土地交易及房產(chǎn)開發(fā)稅收專項清理工作

目錄/提綱：……
一、主要做法
（一）精心組織，周密安排
（二）內(nèi)查外調(diào)，準備充分
（三）摸底排查，抓住重點
（四）多方取證，取得突破
（五）深入檢查，力求實效
二、存在的問題
（一）房地產(chǎn)行業(yè)的主要違法事實和手段
（三）房地產(chǎn)開發(fā)商納稅意識有待于進一步加強
（四）征管手段有限，票據(jù)管理不力
（五）對偷漏稅處罰偏輕，企業(yè)偷稅成本偏少
三、改進建議
（一）加大稅法宣傳力度
（二）嚴格發(fā)票管理
（三）強化財務管理
（四）強化稅務稽查，加大處罰執(zhí)行力度
（五）加強部門配合，實現(xiàn)源泉控管
（六）實行項目跟蹤管理
四、經(jīng)驗體會
（一）黨政領導的重視和支持是順利開展地稅稽查工作的重要保證
（二）提高公民納稅意識、營造良好的納稅氛圍是做好稅收工作的前提
（三）抓住重點，有的放矢是是提高稽查工作效率，發(fā)揮稽查工作職能作用的有效措施
（四）加強聯(lián)系，協(xié)調(diào)配合是做好稽查工作的重要依靠
……

　　
　　地稅局稽查局土地交易及房產(chǎn)開發(fā)稅收專項清理工作總結(jié)
　　開展土地交易稅收清查 整頓規(guī)范土地交易市場
　　2005年，根據(jù)新余市政府關(guān)于開展土地交易及房產(chǎn)開發(fā)市場治理整頓工作的統(tǒng)一部署和安排，新余市地稅局稽查局組織開展了土地交易及房產(chǎn)開發(fā)稅收專項清理工作，在摸索和實踐中，稽查人員逐步探索出一條房地產(chǎn)交易稅收清理的新路子，通過精心組織和合理安排，房地產(chǎn)稅收清理工作取得了一定的成效，共清理檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)18戶，清理地方各稅300多萬元，有力地打擊房地產(chǎn)交易過程中的偷逃稅行為，整頓和規(guī)范了我市房地產(chǎn)交易市場稅收秩序。
　　一、主要做法
　�。ㄒ唬┚慕M織，周密安排
　　市局領導對土地交易及房產(chǎn)開發(fā)稅收專項清理工作非常重視，將其列入局務會重要議事日程，進行專題研究部署，制定了清理工作方案，明確了檢查范圍和重點、時間和人員安排、步驟和方法，指定專人負責清理工作總結(jié)材料，成立了以市局分管稽查工作的副局長為組長、各業(yè)務科室及直屬單位負責人為成員的清理工作領導小組，在稽查局設立清理工作辦公室，由稽查局牽頭，具體負責清理日常工作。市局從稽查局、直屬分局抽調(diào)6位業(yè)務骨干組成2個清理檢查小組，對2003年1月至2005
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，對走訪了其控股企業(yè)華城房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，詢問其有關(guān)土地變更情況，因市國稅局已把靈頓－沃斯公司和華城房地產(chǎn)公司的賬本調(diào)走，為了盡快查清事實，我們直接到市國稅局相關(guān)部門查找有關(guān)數(shù)據(jù)，復印有關(guān)憑證，最后走訪了市國資委，從市國資委了解到其收購新余鍛壓公司的付款情況，這樣我們對該公司土地變更的來龍去脈就一清二楚。對超力房地產(chǎn)公司，我們化了大量精力，對房地產(chǎn)企業(yè)及其掛靠的9個項目部一一進行檢查，查看了建筑現(xiàn)場和售房部，詢問了售樓小姐、項目負責人、企業(yè)經(jīng)理，復印了相關(guān)資料和證據(jù)，互相印證，以確定掛靠事實。對福州永益投資有限公司，我們對福州永益公司與新余永益公司的由來，新余永益公司內(nèi)部股權(quán)、法人代表之間的變更的來龍去脈進行了認真細致的調(diào)查取證，詢問了前后任法人代表和財會人員，檢查了賬簿憑證，復印了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資金平衡表等資料，取得了股份轉(zhuǎn)讓份額、土地支付費用等有關(guān)數(shù)據(jù)。通過大量取證，我們摸清了情況，理清了思路，查清了事實，得到市政府和市局領導的充分肯定。
　�。ㄎ澹┥钊霗z查，力求實效
