城鄉(xiāng)結(jié)合部集體建設(shè)用地集約利用初探

　　城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)位特殊，且由小變大、由狹為廣，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)渡性導(dǎo)致土地利用也具有相應(yīng)的過(guò)渡性、動(dòng)態(tài)性、差異性和復(fù)雜性等特征，土地權(quán)屬性質(zhì)復(fù)雜，土地利用類型多樣，空間布局復(fù)雜，集體建設(shè)用地集約利用難度較大。
　　一，基本狀況：
　　富陽(yáng)屬于典型的低山丘陵地區(qū)，總體地貌特征“兩山夾江”，平原面積較小，耕地主要分布在沿江小平原和新登小盆地，坡度小于度的平原耕地只占耕地面積的，其它耕地分布在不同坡度上的小區(qū)塊。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，建設(shè)占用耕地的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，居住、工礦、交通用地隨之增加，建設(shè)用地的擴(kuò)張占用了大量的良田，且后備資源不足，耕地適宜面積較小，城鄉(xiāng)結(jié)合部存量空間不足，增加有效耕種面積潛力不大。
　　城市總體發(fā)展起步晚，但速度較快，四個(gè)街道土地總面積為公頃，建設(shè)用地面積公頃，人均耕地約畝；近年來(lái)，由于城市用地面積不斷上升，部份城鎮(zhèn)居民人均居住用地超過(guò)平方米，城鎮(zhèn)居民點(diǎn)向道路兩邊擴(kuò)散延展，新建小區(qū)量大，造成了土地浪費(fèi)，土地利用率不高，同時(shí)影響到城市整體景觀。
　　二，當(dāng)前集體建設(shè)用地管理的薄弱環(huán)節(jié)：
　�。撼鞘薪ㄔO(shè)的不斷發(fā)展，為提升城市品位程度和綜合競(jìng)爭(zhēng)力
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力。第五，建設(shè)用地定額指標(biāo)不明，單位面積投資強(qiáng)度不夠，缺乏向空間發(fā)展、高投入和高科技方向發(fā)展。
　�。杭w土地流轉(zhuǎn)相當(dāng)普遍，目前農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)還存在著自發(fā)的、無(wú)序的現(xiàn)象，集體土地交易行為主體，既有集體、又有基層部門，甚至還有使用土地的企業(yè)和個(gè)人；作為交易對(duì)象的土地，既有依法辦理過(guò)土地使用手續(xù)的集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，也有農(nóng)村宅基地，還有集體農(nóng)用地直接轉(zhuǎn)讓、出租后擅自改變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地的；土地流轉(zhuǎn)形式以土地轉(zhuǎn)讓、出租為主，既有公開轉(zhuǎn)讓，也有隱形交易，造成了大量集體土地資產(chǎn)流失，影響了土地市場(chǎng)的正常秩序，給集體建設(shè)用地發(fā)展埋下了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的隱患；為了規(guī)范集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，逐步制定了相關(guān)的管理辦法，從而在客觀上承認(rèn)了集體非農(nóng)建設(shè)用地土地市場(chǎng)存在的合理性。一方面，集體土地市場(chǎng)的存在對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)、國(guó)家建設(shè)征用集體土地和耕地保護(hù)構(gòu)成了極大的沖擊；另一方面，集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，對(duì)保護(hù)耕地起到了積極作用，促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化配置，有利于盤活城鄉(xiāng)結(jié)合部存量土地，促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制和城鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也使失地農(nóng)民的生活有了基本的保障，利弊并存。
　　三、城鄉(xiāng)結(jié)合部集體建設(shè)用地管理思索
　�、敝贫ㄕ�，積極推行撤村建居改革試點(diǎn)工作
　　根據(jù)當(dāng)前建設(shè)用地現(xiàn)狀，推行撤村建居工作勢(shì)在必行，由于城市核心區(qū)近郊還有相當(dāng)一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，村保留著現(xiàn)有_，農(nóng)居混雜、衛(wèi)生狀況和環(huán)境面貌較差，社會(huì)治安問(wèn)題較多，仍有一些住宅建設(shè)沿襲原來(lái)的農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)，布局雜亂，給城市規(guī)劃建設(shè)管理帶來(lái)了一定的困難，因此，積極推行撤村建居政策，實(shí)行統(tǒng)一多層公寓建設(shè)，是符合我市“建經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，創(chuàng)文化名城”的總體要求。其次，可以考慮在征地過(guò)程中將被征地農(nóng)民居住的村莊建設(shè)用地一并轉(zhuǎn)為國(guó)有，同時(shí)通過(guò)招商引資或由政府和集體共同出資等多種辦法，依據(jù)城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，發(fā)揮當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢(shì)和生產(chǎn)傳統(tǒng)，通過(guò)建立各種產(chǎn)品加工基地、興辦各類企業(yè)、參加社會(huì)養(yǎng)老保障等方式，妥善解決農(nóng)民失地后的生存和發(fā)展。
