基于住房建設(shè)規(guī)劃的房地產(chǎn)供給制度調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、湘潭市住房供需現(xiàn)狀
（一）供給情況分析
（二）需求情況分析
（三）政策效果分析
二、住房建設(shè)規(guī)劃中，湘潭房地產(chǎn)供給存在的主要問題及原因分析
（一）供需總量不平衡
（二）供需結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理
（三）供需地域空間不匹配
（四）政府服務(wù)體系沒跟上
三、基于住房建設(shè)規(guī)劃，構(gòu)建房地產(chǎn)供給長效機制的對策建議
（一）加強_，科學(xué)編制規(guī)劃
（二）從需求端著手，穩(wěn)步擴大有效需求
（三）從供給端發(fā)力，保障多主體供應(yīng)
（四）從部門協(xié)調(diào)著力，提高政府調(diào)控能力
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基于住房建設(shè)規(guī)劃的房地產(chǎn)供給制度調(diào)研報告

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場空前繁榮，價格不斷走高，在北上廣深等一線城市一度出現(xiàn)“暴漲局面”。然而，住房問題是關(guān)系到千家萬戶能否安居樂業(yè)的重大民生問題。因此，中央及省市各級政府高度關(guān)注，面對不斷上漲的房地產(chǎn)價格，紛紛采取限售、限價、限貸、調(diào)稅、調(diào)費等措施，頻繁更新調(diào)控內(nèi)容，以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。在這種大背景下，湘潭作為內(nèi)陸三線城市，近年來房地產(chǎn)價格也不斷上漲，但總體而言房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)。
一、湘潭市住房供需現(xiàn)狀
2017年湘潭全市地區(qū)生產(chǎn)總值為2055.8億元，比上年增長8.3%，全市人均可支配收入27471元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34167元。全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.5:49.4:43.1。2017年末全市常住總?cè)丝跒?85.2萬人，其中，城鎮(zhèn)人口為176.9萬人，城鎮(zhèn)化率為62%。因此，按照工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，當(dāng)前湘潭處于工業(yè)化的中后期和城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展時期，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。
（一）供給情況分析
1.供給總量穩(wěn)步增長。2014-2017年湘潭市城區(qū)住宅總面積分別為3692萬平方米、3820萬平方米、3999萬平方米、4414萬平方米，人均居住建筑面積分別為34.65平方米、35.83平方米、37.30平方米、40.97平方米，人均居住面積不斷增加，超過國家小康社會人均35平方米的標(biāo)準(zhǔn)，
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7年湘潭市城區(qū)新建商品房累計銷售情況來看，90㎡以下的中小套型和144㎡以上的高品質(zhì)住房需求較少，主要集中在90-144㎡的普通商品住房。2014-2017年90-144㎡的累計銷售量分別為108.53萬㎡、109.31萬㎡、133.2萬㎡和238.28萬㎡，分別占當(dāng)年累計銷售總面積的比重為74.1%、71.6%、72.1%和74.1%。
3.區(qū)域需求不平衡。通過從行業(yè)人員獲得的信息來看，九大棚戶區(qū)改造釋放的剛需、中小企業(yè)主和企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)因子女教育和謀求居住環(huán)境改善的改善性需求、首次剛需的年輕人以及因一線城市和長沙限購而返鄉(xiāng)人群的剛需和投資并舉性購房是構(gòu)成湘潭市房地產(chǎn)購房者的主要來源，但這部分人群在空間布局上并不均衡，而受消費習(xí)慣的影響，湘潭市房地產(chǎn)消費者在購房地域選擇上，基本以居所及工作地所在區(qū)域為首選，因此，一定程度上造成了住房需求區(qū)域之間的不平衡。
（三）政策效果分析
1.全面落實國家政策要求，住房市場健康平穩(wěn)發(fā)展。為推進湘潭市住房市場平穩(wěn)發(fā)展，落實國家相關(guān)政策要求，2014-2017年湘潭市各部門出臺了大量有針對性的住房政策，有效推進了房地產(chǎn)去庫存，保障了房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展；提升了保障性住房對象覆蓋面，保障城市中低收入家庭的住房需求，實現(xiàn)對最低收入家庭“應(yīng)保盡�！�；從住房土地政策、人才住房保障政策、發(fā)展住房租賃市場等方面著手，保障住房市場穩(wěn)定發(fā)展的同時，提高住房市場的活力。
