商品房住宅小區(qū)業(yè)主自治與政府管理的兼容性探討

目錄/提綱：……
一、商品住宅小區(qū)矛盾叢生，需要自治組織居間化解
1、業(yè)主的訴求需要業(yè)委會來整合
2、業(yè)主的利益需要業(yè)委會來維護
3、業(yè)主與物業(yè)矛盾需要業(yè)委會調(diào)解
二、業(yè)主自治面臨困境，呼喚政府管理及時跟進
1、業(yè)主委員會權(quán)責不清，業(yè)主自律意識不夠
2、社區(qū)居委會定位模糊，業(yè)主自治障礙重重
一是小區(qū)居民多為外遷而來，對社區(qū)和當?shù)卣惶私?br>三是社區(qū)財力不足
3、業(yè)主主人翁意識不足，_意識淡薄
4、業(yè)主大會形同虛設(shè)，業(yè)委會地位尷尬
三、政府介入小區(qū)管理的時機和方式
三是因物業(yè)費的繳納而導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間嚴重對立時
一是幫助成立業(yè)主委員會組織，主動介入前期物業(yè)管理
二是專門建立矛盾調(diào)處機構(gòu)，完善各類應(yīng)急措施
三是加強物業(yè)管理知識和社會工作知識培訓(xùn)，提高業(yè)委會成員的工作水平
四是將小區(qū)納入社區(qū)管理體系，并確定居委會作為小區(qū)的監(jiān)督者身份
五是建立開發(fā)商退出物業(yè)管理的機制，推進物業(yè)公司的兼并與重組
……
商品房住宅小區(qū)業(yè)主自治與政府管理的兼容性探討
——以浦口區(qū)沿江街道為例
市人大代表浦口一組

今年以來，市人大代表浦口一組在浦口區(qū)沿江街道范圍內(nèi)，深入社區(qū)、居民小區(qū)，圍繞物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)等情況開展4次調(diào)研走訪，組織1次居民座談會，現(xiàn)形成調(diào)研報告如下。
沿江街道總面積30.9平方公里，轄5個社區(qū)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的不斷推進，截至2012年底，轄區(qū)內(nèi)共有8個配備專業(yè)物管的商品住宅小區(qū)，其中2個為16街區(qū)以上的特大型商品住宅小區(qū)，預(yù)計完全入住后人口將達到20萬左右。目前這些住宅小區(qū)以專業(yè)的物業(yè)公司管理為主，雖然成立業(yè)主委員會的呼聲日益強烈，但受入住人數(shù)等條件限制，大多數(shù)小區(qū)仍然沒有成立業(yè)主委員會。單一的物管公司管理模式，是現(xiàn)實的無奈選擇，也埋下了一些糾紛隱患。
一、商品住宅小區(qū)矛盾叢生，需要自治組織居間化解
從現(xiàn)行的商品住宅小區(qū)管理模式運行的情況來看，近年來物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升趨勢，而且矛盾沖突也有不斷升級的跡象，一些小區(qū)甚至出現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤管事件。這與商品住宅小區(qū)缺少自治組織，業(yè)主與開發(fā)商、物管公司之間溝通不暢有很大關(guān)系。因此業(yè)主委員會的建立及高效運轉(zhuǎn)將大幅
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是住宅小區(qū)管理模式的創(chuàng)新，為解決業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司三者之間的矛盾提供了有益的嘗試，但現(xiàn)實中也出現(xiàn)了不少業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間沖突的案例。
1、業(yè)主委員會權(quán)責不清，業(yè)主自律意識不夠。我國現(xiàn)有的法律法規(guī)對業(yè)委會權(quán)利和義務(wù)尚未做出明確的規(guī)定。小區(qū)業(yè)委會的成員本是一些熱心人，當在管理過程中出現(xiàn)了一些業(yè)主財產(chǎn)被盜的事件時，由于責權(quán)不清，難免會引發(fā)一些不必要的矛盾。小區(qū)的人員構(gòu)成比較復(fù)雜，多數(shù)業(yè)主缺乏民主參與的意識，重權(quán)利、輕義務(wù)，自治有余而自律不足，因此經(jīng)常出現(xiàn)對業(yè)委會形成的決議不配合，毫不顧忌其他業(yè)主的權(quán)益等現(xiàn)象。有些業(yè)主想當然地把業(yè)主自治理解為把物管趕出去，自行管理小區(qū)的財和事。