　　⒉加強(qiáng)各規(guī)劃的銜接，采取村鎮(zhèn)規(guī)劃與城市規(guī)劃并行體系
　　進(jìn)一步完善各部門規(guī)劃，使各項(xiàng)規(guī)劃成為一個(gè)有機(jī)的整體，充分發(fā)揮各項(xiàng)規(guī)劃對(duì)城鄉(xiāng)土地利用的引導(dǎo)作用和對(duì)城市規(guī)模的控制作用。首先要明確城區(qū)規(guī)劃內(nèi)的土地用途基礎(chǔ)上，結(jié)合城郊結(jié)合部的土地使用條件，依據(jù)本市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化各方面發(fā)展要求，確定規(guī)劃紅線外的土地用途，可以考慮先將村鎮(zhèn)規(guī)劃納入到城市規(guī)劃體系并行中，并使之與土地利用規(guī)劃相銜接，通過(guò)制定嚴(yán)格的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用規(guī)劃等，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的實(shí)施管理。二是要加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，以新的利益關(guān)系，提高城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用效率，運(yùn)用我市建立的土地市場(chǎng)管理手段優(yōu)化配置數(shù)量較大的建設(shè)用地，這是滿足我市建設(shè)用地需求的根本途徑，是保護(hù)耕地的根本措施，也是推進(jìn)城市化進(jìn)程的根本出路。三是要界定城鄉(xiāng)結(jié)合部的區(qū)域范圍，增編城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用總體規(guī)劃，創(chuàng)導(dǎo)對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地進(jìn)行用途分區(qū)管制的一種新思路。第四，對(duì)建制鎮(zhèn)以上（包括城市及城郊結(jié)合部）區(qū)域、將閑置土地、存量土地、新增用地一并納入供地范圍，壟斷一級(jí)市場(chǎng)，調(diào)控二級(jí)市場(chǎng)。閑置土地中，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，用地符合“兩個(gè)”規(guī)劃，可適當(dāng)定延土地使用期限，不符合土地利用總體規(guī)劃的，易地調(diào)整用地或用途，鼓勵(lì)科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好，符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的項(xiàng)目利用閑置和存量土地。五是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的規(guī)范管理，嚴(yán)格用地審批，對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村居民用地進(jìn)行“城中村”改造，堅(jiān)持先規(guī)劃后建設(shè)的原則。
　�、痴{(diào)整城鄉(xiāng)結(jié)合部產(chǎn)業(yè)布局，促使城郊非農(nóng)產(chǎn)業(yè)向工業(yè)功能區(qū)集中
　　通過(guò)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)改變城鄉(xiāng)結(jié)合部集體建設(shè)用地布局分散的現(xiàn)狀，集聚土地的規(guī)模效益，促進(jìn)土地的合理配置和城鄉(xiāng)結(jié)合部社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過(guò)對(duì)集體建設(shè)用地布局進(jìn)行調(diào)整，抓住企業(yè)“退城進(jìn)園”的時(shí)機(jī)，將鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和個(gè)體私營(yíng)企業(yè)等各項(xiàng)建設(shè)向開發(fā)園區(qū)和工業(yè)功能區(qū)等集中，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，農(nóng)業(yè)高生態(tài)園集中，特別是向高橋、鹿山、東洲工業(yè)功能區(qū)的集中，可提高土地利用集約化程度，既節(jié)約了大量的農(nóng)業(yè)用地，又使工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向 ……（未完，全文共4325字，當(dāng)前僅顯示2184字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《城鄉(xiāng)結(jié)合部集體建設(shè)用地集約利用初探》）