　　在這次清理中，我們不僅對土地交易進行了清理，還對相關(guān)的房地產(chǎn)稅收一并進行了清理。如我們在清理中發(fā)現(xiàn)，清宏房地產(chǎn)公司龍鳳花苑及不夜城兩個開發(fā)項目存在少繳稅款的情況，就著手進行清查，剛開始該單位以各種欺騙手段提供虛假的收款收據(jù)和偽造的售房合同，拒不提供真實的財務數(shù)據(jù)和納稅資料，通過外圍調(diào)查取證，確認該開發(fā)商存在少繳稅款行為，我們對其進行了多次催繳稅款，但該開發(fā)商一再躲避拒不繳納，后來我們與公安機關(guān)聯(lián)合辦案，通過采取強制手段，迫使其提供所有納稅資料，查清其偷漏稅事實，對其幾年來少繳稅款情況一并進行了結(jié)算，目前已追繳地方各稅50多萬元。對康居集團公司，我們抽調(diào)了專人組成檢查小組，對其進行檢查，檢查小組查看了賬簿憑證，走訪了相關(guān)單位，取得了公安等部門的配合和支持，檢查中發(fā)現(xiàn)該單位不僅存在大量的土地交易行為，而且在商品房銷售過程中也存在漏稅行為，全年追繳地方各稅近200萬元。
　　二、存在的問題
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)行業(yè)的主要違法事實和手段
　　房地產(chǎn)開發(fā)商大多財務核算不健全，預售房款掛往來不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，價外費用不按規(guī)定納稅，開發(fā)商在商品房出售前的土地未按規(guī)定規(guī)定申報土地使用稅，自用房產(chǎn)未申報房產(chǎn)稅和土地使用稅，合作建房、私下轉(zhuǎn)讓土地、以商品房抵建筑施工勞務、材料款等不按規(guī)定納稅，不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本、虛列開發(fā)成本，項目建設周期較長，致使營業(yè)稅申報不實，所得稅和土地增值稅難以到位，房產(chǎn)稅和土地使用稅征管漏洞很大。
　�。ǘ⿲τ诎抵修D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或以擁有土地者的名義報建，辦證，實則是開發(fā)者已變更或以轉(zhuǎn)讓股份，變更法人代表的情形，在稅收認定上難度大，缺乏法律依據(jù)。
　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)商納稅意識有待于進一步加強
　　一些開發(fā)商納稅意識淡薄，認為要到辦理產(chǎn)權(quán)證向購房者開具銷售發(fā)票時才需繳稅，而平時在收到預收房款、定金沒有向稅務部門領取房地產(chǎn)預收款收據(jù)，也沒有向稅務部門申報納稅，稅收管理明顯滯后，而且僅靠一張房地產(chǎn)銷售發(fā)票來控管顯得不足。
　　（四）征管手段有限，票據(jù)管理不力
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目牽涉面廣，從土地使用權(quán)的取得，到工程項目的立項、開工、再到商品房的預售，產(chǎn)權(quán)登記都有相關(guān)部門監(jiān)管，而稅務部門對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收的征管，普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合，才能掌握其稅源資料，但由于種種原因很難形成部門合力。
　　（五）對偷漏稅處罰偏輕，企業(yè)偷稅成本偏少
　　依照現(xiàn)行《征管法》63條或64條規(guī)定，對偷稅或不申報納稅的可處以百分之五十以上，五倍以下的罰款。但在實際操作中，要認定為偷稅很難，且土地增值稅、企業(yè)所得稅都予先帶率征收，因核算不實而查補的稅款，缺少處罰依據(jù)，容易誘發(fā)企業(yè)“查到是你的，查不到是我的”的僥幸心理。
　�。┗榻�(jīng)費不足、稽查辦案方式單一、稽查手段落后、房地產(chǎn)稅收征管軟件缺乏、信息化程序明顯滯后等，制約了稽查工作的開展。
　　三、改進建議
　�。ㄒ唬┘哟蠖惙ㄐ麄髁Χ�。多與房地產(chǎn)開發(fā)商、財會人員溝通座談，組織辦稅業(yè)務培訓，宣傳稅收法律法規(guī)，對誠信納稅戶予以表彰，對典型偷漏稅大案及時曝光，努力形成“納稅光榮，偷稅可恥”的良好氛圍。
　�。ǘ﹪栏癜l(fā)票管理。對用白條支付款項、沒有按規(guī)定開具、取得發(fā)票的行為予以嚴厲處 ……（未完，全文共4567字，當前僅顯示2307字，請閱讀下面提示信息。收藏《土地交易及房產(chǎn)開發(fā)稅收專項清理工作》）