論房地產開發(fā)的成本控制

　　摘要： 本文主要通過對房地產開發(fā)過程中主要成本形成的分析，來探討一下房地產項目開發(fā)的成本控制方法，從而提高項目的利潤。
　　關鍵詞： 房地產 成本 房價
　　房地產在目前的中國乃至世界，都是一個非常熱門的話題，它不僅僅在經濟領域有著重要的意義，還_到了每一個老百姓的生活中，許許多多的老百姓還在窮其一生來買一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房價。房地產開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是天經地義的，但是如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產的開發(fā)成本就非常有意義。本文主要分兩部分，首先介紹如何控制房地產成本，第二部分介紹控制房地產成本的意義。
　　首先，我覺得要控制好房地產開發(fā)的成本需要投資的理性。在中國這種不成熟的市場機制下，不管是投資者還是消費者都缺乏理性的頭腦，都喜歡一窩嗡的上。這就產生了許多不必要的浪費，換言之就增加許多不必要的成本。在這里面表現最
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理性的價格取得土地對成本控制的作用非常大，因為土地費用的彈性比較大，占成本的比重也很大�？赡荛_發(fā)商會對這條建議感到幼稚，因為誰都想取得便宜的土地，現在哪還有？但是不知道有多少開發(fā)商想過，造成如今這種土地價格居高不下局面人不是別人，是開發(fā)商自己，如果大家都理性的分析市場，理性的評估土地的價格，土地的價格就自然降下來了。
　　其次，要控制好房地產開發(fā)的成本，前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設計階段。大家可能會有疑慮，這樣的話不就加大了前期的成本了嗎？不錯，是加大了前期的成本，但是對整個項目的成本控制來考慮，現在的投入是事半功倍的。
　　可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是現在沒有幾個房地產公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。你就想吧，我們對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓角，海市蜃樓。還有一點要說的就是在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。
　　設計階段一般分為初步設計和施工圖設計。我要說的是現在的設計太浮躁，主要責任在開發(fā)商。由于現在設計市場競爭很激烈，開發(fā)商完全不按照標準支付設計費，把設計費用壓得很低，更不可思議的是現在一般的單體設計周期都在一周左右，有的甚至5天出施工圖，說實話，這么短的時間畫圖都畫不出來，更別提什么設計思想，什么風格。大多都是復制拷貝過來的東西。所以現在都在說站在大街上你就分不清是在哪里，因為全國的建筑都是千篇一律的，一個地區(qū)，一個城市乃至一個單體建筑，都沒有自己的的風格。大家都在尖銳批評設計師時，也想想他們的為難之處吧，因為經典的誕生不是偶然的，是要付出大量的心血的。同時我們也可想象，就這樣出來的設計能保證經濟適用的原則嗎？我們開發(fā)商最容易犯的毛病就是：“我看哪個地方哪個建筑不錯，你就照他的風格來”，不注意建筑比例、勻稱，亂上造型，造成頭重腳輕，不協(xié)調，不適用，更不經濟，舉一個最簡單的例子，現在濱州的建筑都喜歡在屋頂做一個型鋼或者是別的結構的造型，那東西沒一點使用價值，視野開闊的建筑還好說，有的建筑在角落里面，沒有仰視角度，人們就根本看不到這造型，一個造型下來少則幾萬，多則幾十萬，這對一個單體建筑來說不是一個小數目。還就是盲目的引進江南園林風格，這可能為了迎合一些住戶的胃口，但是這東西建造上很不經濟，使用上更不經濟，不環(huán)保。比如說江南的天氣以陰濕為主，所以那里的建筑都比較輕靈、虛幻，窗洞都開得比較大，可以改善室內的采光和通風，但是在濱州我們現在看到的也是大片大片的玻璃窗、玻璃幕在烈日下暴曬，冬天不保溫，夏天不隔日，能量的損耗量太大了。輕靈是一種美，厚重也是一種美，本土的東西應該成為主流，外來的東西可以作為點綴。管理的嚴密對于控制成本的作用是不言而喻的。與其他項目比如軟件開發(fā)項目相比較，房地產開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的經濟損失，所以說那些松散的管理形式是不適合房地產項目管理的。對于組織的管理、人力的管理等等我就不說了，都很重要，我在這里我只說兩個非常關鍵的地方，我覺得是對成本控制最有意義的，那就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理�？梢赃@樣說，在 ……（未完，全文共3601字，當前僅顯示1819字，請閱讀下面提示信息。收藏《論房地產開發(fā)的成本控制》）