飯店投資回報的模式分析

目錄/提綱：……
（一）投資過程
一是結構，第二是功能，第三是盈利空間，最后才是形式
一是沒有員工食堂，二是倉庫很小
（二）經營過程
一是飯店自身的品牌，飯店經營得越好，市場的影響越大，飯店品牌也越突出
一是無形資產的短缺
二是人才的短缺
三是土地短缺
二是位置
一是位置，第二是位置，第三還是位置
……

　　飯店投資回報的模式實際上是兩個過程。
　�。ㄒ唬┩顿Y過程
　　1.初始投資，多年以來，投資者在飯店的投資方面走了不少彎路，也有很多經驗和教訓。有些問題到現在大家還不重視，實際上這些問題始終存在。
　　從中外合資飯店這個角度來說，首要的一個問題是匯率問題，匯率問題又涉及到引進外資的幣種問題。比如有些飯店開始是用美元作為主要的外資來源，在80年代初期，人民幣對美元貶值，最早是1∶1.7，后來是1∶2.08，1∶3.7，1∶5.32，最后變成1∶8。也就意味著用美元幣種投資，經營收入又是人民幣，隨著匯率的不斷變動，實際上債務負擔不斷加重。所以，在80年代中期有些飯店果斷決策，把相當一部分美元貸款轉換成日元貸款，但1985年西方發(fā)達國家強迫日本簽了一個《廣場協議》，逼著日元升值，所以1985年之后日元急劇升值，剛剛轉換過來，覺得喘了一口氣，日元又升值了，所以弄得有些飯店到現在還緩不過這口氣
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億的負債8年可以還完，但那個時候欠債8億，再還10年，把8億還完了欠債是15億，也就意味著這個飯店永遠翻不過身來。當時有關方面就呼吁利率必須往下調，否則飯店永遠喘不過氣來，這怎么能行呢？那就不光是給銀行打工，打幾輩子的工也打不完。從現在來看，利率水平相應來說比較穩(wěn)定，而且在逐步降低，實際上對飯店全行業(yè)這幾年的景氣上升起了一個重要的推動作用。
　　綜合來看，關鍵問題是還本付息的安排問題。按計劃進行當然是比較理想的，但市場時機的把握更為關鍵。
　　2.建設過程
　　在飯店的建設中，應該說誤區(qū)更多，比如說追求大和豪華，形成華而不實，最后形成費而不惠，這是飯店投資過程中普遍存在的現象。實際上，從飯店的設計來說，第一是結構，第二是功能，第三是盈利空間，最后才是形式。但是現在多數飯店并不研究這些問題，這就意味著給將來的經營管理埋下了很多隱憂。比如說，客房的總面積應該占到飯店總面積的70%-75%，這是一個比較合理的比率，因為在將來的經營過程中，客房的經營成本最低，盈利空間最大，可是現在很多飯店的設計變成了客房的比率比較低，也就意味著將來的盈利空間小。當然，各地市場情況不同。比如廣東的飯店一般來說客房的比率都低，因為廣東人吃的要求高，所以廣東的飯店餐飲的比率都比較高。全國飯店平均下來，餐館收入占總收入的20%，廣東的飯店可以占到50%，這是情況有所不同，但是總體來說這個比率必須把握好。第二是飯店的空間盈利率要占到總建筑面積的85%，這是一個最佳的狀態(tài)，但是我們現在飯店的設計，空間盈利率能占到60%就不錯了。大堂過大，走廊過寬，無效面積過多，這都是錢��！這些錢只買了一個面子，買不到投資的回報，意義何在？再比如說裝修過于追求豪華，造成了很大的投資，但缺乏相應的實效。因此設計不合理，建設不合理，都會給經營管理造成很大的困難。
　　3.更新改造
　　這也是一個投資過程�，F在更新改造的一個誤區(qū)是過于追時髦。飯店是百年建筑，不能追時髦，我們要追求百年老店，光追求時髦，這個飯店就搞不好。在上海外灘見到的建筑，都是百年建筑，現在看著還是貴族氣派，不覺得落后。但是現在很多飯店外立面追求時髦，里邊也追求時髦，等飯店建好了，時髦的東西也過時了。女士買時裝可以三兩天一換，飯店能三兩天一換嗎？可是在更新改造的過程中，現在很多飯店還在追求時髦，而不是追求文化，不是追求客人的需要，不是追求百年老店，這是一個很大的誤區(qū)，就造成了這個飯店往下經營很困難，因為初始成本在不斷提高，后續(xù)的投資也在不斷提高，但是市場有限，經營效果有限，還講什么投資回報？
　　總之，從投資過程來說，根本性的問題就是如何研究以比較低的成本達到最好的效果。不可能是最低的成本達到最好效果，這是不可能的，在經濟上違背規(guī)律，只能說每一個事情研究多種方案，在其中選擇一個成本比較低。但是效果比較好的方式。如果說從一開始就能夠注重這些問題，現在飯店的日子會好過得多。客觀來說，我們一開始缺乏經驗，造成了很多的困難。比如說建國飯店是國內品牌飯店的旗幟飯店，當時行業(yè)內提出了全國飯店學建國的口號。建國飯店設計的基本思路就是低成本、高回報，提高飯店的空間盈利率。初始設計中，一是沒有員工食堂，二是倉庫很小。很簡單，因為國外不需要這一套。我們的飯店都得有個大倉庫，但他們不需要這個東西，需要什么東西打個電話，自 ……（未完，全文共5092字，當前僅顯示1788字，請閱讀下面提示信息。收藏《飯店投資回報的模式分析》）