基于住房建設規(guī)劃的房地產供給制度調研報告

目錄/提綱：……
一、湘潭市住房供需現狀
（一）供給情況分析
（二）需求情況分析
（三）政策效果分析
二、住房建設規(guī)劃中，湘潭房地產供給存在的主要問題及原因分析
（一）供需總量不平衡
（二）供需結構設計不合理
（三）供需地域空間不匹配
（四）政府服務體系沒跟上
三、基于住房建設規(guī)劃，構建房地產供給長效機制的對策建議
（一）加強_，科學編制規(guī)劃
（二）從需求端著手，穩(wěn)步擴大有效需求
（三）從供給端發(fā)力，保障多主體供應
（四）從部門協調著力，提高政府調控能力
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基于住房建設規(guī)劃的房地產供給制度調研報告

隨著社會經濟的發(fā)展，我國房地產市場空前繁榮，價格不斷走高，在北上廣深等一線城市一度出現“暴漲局面”。然而，住房問題是關系到千家萬戶能否安居樂業(yè)的重大民生問題。因此，中央及省市各級政府高度關注，面對不斷上漲的房地產價格，紛紛采取限售、限價、限貸、調稅、調費等措施，頻繁更新調控內容，以促進房地產市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。在這種大背景下，湘潭作為內陸三線城市，近年來房地產價格也不斷上漲，但總體而言房地產市場相對平穩(wěn)。
一、湘潭市住房供需現狀
2017年湘潭全市地區(qū)生產總值為2055.8億元，比上年增長8.3%，全市人均可支配收入27471元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34167元。全市三次產業(yè)結構為7.5:49.4:43.1。2017年末全市常住總人口為285.2萬人，其中，城鎮(zhèn)人口為176.9萬人，城鎮(zhèn)化率為62%。因此，按照工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，當前湘潭處于工業(yè)化的中后期和城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展時期，這將對房地產市場產生重大的影響。
（一）供給情況分析
1.供給總量穩(wěn)步增長。2014-2017年湘潭市城區(qū)住宅總面積分別為3692萬平方米、3820萬平方米、3999萬平方米、4414萬平方米，人均居住建筑面積分別為34.65平方米、35.83平方米、37.30平方米、40.97平方米，人均居住面積不斷增加，超過國家小康社會人均35平方米的標準，
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7年湘潭市城區(qū)新建商品房累計銷售情況來看，90㎡以下的中小套型和144㎡以上的高品質住房需求較少，主要集中在90-144㎡的普通商品住房。2014-2017年90-144㎡的累計銷售量分別為108.53萬㎡、109.31萬㎡、133.2萬㎡和238.28萬㎡，分別占當年累計銷售總面積的比重為74.1%、71.6%、72.1%和74.1%。
3.區(qū)域需求不平衡。通過從行業(yè)人員獲得的信息來看，九大棚戶區(qū)改造釋放的剛需、中小企業(yè)主和企事業(yè)單位領導因子女教育和謀求居住環(huán)境改善的改善性需求、首次剛需的年輕人以及因一線城市和長沙限購而返鄉(xiāng)人群的剛需和投資并舉性購房是構成湘潭市房地產購房者的主要來源，但這部分人群在空間布局上并不均衡，而受消費習慣的影響，湘潭市房地產消費者在購房地域選擇上，基本以居所及工作地所在區(qū)域為首選，因此，一定程度上造成了住房需求區(qū)域之間的不平衡。
（三）政策效果分析
1.全面落實國家政策要求，住房市場健康平穩(wěn)發(fā)展。為推進湘潭市住房市場平穩(wěn)發(fā)展，落實國家相關政策要求，2014-2017年湘潭市各部門出臺了大量有針對性的住房政策，有效推進了房地產去庫存，保障了房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展；提升了保障性住房對象覆蓋面，保障城市中低收入家庭的住房需求，實現對最低收入家庭“應保盡�！�；從住房土地政策、人才住房保障政策、發(fā)展住房租賃市場等方面著手，保障住房市場穩(wěn)定發(fā)展的同時，提高住房市場的活力。
