關(guān)于商品房社會平均成本

關(guān)于商品房社會平均成本
朱 光 華

最近，福州市物價(jià)局在媒體上公布了福州市區(qū)商品房社會平均成本測算結(jié)果：2002年至2005年3月份，通過招標(biāo)拍賣、掛牌交易取得土地使用權(quán)的101塊地塊，共2632畝，地價(jià)、建安成本以及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等平均開發(fā)成本為2019—2305元/平方米。
社會平均開發(fā)成本與商品房總成本地價(jià)、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)構(gòu)成了商品房的開發(fā)成本，但不同于商品房總成本，商品房總成本還應(yīng)包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息等。
此外，社會平均開發(fā)成本不是指某一個(gè)樓盤的開發(fā)成本，而是所有樓盤的加權(quán)平均成本。
社會平均開發(fā)成本的測算準(zhǔn)確嗎？從測算的三項(xiàng)因素看：地價(jià)是政府公開出讓的，每一塊地多少錢清清楚楚，建安成本福州市約為800—950元間，基本不
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局面。
從理論上說，商品房價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，商品房價(jià)格要通過經(jīng)營者與經(jīng)營者之間、經(jīng)營者與消費(fèi)者之間以及消費(fèi)者之間的競爭來確定，在供求雙方中，開發(fā)商由于占據(jù)信息有利地位可以人為誘導(dǎo)需求，并推動價(jià)格的不斷上漲。在信息不對稱及其他因素影響狀態(tài)下很容易出現(xiàn)虛假需求，從而推動價(jià)格上漲，扭曲價(jià)格形成機(jī)制，形成不真實(shí)的價(jià)格信號。提高信息透明度，有助于合理的價(jià)格形成機(jī)制發(fā)揮作用，形成真實(shí)的價(jià)格信號。

商品房社會平均開發(fā)成本與每個(gè)樓盤的開發(fā)成本

這次公布的是社會平均開發(fā)成本，而不是具體每個(gè)樓盤的開發(fā)成本，因此對購房者來說，沒有實(shí)際的指導(dǎo)意義，無法起到解決信息不對稱的作用。
但商品房社會平均開發(fā)成本的發(fā)布仍具有重大意義。一是方法論意義：國家對制定住宅價(jià)格高度重視，出臺了一系列“新政”，據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度35個(gè)大中城市房價(jià)因此漲幅有所回落，但35個(gè)大中城市調(diào)查顯示，七成消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)仍將上漲，購房者并沒有感到房價(jià)在下跌，最多只是一部分想購房者在觀望。這次房地產(chǎn)“新政”行政手段居多，且重點(diǎn)是打擊炒房行為，有一定的效果，但尚有很多空白點(diǎn)，其中之一就是房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，信息透明度不高問題并沒有列入“新政”的視野；用經(jīng)濟(jì)手段，通過制度安排來推動商品房價(jià)格的合理形成，讓商品房價(jià)格回歸理性有待完善。從這個(gè)意義上說，公布商品房社會平均開發(fā)成本具有方法論意義，是對住宅“新政”的有益探索和補(bǔ)充。二是“標(biāo)尺”作用：對商品房不斷上漲，各方有不同的說法，其中最有影響的是“地價(jià)決定論”，作為價(jià)格主管部門，應(yīng)該拿出有關(guān)數(shù)據(jù)出來，弄清地價(jià)占開發(fā)成本中的比重及地價(jià)在總房價(jià)中的比重，使判斷商品房價(jià)格水平合理與否有一個(gè)“標(biāo)尺”。
地價(jià)占開發(fā)成本的33%、占房價(jià)的20%左右這一數(shù)據(jù)表明：地價(jià)并不是決定房價(jià)高的唯一因素。有的開發(fā)商認(rèn)為，這幾年土地招拍掛出讓使地價(jià)大幅度上漲，從而必須引起房價(jià)上漲。這一說法表面上看很有道理，深究下去，其實(shí)不然。就算原來地價(jià)只占房價(jià)的10%，現(xiàn)在漲到20%，也不能說明是地價(jià)上漲引起房價(jià)上漲，因?yàn)榘凑諆r(jià)格形成規(guī)律，在房地產(chǎn)平均利潤年高于其他行業(yè)的情況下，受供求關(guān)系支配，地價(jià)上漲后，由于競爭充分，供給增加，開發(fā)商應(yīng)保持房價(jià)水平或降價(jià)，即減少利潤而消化地價(jià)上漲。而現(xiàn)在卻是把地價(jià)上漲轉(zhuǎn)嫁到購房者承擔(dān)，這本身就說明房地產(chǎn)業(yè)不正常。有幾種可能：一是競爭不充分，二是房源需求大于供給。關(guān)于需求大于供給，媒體也熱炒過一番，而有關(guān)部門也拿出證據(jù)，說明土地供應(yīng)量并沒有減少，至于需求中是否存在虛假成份，即炒房在需求中占多大比重，有關(guān)部門也有數(shù)據(jù)說明福州并不占很大比重，真是公說公有理。但事實(shí)是：房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)不一樣，土地和建安等成本的增加，開發(fā)商并不想內(nèi)部消化、減少利潤，而是轉(zhuǎn)嫁給購房者承擔(dān)。為什么會形成這種局面，到底是哪些因素導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)出面這種特殊性，至今無法解釋 ……（未完，全文共3035字，當(dāng)前僅顯示1533字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于商品房社會平均成本》）