和諧社會視角下的房地產(chǎn)調(diào)控政策解析

　　□ 作者：1、華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院 2、華中科技大學土木工程與力學學院 彭開麗1 李紅波2
　　內(nèi)容摘要：本文分析了和諧社會目標下實施房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性，討論了房地產(chǎn)政策主體之間的互動關系。并運用新制度經(jīng)濟學方法闡述了政府用制度性安排解決房地產(chǎn)市場外部性問題的必要性，最后得出結(jié)論：房地產(chǎn)調(diào)控政策是構(gòu)建和諧社會的必然要求。
　　關鍵詞：和諧社會 房地產(chǎn)調(diào)控政策 房地產(chǎn)政策主體 制度性安排
　　國務院七部委于2005年4月頒發(fā)了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，標志著中央政府對房地產(chǎn)市場的直接調(diào)控全面展開；2006年5月，國務院常務會議針對當前房地產(chǎn)市場目前還存在的一些如少許城市房價過高、房價上漲過快、住房供應結(jié)構(gòu)性矛盾突出、市場管理比較混亂、投資增長過快等問題，又從調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，加強稅收、信貸和土地政策的調(diào)節(jié)，完善統(tǒng)計和信息披露制度等六個方面提出了房地產(chǎn)調(diào)控的原則意見；緊接著九部委頒布了《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，開始了房地產(chǎn)的新一輪宏觀調(diào)控。
　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政策在短期內(nèi)出臺如此之多，表明房地產(chǎn)業(yè)正面臨著嚴峻的形勢，對房地產(chǎn)市場的
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建和諧社會”的宗旨。
　　房地產(chǎn)政策的主體關系分析
　　黨的十六屆四中全會決議中第一次提出構(gòu)建社會主義和諧社會的命題，明確指出：形成全體人民各盡其能、各得其所，而又和諧相處的社會。學術界對“和諧社會”有比較一致的解釋：社會的各個_能夠?qū)崿F(xiàn)良性的互動，整個社會能夠表現(xiàn)出一種公正的狀態(tài)，社會能夠安全地運行和健康地發(fā)展�，F(xiàn)代和諧社會能夠協(xié)調(diào)好社會整體利益和個體利益的關系，因而能充分激發(fā)社會的活力，使創(chuàng)造財富的源泉得以充分涌流，使社會呈現(xiàn)一種公正的狀態(tài)，使社會各個_和社會成員“各盡所能，各得其所”。
　　在當代中國，房地產(chǎn)既是一種產(chǎn)業(yè)，又是各類利益集團角逐的載體，既是政府官員打造政績的政治工具，又是重新分配社會財富的非正常方式。沒有哪一個行業(yè)比房地產(chǎn)業(yè)更能反映當前中國社會結(jié)構(gòu)和社會狀況。
　　從建立和諧社會角度出發(fā)，在房地產(chǎn)市場，政府是政策的制定者、監(jiān)督和執(zhí)行者，開發(fā)商、投資者是政策的受動者，中低收入者應是依賴政策維護公平和正義的弱勢_，各個主體之間應保持一種互惠互利的關系：政府、開發(fā)商、投資者等強勢_的利益增進不能以損傷中低收入者弱勢_的利益為必要前提條件，而應是政府、開發(fā)商、投資者等市場強勢_的利益增進同時，中低收入者弱勢_的住房條件隨之得到改善。而實際出現(xiàn)的現(xiàn)象是：政府也是“經(jīng)濟人”，盡力從房地產(chǎn)市場獲得足夠的財政收入；開發(fā)商主導市場；投資者和投機者跟隨開發(fā)商一起追逐利潤最大化。于是，政府、開發(fā)商、投資者和投機者等強勢_都是房價上漲的受益者。這些受益者在各種資源擁有方面具有明顯優(yōu)勢，在同利益相關的制度設計、政策安排等方面也相應地擁有較大的影響力，進而就可能造成一種利用種種優(yōu)勢使購房者受損而使己獲益的局面。這對于房地產(chǎn)購買者，特別是對于中低收入購房者來說是十分不公的。
　　如果地方政府不嚴格執(zhí)行政策維護社會公平和正義的底線，無論房地產(chǎn)在市場如何交易倒賣，城鎮(zhèn)居民中占人口比例80%左右的中低收入者畢竟是房產(chǎn)的最終接盤者，將長久承擔著巨大的購房壓力，這必定會使他們產(chǎn)生諸如不滿、抵觸，甚至反抗的情形，以致于造成社會各階層各個_之間的惡性互動。近二十年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造就了一批暴富階層，也讓中低收入者因購房陷入長期的負債。
　　為了實現(xiàn)社會的安全運行和健康發(fā)展，必須形成一個政府、開發(fā)商、投資者、普通購房者之間良性的、公正的、合理的互動結(jié)構(gòu)。即政府要切實轉(zhuǎn)變職能角色，從經(jīng)濟人轉(zhuǎn)向公仆，樹立科學的政績觀，制定合理的產(chǎn)業(yè)政策，平衡各社會結(jié)構(gòu)收益；開發(fā)商、投資者和投機者要具有一定的社會責任感，遵守法律法規(guī)；普通百姓要積極民主參與公共政策的制定和監(jiān)督等。也要實現(xiàn)包括房屋和土地在內(nèi)的所有社會財富更為公平地分配給所有社會成員，保證房地產(chǎn)資源與房地產(chǎn)商品在社會各成員間公平合理地分配。
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策的新制度經(jīng)濟學分析
　　在傳統(tǒng)經(jīng)濟學角度看來，只有通過市場價格機制的自動調(diào)節(jié)作用，才能使各種生產(chǎn)要素得到合理的配置和有效利用，從而使一國的經(jīng)濟得到最大限度的增長。然而發(fā)達國家經(jīng)濟的實踐從一個側(cè)面證明，市場的能力是有限的。因為現(xiàn)實生活不存在，也不可能存在像亞當斯密所描述的那種完善市場，市場本身的缺陷說明市場經(jīng)濟理論有缺陷，何況我國房地產(chǎn)市場處在摸索前行階段，經(jīng)濟尚處于轉(zhuǎn)型期，_、政策與現(xiàn)實的矛盾沖突如不能得到妥善解決，沉積日久將成為社會動蕩的隱患。而指導我國房地產(chǎn)市場建設的理論是借用國外存在缺陷的市場經(jīng)濟理論和國內(nèi)不成熟的市場理論。只有經(jīng)濟學家職業(yè)的嚴肅性促使經(jīng)濟學家嚴肅地去考慮社會中的個人和_的倫理信條時，經(jīng)濟學家的經(jīng)濟模型和經(jīng)濟理論才能適用于現(xiàn)實世界。
　　從理論上講，市場無疑是配置資源、促進經(jīng)濟效率的一種方式，，而制度強調(diào)糾偏市場失靈，保證市場機制的持續(xù)運行。科斯認為，現(xiàn)實的市場經(jīng)濟運行的缺陷在于經(jīng)濟環(huán)境的外部性，傳統(tǒng)經(jīng)濟學把制度因素作為一種既定的“外生變量”，并將市場價格機制描繪成和諧的、無利益沖突的、無摩擦的過程，而忽視了制度對資源配置的影響。因而在新制度經(jīng)濟學看來，由于土地資源的稀缺性和人的需求的無限性，必然導致人們?yōu)闋帄Z稀缺資源而產(chǎn)生的利 ……（未完，全文共4373字，當前僅顯示2209字，請閱讀下面提示信息。收藏《和諧社會視角下的房地產(chǎn)調(diào)控政策解析》）