影響我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素和對策

目錄/提綱：……
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本情況
二、制約我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素
一是供地時間長、效率低
二是供地零星，規(guī)劃滯后
三是開發(fā)力量弱，拆遷費用高
三、發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)的建議對策
（一）超前規(guī)劃，加強宣傳，提高人們的購房預(yù)期
（二）搞好土地儲備，壟斷一級市場，提高經(jīng)營城市的實力
（三）規(guī)范市場，堵住漏洞，形成平等競爭的局面
（四）創(chuàng)造寬松環(huán)境，聚集城市人口，加快城市化進程
（五）領(lǐng)導(dǎo)重視，協(xié)調(diào)一致，推進房地產(chǎn)開發(fā)工作順利開展
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　　影響我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素和對策
　　區(qū)委政研室
　　根據(jù)區(qū)委領(lǐng)導(dǎo)的安排，區(qū)委政研室會同有關(guān)部門對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況進行了調(diào)查，現(xiàn)報告如下。
　　一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本情況
　　年以來，我區(qū)先后建設(shè)了沿河、林運、酒廠、陽場、西苑、金莊、文化住宅小區(qū)（組團）個，開發(fā)建設(shè)了臺北商貿(mào)城、箭道街、臺灣街、車站街等商業(yè)街。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，各類房屋竣工面積萬平方米，城區(qū)居民人均居住面積達到平方米。累計完成舊城改造面積萬平方米城區(qū)居住人口達萬多人�？v向比較，城市建設(shè)有效地改善了城市居民的居住條件和生活條件，使區(qū)駐地城市面貌大大改觀。橫向比較，我區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的發(fā)展狀況相比，仍處于“冷”的狀態(tài)之中。尤其近三年來，我區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)面積僅萬平方米，開發(fā)住宅余套，凈增城市居住人口千人左右，阻緩了城市化步伐。但從我區(qū)的有利條件分析，臺兒
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遠的地塊整體捆綁、統(tǒng)一規(guī)劃后拍賣。由于缺少整體規(guī)劃或者規(guī)劃和供地不能有效結(jié)合，零星插建控制不嚴，供地零散，住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)規(guī)模較小，建設(shè)不配套，不便于實施物業(yè)管理。三是開發(fā)力量弱，拆遷費用高。我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司只有四家，除區(qū)建設(shè)局下屬的城建綜合開發(fā)公司成立稍早外，其余家都是**年后成立的，且家開發(fā)公司資質(zhì)為允許開發(fā)房地產(chǎn)的最低級（四級），由于成立時間晚、經(jīng)營規(guī)模小、管理不規(guī)范，缺乏資金實力和綜合競爭力，只能承攬一些零星插建工程，又要追求利益最大化，加之房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力，開發(fā)的商品房存在這樣那樣的問題也就見怪不怪了。另外拆遷費用高也影響了我區(qū)房地產(chǎn)市場。開發(fā)商一般只愿購買凈地，但是政府無資金先拆遷，而拆遷補償標準呈每年遞增之勢，甚至土地出讓金不低拆遷費用，增加了拆遷的難度。如陽場小區(qū)四期開發(fā)工程補償費用需萬元，而土地出讓金估計多萬元，政府要賠一半，對于我區(qū)吃飯財政來說，無力投入，拆遷難以進行，即使開發(fā)商愿出萬元購買土地，財政也沒有收益。
　　三、發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)的建議對策
　　隨著城市化進程加快，農(nóng)民變市民是不可逆轉(zhuǎn)的歷史趨勢，一部分先富起來的從事二、三產(chǎn)業(yè)或為子女求學(xué)的農(nóng)民要入城居住，城市居民追求更加舒適的居住環(huán)境，這兩方面的住房消費需求，將有力拉動我區(qū)房地產(chǎn)在較長時期出現(xiàn)快速增長。從調(diào)查情況看，房屋銷售基本上不存在積壓，人們購買力旺盛，房地產(chǎn)處于買方市場。我區(qū)房地產(chǎn)市場潛力巨大，如果按每年增加城市居住人口千人計算，大約要開發(fā)萬平方米的商品房。為使我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)快速健康發(fā)展，提出以下建議對策。
　�。ㄒ唬┏耙�(guī)劃，加強宣傳，提高人們的購房預(yù)期。做好前期規(guī)劃工作。堅持政府主導(dǎo)與市場運作相結(jié)合的原則，在繼續(xù)搞好沿街商住樓開發(fā)的同時，應(yīng)把規(guī)模小區(qū)開發(fā)擺上議事日程，選擇較大的區(qū)域，確定其建設(shè)規(guī)模，爭取每年開發(fā)一個小區(qū)，如金色花園小區(qū)、月河園小區(qū)等。對近期要開發(fā)的納入建設(shè)規(guī)劃，做出具體的進度安排。土地供應(yīng)前，提前公布土地供應(yīng)的計劃，包括建設(shè)規(guī)模、供應(yīng)量、區(qū)位、方式、用途等，對住宅小區(qū)提出套型面積、標準、開竣工時間、配套設(shè)施、容積率等控制性要求。新建小區(qū)要突出規(guī)模開發(fā)和精品原則，進行高起點規(guī)劃設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高標準配套、高水平物業(yè)管理。加強宣傳工作。對擬開發(fā)小區(qū)和建成的住宅利用效果圖、舉辦房交會等形式進行宣傳，通過宣傳提高人們購買預(yù)期和開發(fā)商的投資信心。要抓住當前全國控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的時機，大力開展招商引資和項目融資，借助外力求發(fā)展，重點引進實力強、口碑好的開發(fā)企業(yè)來參與我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。
　�。ǘ└愫猛恋貎洌瑝艛嘁患壥袌�，提高經(jīng)營城市的實力。近幾年，政府雖已拍賣土地成交價格萬元，但土地出讓金大部分返給了原劃撥單位，因為沒有自有資金，區(qū)土地儲備中心無能力儲備土地，制約了房地產(chǎn)市場發(fā)展。對此，土地儲備中心要研究如何從銀行取得貸款或動員開發(fā)商在自愿前提下先行墊資，使其具有儲備土地的實力。國土部門對列入年度計劃或近期要開發(fā)的建設(shè)用地，有計劃地收回或收購，依法實施拆遷后的凈地進入土地儲備庫，再招拍掛出讓。這樣一方面可以使土地增值，增加政府收益；另一方面可以隨時為開發(fā)商供地，改變土地儲備庫無地儲備的尷尬局面，真正壟斷土地一級市場，提高經(jīng)營城市的實力。
　�。ㄈ┮�(guī)范市場，堵住漏洞，形成平等競爭的局面。任何一種產(chǎn)業(yè)沒 ……（未完，全文共3531字，當前僅顯示1783字，請閱讀下面提示信息。收藏《影響我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素和對策》）