2.積極推進住宅產業(yè)化發(fā)展，住房建設成本大為降低。湘潭是全國第一個享受住宅工業(yè)化的二級城市，近年來實施了高科•花漾年華、高新投資服務中心和恒大•翡翠華庭3處PC混凝土住宅產業(yè)化項目。住宅產業(yè)化是指用工業(yè)化的生產方式來建設住宅。工業(yè)化意味著標準化，這就大大提高了住房的建設效率，降低了住房建設成本。按照中共中央國務院《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》要求，到2020年裝配式建筑要占新建建筑比例的20%以上。2017年湘潭已實行產業(yè)化方式的商品房占比為21%，提前完成了規(guī)劃要求。
3.大力改善城市人居環(huán)境，房地產市場活躍度大大提高。“精美湘潭”兩年行動計劃的實施，特別是“全國文明城市”的創(chuàng)建及榮譽稱號的獲得，大大改善了湘潭的城市人居環(huán)境，吸引了恒大、萬達、美的等品牌的房企在湘潭投資建設，提升了房地產市場的活躍度。
4.大力推進“放管服”改革，探索湘潭“棚改”新模式。在棚改工作實踐中，湘潭著力優(yōu)化簡政放權的“主板”、補齊放管結合“短板”、打造創(chuàng)新服務“升級版”，逐步形成了“兩板促一版”的“放、管、服”工作方法，實現了棚戶區(qū)改造從行政審批“長城圖”到并聯審批“一張表”的轉變。棚改拆遷補償全貨幣化，片狀式集中成片推進，以及“大并聯審批、全流程服務”工作機制，成為了棚改的“湘潭經驗”，得到了國家和住房城鄉(xiāng)建設部高度肯定，并向全國推介其成功經驗。
在《湘潭市城區(qū)住房建設規(guī)劃（2014-2020）》的引導下，湘潭市商品房去庫存效果顯著，住房保障明顯上升，人居環(huán)境不斷改善，住房建設取得了較大的成果。但規(guī)劃在滿足居民的住房需求、保障房地產的有效供給以及政府的宏觀調控手段、內容上仍然存在一定的差距。
二、住房建設規(guī)劃中，湘潭房地產供給存在的主要問題及原因分析
從經濟學的角度來看，房地產市場主要涉及三個主體。一個是居民，是需求方；一個是房地產開發(fā)商，是供給方。按照西方經濟學兩部門經濟運行的規(guī)律，當市場信息完全充分時，房地產開發(fā)商會根據居民的需要來生產房子，從而實現房地產市場的供需平衡。然而實際上，市場經濟由于壟斷、信息不對稱、公共物品等因素的影響，存在市場失靈的情況，不能完全實現資源的有效配置，導致了房地產市場的供需失衡，出現一些地方房價瘋漲，另一些地方房價腰斬、開放商跑路等現象的產生，因此，需要第三方，比如國土、稅務、金融等政府服務部門運用政策加以宏觀調控，促使房地產市場的供需平衡。從當前湘潭市住房建設規(guī)劃和實際發(fā)展的情況來看，湘潭的房地產基本穩(wěn)定發(fā)展，政府的宏觀調控政策效果也比較明顯，但在土地的供應、住房的供給總量和結構以及地域分布等方面仍然存在優(yōu)化的空間。
（一）供需總量不平衡
按照《湘潭市城區(qū)住房建設規(guī)劃（2014-2020）》中2014-2017年商品住房建設年度表的要求，商品房的建筑面積分別為92.5萬㎡、102.96萬㎡、156.65萬㎡、250.66萬㎡，而實際新開工的面積分別為200.23萬㎡、109.07萬㎡、80.16萬㎡、317.66㎡，實際批準預售面積為252.60萬㎡、89.93萬㎡、99.21萬㎡、317.66萬㎡，市場實際成交的面積為151.53萬㎡、217.49萬㎡、187.45萬㎡、366.79萬㎡。按理說，如果規(guī)劃按照需求來編制并且嚴格執(zhí)行的話，不會出現供需總量不平衡的情況。從這一組數據就可以看出來，我們在住房建設規(guī)劃編制過程一是沒有根據社會經濟發(fā)展的變化及時調整規(guī)劃，像2016年隨著精美湘潭建設的實施、 ……（未完，全文共7611字，當前僅顯示2672字，請閱讀下面提示信息。收藏《基于住房建設規(guī)劃的房地產供給制度調研報告》）