我市物業(yè)管理中存在的問題及對策建議

目錄/提綱：……
一、我市物業(yè)管理概況
二、目前我市物業(yè)管理存在的主要問題和困難
（一）物業(yè)服務收費難
（二）物業(yè)服務企業(yè)撤出頻繁
（三）房屋維修問題引發(fā)的業(yè)主投訴多
（四）屬地管理應當加強
（五）各職能部門合力有待提升
（六）物管行業(yè)整體水平不高
1、物業(yè)服務企業(yè)缺乏創(chuàng)新意識，盈利能力差
2、缺乏專業(yè)性人才
三、完善我市物業(yè)管理的相關(guān)對策
（一）加大物業(yè)管理工作宣傳力度
（二）進一步加強企業(yè)監(jiān)管工作
1、開展落實前期物業(yè)服務履約保證金制度
2、建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案和項目負責人信用檔案
（三）全面推進物業(yè)管理屬地負責制
（四）全面落實相關(guān)部門在物業(yè)管理中的職責
（五）促進物管行業(yè)市場化，提高行業(yè)整體水平
1、完善統(tǒng)一的招投標管理，鼓勵企業(yè)做大做強
2、成立物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會，提升物業(yè)服務整體水平
3、積極引導物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)型升級
……
我市物業(yè)管理中存在的問題及對策建議

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)建設的延續(xù)和完善，是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，在社會生活中發(fā)揮著重要作用，自上世紀九十年代在我市快速發(fā)展以來，其社會作用日益突顯，需求和覆蓋面迅速拓展，已成為和諧社會建設的重要力量和城市化進程的基礎保障。
一、我市物業(yè)管理概況
近年來，隨著我市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，全市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大，現(xiàn)有住宅小區(qū)100個（其中新建小區(qū)67個，老小區(qū)33個），總建筑面積近1000萬平方米，物業(yè)管理受益人口近7萬戶。物業(yè)服務企業(yè)24家，物業(yè)從業(yè)人員2000余人。
自2005年以來，在周邊縣級市中，我市率先推行新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標制度，建立了新建住宅物業(yè)管理市場化運作機制。至今，共有67個新建住宅小區(qū)通過招投標的方式選聘了物業(yè)服務企業(yè)，總建筑面積達641萬平方米，總戶數(shù)為4.2萬余戶。
2007年至2013年年底，市政府已投入資金5000余萬元，對全市21
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務費為主要收入來源。國務院《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，業(yè)主有享受服務的權(quán)利，也有繳納物業(yè)服務費的義務。然而，由于業(yè)主繳費意識不高等原因，造成物業(yè)服務費收繳率偏低。物業(yè)服務費收繳難已成為物業(yè)服務行業(yè)中最主要難題，盡管各部門通過多種形式組織了相關(guān)的宣傳引導工作，但收效甚微。目前，我市物業(yè)服務費平均收繳率不足80%，老小區(qū)不足60%。老小區(qū)的物業(yè)服務內(nèi)容主要為保潔、綠化養(yǎng)護以及部分小區(qū)基礎性的秩序維護，物業(yè)服務收費標準為5-9元/月。因收費標準低、收繳率不高，一些物業(yè)服務企業(yè)連年虧損。正因如此，導致物業(yè)從業(yè)人員的待遇偏低，從業(yè)人員工作積極性不高，服務態(tài)度和服務質(zhì)量也隨之下降，從而引發(fā)了小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務的不滿，形成惡性循環(huán)，嚴重影響了物業(yè)管理工作的正常開展。
（二）物業(yè)服務企業(yè)撤出頻繁
近年來，隨著物價水平的上漲，物業(yè)服務企業(yè)用工成本不斷上升，從業(yè)人員的工資不斷提高，而物業(yè)服務費收費標準多年不變，加上物業(yè)服務費收繳率偏低，從而導致物業(yè)服務企業(yè)虧損經(jīng)營，撤出現(xiàn)象頻繁發(fā)生。自2006年以來，全市共有16個小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)撤出，涉及居民1.2萬戶，建筑面積近110萬平方米。其中，2013年共有翔峰花園、丹麗花園、華苑三村、翠園新村等4個小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)撤出，共涉及居民1080戶，建筑面積近18萬平方米。企業(yè)撤出導致小區(qū)陷入無人管理的狀況，影響了居民的日常生活。
（三）房屋維修問題引發(fā)的業(yè)主投訴多
一些開發(fā)企業(yè)履行商品住宅保修期內(nèi)的保修責任不到位，部分開發(fā)企業(yè)特別是外地開發(fā)企業(yè)在房屋建成交付后，公司注銷撤出，后續(xù)房屋質(zhì)量保修責任更是難以落實。業(yè)主將責任歸結(jié)于物業(yè)，引發(fā)矛盾不斷，而政府部門又缺乏有效的制裁措施和手段，使得業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)之間涉及房屋維修的投訴糾紛居高不下。
（四）屬地管理應當加強
2010年，我市建立了“條塊結(jié)合、屬地管理”的物業(yè)管理新機制。但我市屬地管理機制卻尚未落到實處，屬地政府仍未能實現(xiàn)從協(xié)助者向責任人的角色轉(zhuǎn)變，社區(qū)居委會也未將物業(yè)管理納入日常工作范圍。社區(qū)專職物管員因待遇較低、管理主體不明、崗位職責不清，雖為專職物管人員，但在社區(qū)中除物管工作外，均從事其他社區(qū)工作，且社區(qū)工作量要大于物管工作量，除明確的招聘待遇外，沒有形成收入增長機制，其收入又明顯低于社區(qū)工作人員，工作積極性受到嚴重的影響。最終出現(xiàn)專職物管員隊伍不穩(wěn)定，人員流失嚴重的問題。
（五）各職能部門合力有待提升
隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理內(nèi)容已由單一的清潔、綠化擴展到秩序維護、房屋修繕、公建設施維護等諸多范圍，涉及到鄰里關(guān)系、社區(qū)公共秩序等，其綜合性和社區(qū)性越來越強。因物業(yè)服務企業(yè)不具備行政管理職能，沒有執(zhí)法資格，對于一些業(yè)主投訴的問題，無法進行有效的解決，如：小區(qū)內(nèi)的違章建筑、亂設攤點、亂停車、商業(yè)網(wǎng)點擾民、毀綠種菜等。根據(jù)《關(guān)于加強市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見》和新的《江蘇省物業(yè)管理條例》，各行政主管部門應形成合力，建立屬地管理和相關(guān)部門負責制的綜合管理_，對物業(yè)服務企業(yè)無法管理的違規(guī)現(xiàn)象進行處理。相關(guān)職能部門聯(lián)動機制需要進一步加強。
（六）物管行業(yè)整體水平不高
1.物業(yè)服務企業(yè)缺乏創(chuàng)新意識，盈利能力差。目前，我市大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)仍遵循傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，僅滿足于提供最基本的保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護和設施設備管理幾項服務內(nèi)容，缺乏創(chuàng)新意識和競爭意識，造成企業(yè)增值盈利點少、盈利難、利潤低、抗 ……（未完，全文共5249字，當前僅顯示1843字，請閱讀下面提示信息。收藏《我市物業(yè)管理中存在的問題及對策建議》）