我國(guó)房地產(chǎn)信托若干問(wèn)題分析

　　內(nèi)容摘要:隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)投資信托也得到了較快的發(fā)展,本文分析了其在發(fā)展過(guò)程中存在諸多制約因素,并就如何進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)問(wèn)題作初步探討。
　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托 問(wèn)題 完善
　　
　　作為一個(gè)新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)出現(xiàn)不過(guò)兩三年的時(shí)間,其熱潮始于2003年6月央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡(jiǎn)稱 “121號(hào)文件”,這一文件對(duì)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問(wèn)題的新渠道,截止2004年6月底,全國(guó)房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而,銀監(jiān)會(huì)于2005年國(guó)慶前發(fā)布的“212號(hào)文件”——《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅(jiān)冰”。此時(shí),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已
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資金集合起來(lái)投資于房地產(chǎn),通過(guò)其特有的運(yùn)行機(jī)制,使得一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用較少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策。
　　
　　我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題
　　
　　房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場(chǎng),作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是,由于我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還是一個(gè)新生事物,所以在我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問(wèn)題。
　　法律法規(guī)尚不健全
　　目前我國(guó)信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來(lái)開展業(yè)務(wù)。從目前國(guó)內(nèi)的法律環(huán)境看,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無(wú)法進(jìn)行公募、無(wú)法上市流通、無(wú)法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國(guó)外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時(shí)選擇買進(jìn)、持有、賣出。同時(shí),在募集資金的使用上,雖然產(chǎn)品設(shè)計(jì)了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)股權(quán)、購(gòu)買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運(yùn)用方向,但實(shí)際上還是只能用于短期貸款和要求對(duì)方回購(gòu)的短期物業(yè)投資行為,無(wú)法長(zhǎng)期或永久性地購(gòu)入商業(yè)物業(yè),進(jìn)行租賃、經(jīng)營(yíng)等商業(yè)運(yùn)營(yíng)。
　　
　　道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
　　房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還沒(méi)有形成完善的運(yùn)作模式,對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,由于存在信息不對(duì)稱,信托投資公司在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對(duì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會(huì)《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制,信托公司仍有可能會(huì)降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則。
　　
　　項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
　　房地產(chǎn)信托的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作,如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問(wèn)題,則信托產(chǎn)品無(wú)論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目本身的先天缺陷是無(wú)法避免的。
　　
　　進(jìn)一步完善房地產(chǎn)投資信托的建議
　　
　　從上述分析可以看出,我國(guó)房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的發(fā)展,因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗?在我國(guó)還需要更進(jìn)一步完善。
　　建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境
　　加快我國(guó)相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進(jìn)度,為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面,海外的立法和實(shí)踐能給我國(guó)很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī),保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明,來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面,要防止它與銀行等房地 ……（未完，全文共3331字，當(dāng)前僅顯示1683字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《我國(guó)房地產(chǎn)信托若干問(wèn)題分析》）