住宅商品房市場的相關問題與建議

目錄/提綱：……
一、前言
二、住宅商品房市場的相關問題
（二）、部分商品房違法銷售
（三）、虛假廣告及承諾不兌現(xiàn)
（四）、相關媒體的錯誤誘導、炒作
（五）、洽談、簽訂《商品房買賣合同》時，違反公平原則
（六）、實測面積與公攤不公問題
（七）、定金的約定與認購書的簽訂不規(guī)范
（八）、銷售與物業(yè)管理不銜接，出賣人與物業(yè)管理公司互相推諉
（九）、買受人自己的法律意識談泊，應加強宣傳
（十）、在商品房的交付階段，房屋質量出現(xiàn)問題
一、目前業(yè)主委員會的成立不是很及時有效
二、業(yè)主委員會的設立與物業(yè)管理公司的選聘存在弊端
三、規(guī)范住宅商品房市場的有關建議
……
住宅商品房市場的相關問題與建議
　　一、前言
　　隨著住宅商品房市場的發(fā)展，客觀地說，目前的住宅商品房市場比前幾年要規(guī)范了許多，也的確解決了不少老百姓的居住問題。但是，隨著人們生活水平的不斷提高，隨著入世和依法_方針的確立，人們對居住及其環(huán)境的要求也隨之提高，那種過去計劃經濟_下，只要有房住而不講究居住軟環(huán)境的時代已經一去不復返了。為規(guī)范房地產市場，尤其是商品房中的住宅市場，為更好地保護買受人的合法權益，開展此次調研。本次調研不同于一般的房地產公司的市場調查。房地產公司的市場調查主要涉及的是：購房能力、擬購房屋的位置、何時準備購買、準備購買的面積等，其調查的目的主要為開發(fā)商把握投資機會與投資方向，目的有很大的趨利性，被調查的主體主要是準備購房者。而本次調研的目的是調研目前房地產市場中存在哪些問題，今后如何解決等，被調查的主體主要是已購房者。
　　調查人主要走訪了個住宅商品房小區(qū)的部分業(yè)主，并從北京市工商局、《北京青年報》、《北京日報》、《中國房地產報》、《北京晨報》、部分房地產公司的從業(yè)人員、部分房地產律師及律師事務所、北京市消協(xié)、政府相關職能部門等做了相應的調查了解，在此基礎上提出以下問題與建議，供有關方面參考。
　　二、住宅商品房市場的相關問題
　�。ㄒ唬�、在房地產公司的設立階段，注冊資金不到位，房地產企業(yè)的資質管理形同虛設
　　⒈據調查統(tǒng)計，目前房地產公司在先期成立階段，注冊資金沒有完全到位的占，股東基本未投入注冊資金的占；而注冊資金投入量在一半以上的才占左右。與上海、深圳相比，目前北京的開發(fā)商進入市場的門檻相對較低，加之北京市的施工企
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在一定數(shù)量的內部認購，目前內部認購在商品房買賣中占左右。
　�、矡o證銷售（或此證代替彼證）
　　《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預售實行預售許可制度�！逼渌康禺a的相關法規(guī)也有類似規(guī)定。但目前有的房地產項目在預售時，沒有預售許可證（當然有一部分在后期補辦了預售許可證），有的項目甚至連預售許可證都沒有申辦就公開預售。筆者在月份承辦的一個商品房項目中，售樓小姐稱“預售許可證”月份可以辦下來，但銷售部經理卻拿出另外一個“預售許可證”稱已辦下業(yè)主擬預購房屋的“預售許可證”，后經筆者調查，業(yè)主預購房屋的“預售許可證”尚未申辦。由此可見，商品房銷售中不但存在無證銷售，甚至在“預售許可證”尚未申辦的情況下，當著律師的面（筆者已亮明身份），就明目張膽地用此證代替彼證。
　　而目前的問題是，對于銷售時手續(xù)不全的項目，買受人簽訂了認購書，但在出賣人辦理了銷售手續(xù)后，雙方正式簽訂商品房買賣合同之前，買受人反悔并發(fā)生糾紛的，法院一般不保護買受人，并認定買賣行為有效。此舉無疑在客觀上縱容了開發(fā)商的無證銷售和內部認購行為，使國家的商品房銷售許可制度在法庭上大打折扣。
　�。ㄈ�、虛假廣告及承諾不兌現(xiàn)
　�、碧摷購V告，誤導消費者
　　《商品房銷售管理辦法》第十四條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。”
　　但現(xiàn)實中，房地產開發(fā)企業(yè)的某些廣告，不但談不上真實、合法，科學、準確也是無從談起。目前的商品房銷售中所涉及的廣告內容，真實、合法、科學、準確的幾乎沒有，一般都包含以上的虛假成分。
