要求，對(duì)此需要審慎甄別，防止濫用業(yè)主身份對(duì)小區(qū)管理和其他業(yè)主的權(quán)利造成侵害。
　　夫妻間或共有權(quán)人如何確定業(yè)主身份，根據(jù)司法解釋依法登記在產(chǎn)權(quán)證上的人是業(yè)主，那么夫妻是共有權(quán)人，一戶或一套住宅會(huì)有二個(gè)以上的業(yè)主，如果在小區(qū)選舉或投票活動(dòng)中夫妻對(duì)同一事務(wù)存在相反的意見（例如對(duì)于是否同意封閉前后陽臺(tái)，夫妻間產(chǎn)生完全不同的意見），那一個(gè)意見應(yīng)計(jì)為有效票？針對(duì)這種情況，必須在事先確立一個(gè)行使權(quán)利的業(yè)主（簡(jiǎn)稱行權(quán)人）的概念，并經(jīng)具有業(yè)主身份的夫妻自行商議確定夫或妻為行權(quán)人即簽字表態(tài)、投票選舉的人，通常就是以產(chǎn)權(quán)證的名字為準(zhǔn)，而其他雖具備業(yè)主身份的人就不能作為行權(quán)人進(jìn)行投票，以自行排除的方式確定一戶業(yè)主的唯一意見。
　　確定法律上的業(yè)主身份對(duì)小區(qū)公共管理事務(wù)具有重要意義，這涉及到小區(qū)自治組織（業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)）成員的投票、選舉活動(dòng)的合法性有效性，業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的正當(dāng)、合法、有效，業(yè)主_行動(dòng)的合法有效，以及業(yè)主提起訴訟的主體適格等方面都將導(dǎo)致不容忽視的法律后果，因此在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握。例如在選舉中安排人員對(duì)參與選舉和被選舉的業(yè)主資格進(jìn)行甄別確認(rèn)，以保證投票結(jié)果的有效性合法性；在征求意見中對(duì)投票者的行權(quán)人身份進(jìn)行提示，保證投票結(jié)果的有效性。如果忽視這項(xiàng)工作，就可能出現(xiàn)某戶雖然表示了某種投票意見，但出現(xiàn)行權(quán)人否認(rèn)投票意見的現(xiàn)象，導(dǎo)致投票結(jié)果不準(zhǔn)確。也可防止不具有業(yè)主身份的人以業(yè)主名義要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供額外服務(wù)，甚至擾亂小區(qū)管理秩序。這種審查與選舉活動(dòng)中的選民、候選人資格審查性質(zhì)相同，因此應(yīng)當(dāng)成為住宅小區(qū)自治管理活動(dòng)中的一項(xiàng)常規(guī)工作內(nèi)容。
　　業(yè)主的權(quán)利
　　除了一般民事主體所擁有的民事權(quán)利外，住宅小區(qū)的業(yè)主還應(yīng)具有特定主體的權(quán)利。
　　住宅小區(qū)業(yè)主的權(quán)利首先是對(duì)物業(yè)專有部位的完整所有權(quán)，即對(duì)其所購房產(chǎn)的占有、使用 ……（未完，全文共3383字，當(dāng)前僅顯示1709字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《淺談住宅小區(qū)業(yè)主的概念和權(quán)利》）