2.積極推進住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，住房建設(shè)成本大為降低。湘潭是全國第一個享受住宅工業(yè)化的二級城市，近年來實施了高科•花漾年華、高新投資服務(wù)中心和恒大•翡翠華庭3處PC混凝土住宅產(chǎn)業(yè)化項目。住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化的生產(chǎn)方式來建設(shè)住宅。工業(yè)化意味著標(biāo)準(zhǔn)化，這就大大提高了住房的建設(shè)效率，降低了住房建設(shè)成本。按照中共中央國務(wù)院《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》要求，到2020年裝配式建筑要占新建建筑比例的20%以上。2017年湘潭已實行產(chǎn)業(yè)化方式的商品房占比為21%，提前完成了規(guī)劃要求。
3.大力改善城市人居環(huán)境，房地產(chǎn)市場活躍度大大提高。“精美湘潭”兩年行動計劃的實施，特別是“全國文明城市”的創(chuàng)建及榮譽稱號的獲得，大大改善了湘潭的城市人居環(huán)境，吸引了恒大、萬達、美的等品牌的房企在湘潭投資建設(shè)，提升了房地產(chǎn)市場的活躍度。
4.大力推進“放管服”改革，探索湘潭“棚改”新模式。在棚改工作實踐中，湘潭著力優(yōu)化簡政放權(quán)的“主板”、補齊放管結(jié)合“短板”、打造創(chuàng)新服務(wù)“升級版”，逐步形成了“兩板促一版”的“放、管、服”工作方法，實現(xiàn)了棚戶區(qū)改造從行政審批“長城圖”到并聯(lián)審批“一張表”的轉(zhuǎn)變。棚改拆遷補償全貨幣化，片狀式集中成片推進，以及“大并聯(lián)審批、全流程服務(wù)”工作機制，成為了棚改的“湘潭經(jīng)驗”，得到了國家和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部高度肯定，并向全國推介其成功經(jīng)驗。
在《湘潭市城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2014-2020）》的引導(dǎo)下，湘潭市商品房去庫存效果顯著，住房保障明顯上升，人居環(huán)境不斷改善，住房建設(shè)取得了較大的成果。但規(guī)劃在滿足居民的住房需求、保障房地產(chǎn)的有效供給以及政府的宏觀調(diào)控手段、內(nèi)容上仍然存在一定的差距。
二、住房建設(shè)規(guī)劃中，湘潭房地產(chǎn)供給存在的主要問題及原因分析
從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，房地產(chǎn)市場主要涉及三個主體。一個是居民，是需求方；一個是房地產(chǎn)開發(fā)商，是供給方。按照西方經(jīng)濟學(xué)兩部門經(jīng)濟運行的規(guī)律，當(dāng)市場信息完全充分時，房地產(chǎn)開發(fā)商會根據(jù)居民的需要來生產(chǎn)房子，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡。然而實際上，市場經(jīng)濟由于壟斷、信息不對稱、公共物品等因素的影響，存在市場失靈的情況，不能完全實現(xiàn)資源的有效配置，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的供需失衡，出現(xiàn)一些地方房價瘋漲，另一些地方房價腰斬、開放商跑路等現(xiàn)象的產(chǎn)生，因此，需要第三方，比如國土、稅務(wù)、金融等政府服務(wù)部門運用政策加以宏觀調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場的供需平衡。從當(dāng)前湘潭市住房建設(shè)規(guī)劃和實際發(fā)展的情況來看，湘潭的房地產(chǎn)基本穩(wěn)定發(fā)展，政府的宏觀調(diào)控政策效果也比較明顯，但在土地的供應(yīng)、住房的供給總量和結(jié)構(gòu)以及地域分布等方面仍然存在優(yōu)化的空間。
（一）供需總量不平衡
按照《湘潭市城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2014-2020）》中2014-2017年商品住房建設(shè)年度表的要求，商品房的建筑面積分別為92.5萬㎡、102.96萬㎡、156.65萬㎡、250.66萬㎡，而實際新開工的面積分別為200.23萬㎡、109.07萬㎡、80.16萬㎡、317.66㎡，實際批準(zhǔn)預(yù)售面積為252.60萬㎡、89.93萬㎡、99.21萬㎡、317.66萬㎡，市場實際成交的面積為151.53萬㎡、217.49萬㎡、187.45萬㎡、366.79萬㎡。按理說，如果規(guī)劃按照需求來編制并且嚴(yán)格執(zhí)行的話，不會出現(xiàn)供需總量不平衡的情況。從這一組數(shù)據(jù)就可以看出來，我們在住房建設(shè)規(guī)劃編制過程一是沒有根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的變化及時調(diào)整規(guī)劃，像2016年隨著精美湘潭建設(shè)的實施、 ……（未完，全文共7611字，當(dāng)前僅顯示2672字，請閱讀下面提示信息。收藏《基于住房建設(shè)規(guī)劃的房地產(chǎn)供給制度調(diào)研報告》）