　�、渤兄Z不兌現(xiàn)
　　目前大量的房地產廣告中，包含大量的承諾性內容，《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定�！庇纱丝梢�，既然是應當，那么作為廣告的發(fā)布者——開發(fā)商（出賣人），就必須在商品房買賣合同中約定其承諾內容（綠化率、房屋凈高、社區(qū)會所、車位等），這是其簽約時的法定義務。但現(xiàn)實中，的出賣人拒絕約定樓書中的承諾，左右的出賣人不能將樓書中的承諾全部約定在合同中，的出賣人只能約定樓書中的左右的內容。因此，應該說，大部分的出賣人在商品房出賣時，或多或少地違反了《商品房銷售管理辦法》第十五條的義務性規(guī)定。
　�。ㄋ模�、相關媒體的錯誤誘導、炒作
　　北京西四環(huán)附近的“美麗園”項目，曾被《北京青年報》評選為十佳明星樓盤，加之其廣告效應等輔助手段，短期內其樓盤銷售一空。但該項目從去年至今，先后出現(xiàn)了因面積公攤、綠地被侵占等違約或侵權行為而導致多人的_爭議，并發(fā)生夜里點到海淀區(qū)政府集體請愿的現(xiàn)象。而且，對“美麗園”的業(yè)主與開發(fā)商_爭議的問題，《京華時報》、《中國消費者報》、《中國房地產報》、《名牌時報》等媒體曾先后進行過報道，但時至今日仍未解決實質性問題。
　　應該說，目前中國老百姓對報紙的信任程度還是很大的，尤其是一些知名報紙，但不可否認的是，由于某些報紙不負責任的報道、評選與間接推薦，消費者上當受騙的不在少數(shù)，而問題的關鍵在于，這種評選的真實性、可靠性有多大，是否包含了趨利性？多大程度上反映或代表了民意？今后是否有必要繼續(xù)搞這種活動？
　�。ㄎ澹⑶⒄劇⒑炗啞渡唐贩抠I賣合同》時，違反公平原則
　　目前在簽訂《商品房買賣合同》時，經常遇見下列情況：
　�、焙贤瑮l款不能談，尤其是經濟適用房。
　　建設部年月消息，去年北京市的經濟適用房開工面積為萬平方米，年全年計劃開工萬平方米，但截至年上半年，實際開發(fā)面積僅為萬平方米。由此可見，由于目前經濟適用房開工率較低，供小于求，經濟適用房處于賣方市場，且排隊等號的買受人遠遠超過一萬余人，加之今年下半年，已發(fā)現(xiàn)個別經濟適用房小區(qū)出現(xiàn)炒賣經濟適用房的現(xiàn)象，如：天通苑小區(qū)。因此，經濟適用房的項目中，其合同條款沒有商量余地，更不能簽訂買受人提供的補充協(xié)議，這對保護買受人的利益非常不利。
　　當然，有人會說這是市場行為、供需狀況所致。但眾所周知，從目前的商品房市場來看，商品房市場不但不規(guī)范，且還處于一定程度的賣方市場，加之買受人和出賣人相比，在專業(yè)知識等方面均處于劣勢，尤其是買受人已交付了一定數(shù)量的定金后，房屋的交易與洽談根本上是不平等的，對于這種不公平的交易，政府及有關部門應該有所作為，尤其是司法部門應該保護弱者，這樣才不會失信于民，社會才能長治久安。
　�、病渡唐贩夸N售管理辦法》第二十三條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》�！钡谀壳暗纳唐贩款A售過程中，的出賣人不能按照該規(guī)定，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人出示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》；而對于《商品房買賣合同示范文本》的簽約前明示，也只有左右的出賣人可以做到。此外，在出賣人事先有補充協(xié)議的情況下，有的出賣人事先不將此協(xié)議告知買受人，而當買受人提出商談、簽訂由買受人提供的補充協(xié)議時，出賣人又加以拒絕。且出賣人往往在《商品房買賣合同示范文本》及補充協(xié)議之外，還單方制訂某些對出賣人有利的、不可商談的條款。，如：限制買受人對樓宇的屋面使用權、外墻面使用權等。
　�、尺`反法律規(guī)定，單方擴大相關法律術語（如不可抗力）的內涵與外延，且這種解釋往往是對出賣人有利的。
　�、磁懦赓I受人聘請律師，有的項目甚至聲稱“如果買受人帶律師簽合同，就不賣�！保▽嶋H上怕買受人的律師揭穿出賣人的不合法行為）
　　 ……（未完，全文共17020字，當前僅顯示3061字，請閱讀下面提示信息。收藏《住宅商品房市場的相關問題與建議》）