2、社區(qū)居委會定位模糊，業(yè)主自治障礙重重。居委會不能妥善處理與小區(qū)業(yè)委會之間的關(guān)系，沒有意識到雙方是平等的居民自治性組織，更多的是將其放在自己的管轄范圍之內(nèi)，甚至擔心業(yè)委會的過快發(fā)展會對其自身工作造成潛在的威脅。社區(qū)和小區(qū)居民之間關(guān)系的疏遠，還有其他一些原因：一是小區(qū)居民多為外遷而來，對社區(qū)和當?shù)卣惶私�。二是社區(qū)本身也存在落后的工作理念，親原住居民，遠外來居民，把服務(wù)更多放在前者身上。三是社區(qū)財力不足。房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展造成了社區(qū)服務(wù)量的大量增長，但是依靠集體收入的社區(qū)財力并未同步增長，服務(wù)能力明顯不足。
3、業(yè)主主人翁意識不足，_意識淡薄。小區(qū)業(yè)主主人翁意識不足也是造成目前業(yè)主自治困境的原因。過去的小區(qū)由原單位管理，小區(qū)居民對單位的依賴感較強，隨著單位破產(chǎn)改制等原因，小區(qū)各項管理放歸市場后，居民認為凡事找政府，缺乏主人翁責任感與民主參與的意識，這樣就使得小區(qū)業(yè)主自治面臨著很大的挑戰(zhàn)。此外，小區(qū)居民大多存在依賴心理，缺乏自治的愿望，多數(shù)人認為政府的管理效率更高。這種“搭便車”的心態(tài)，使不少業(yè)主即使在利益受到侵害的情況下，也不愿意主動_。
4、業(yè)主大會形同虛設(shè)，業(yè)委會地位尷尬。根據(jù)法律規(guī)定，重大事項由業(yè)主大會決定，但現(xiàn)實是很難甚至無法召開大會，廣大業(yè)主沒有表達自己真實意思的機會，因此很難對其常設(shè)的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會進行有效的監(jiān)督。業(yè)委會雖然是依法成立并經(jīng)備案登記，具備了民事訴訟主體資格，但是由于沒有獨立的財產(chǎn)，無法獨立承擔民事責任，特別是如業(yè)主財產(chǎn)遭受重大損失、小區(qū)雇員受到人身傷害等情況，對履行的法定職責缺乏法律責任的約束。這也是完全的業(yè)主委員會管理壽命不長的關(guān)鍵原因。從法律角度分析，小區(qū)內(nèi)沒有任何主體會對業(yè)委會的行為承擔責任，也沒有業(yè)委會責任的最終承擔者。
三、政府介入小區(qū)管理的時機和方式
由于現(xiàn)階段小區(qū)自治組織并不健全，物業(yè)管理又不到位，小區(qū)矛盾重重，已經(jīng)成為現(xiàn)代城鎮(zhèn)_矛盾的爆發(fā)點和沖突點，政府介入小區(qū)管理迫在眉睫。
1、政府管理介入的時機
一是小區(qū)業(yè)主大會無法召開、業(yè)主委員會難以成立時；二是業(yè)主與業(yè)委會、業(yè)委會成員之間矛盾導(dǎo)致業(yè)委會無法正常開展工作時；三是因物業(yè)費的繳納而導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間嚴重對立時。
2、政府管理介入的方式
一是幫助成立業(yè)主委員會組織，主動介入前期物業(yè)管理。相對于房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處依屬地原則對其轄區(qū)進行綜合的管理和服務(wù)，關(guān)系比較容易理順，介入小區(qū)管理可謂是責無旁貸。街道辦事處首先要組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。對于開發(fā)商不積極履行籌備首次業(yè)主大會的義務(wù)，現(xiàn)行法規(guī)雖然規(guī)定“已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責令建設(shè)單位限期改正”，但無對應(yīng)操作細則，建議采用2010年北京的經(jīng)驗，規(guī)定由開發(fā)商承擔前期物業(yè)管理費用，使開發(fā)商對成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，變被動為主動。
二是專門建立矛盾調(diào)處機構(gòu)，完善各類應(yīng)急措施。政府介入小區(qū)管理的方式是指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督。但是，如果基層政府介入小區(qū)管理只有柔性指導(dǎo)，沒有剛性辦法的話，小區(qū)混亂局面仍難以得到有效控制。因此增加街道辦事處對小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間糾紛的調(diào)解權(quán)十分必要。按照南京市房管局關(guān)于進一步加強住宅區(qū)物業(yè)治理工作試點方案規(guī) ……（未完，全文共4358字，當前僅顯示2201字，請閱讀下面提示信息。收藏《商品房住宅小區(qū)業(yè)主自治與政府管理的兼容性探討》）