加強建安房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的調(diào)查與思考

目錄/提綱：……
一、婺源縣建安房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入概況
（一）兩行業(yè)稅收占地稅稅收總收入的二分之一強
（二）兩行業(yè)的營業(yè)稅占地稅營業(yè)稅收入的一半以上
（三）建安行業(yè)繳納的不同稅種增幅各異
（四）房地產(chǎn)行業(yè)繳納的不同稅種增幅各異
（五）兩行業(yè)的稅收收入概況分析
二、建安房地產(chǎn)業(yè)特點和稅收特點
（一）建安房地產(chǎn)行業(yè)的基本特點
（二）建安房地產(chǎn)行業(yè)的稅收特點
三、建安房地產(chǎn)業(yè)稅收征管存在的問題
（一）建安業(yè)稅收征管存在的問題
（二）房地產(chǎn)業(yè)稅收征管存在的問題
四、建安房地產(chǎn)業(yè)稅收征管存在問題的動因初探
五、加強建安房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的建議
（一）加強建安業(yè)稅收征管建議
（二）加強房地產(chǎn)業(yè)稅收征管建議
……
加強建安房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的調(diào)查與思考

近年來，婺源縣的建安、房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，為地方財政作出了重大的貢獻，同時也給稅收征管帶來的新的挑戰(zhàn)。如何才能有效防止建筑房地產(chǎn)業(yè)稅收流失？稅務(wù)部門應(yīng)深入了解建安房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)和稅收特點、分析現(xiàn)有征管中存在的問題，有針對性地加強建安房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管。

一、婺源縣建安房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入概況

（一）兩行業(yè)稅收占地稅稅收總收入的二分之一強

2008-2010年，婺源縣建安、房地產(chǎn)行業(yè)繳納的各項地方稅收總額為28723.29萬元，占同期地稅稅收總收入的56. 14%，特別是2010年隨著京福高鐵的開工建設(shè)，兩行業(yè)稅收占地稅稅收總收入高達61.18%,占當年稅收增長額的76%,對地稅稅收收入乃至全縣財政收入都至關(guān)重要，對完成各年度稅收收入計劃起了決定性的作用（見表一）。

表一：2008-2010年婺源縣建安、房地產(chǎn)納稅總體情況表（單位：萬元）

　
地稅稅收總收入
建安、房地產(chǎn)稅收
建安房地產(chǎn)稅收占地稅稅收總收入比重

征收
增減額
增長率
征收
增減額
增長率

2008年
14526
2,157.90
17.45%
7,493.6
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略889字，正式會員可完整閱讀）……　
）

　
繳納稅收總額
營業(yè)稅
企業(yè)所得稅
個人所得稅
印花稅
資源稅

2008
3,818
2,412
310
806
20.28
42.93

2009
5,372
3,288
1,029
621
39.31
74.46

2010
6,061
3,899
1,019
605
153.02
97.31

合計
15,250
9,599
2,358
2,032
213
215



數(shù)據(jù)說明:以上稅款均為抽取當年度征管系統(tǒng)中的征收數(shù)據(jù),且不含各項基金費的征收數(shù)據(jù)。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)繳納的不同稅種增幅各異

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收呈持續(xù)增長，無論是繳納的稅收總額還是從各稅種來看，除個人所得稅外都呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢。盡管受金融危機的影響，2009年較上年略有增長，但受京福高鐵（合福婺源段）的開工建設(shè)，婺源的交通區(qū)位優(yōu)勢凸顯，房價抑跌上揚，再創(chuàng)歷史新高，從而帶動房地產(chǎn)稅收的高速攀升，2010年房地產(chǎn)業(yè)稅收將近增加2000萬元。

表四：房地產(chǎn)行業(yè)3年來納稅情況一覽（單位:萬元）

　
繳納稅收總額
營業(yè)稅
企業(yè)所得稅
土地增值稅
個人所得稅
印花稅
土地使用稅

2008
3675.8
1503.29
1177.88
709.25
16.12
23.2
156.13

2009
3898.91
1813.77
1025.08
766.33
46.75
20.56
129.59

2010
5898.13
2489.79
1895.12
1152.9
11.6
35.32
162.02

合計
13472.84
5806.85
4098.08
2628.48
74.47
79.08
447.74



數(shù)據(jù)說明:以上稅款均為抽取當年度征管系統(tǒng)中的征收數(shù)據(jù),且不含各項基金費的征收數(shù)據(jù)。

（五）兩行業(yè)的稅收收入概況分析

管婺源縣的建安、房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，為地方財政作出了重大的貢獻，但從全縣的稅源結(jié)構(gòu)和稅收特點來看，不容樂觀。一是稅源的不穩(wěn)定。由于國家宏觀政策調(diào)控力度的不斷加大，婺源縣房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展形勢具有更多的不確定性，由此必然帶來婺源房地產(chǎn)稅源的不穩(wěn)定。同時，隨著各房地產(chǎn)公司開發(fā)項目的結(jié)束，加上土地資源的希缺，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)勢必要步入低谷，與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密的建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)業(yè)的稅收收入都具有短期性和一次性的特點，必然深受影響，后續(xù)稅源增長潛力明顯不足。二是抗風(fēng)險能力差。近幾年來，婺源縣地方稅收的高增幅都是建立在建安房地產(chǎn)業(yè)稅收過快增長之上，建安房地產(chǎn)業(yè)稅收總額占當年稅收總量的比例一直在一半以上，但是一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較大的波動，其影響將不可小視，地方稅收收入乃至整個財政收入就有可能會陷入困境。三是征管難度加大。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性和會計核算的復(fù)雜性，加上征管軟件還不能夠一步到位，對建筑行業(yè)成本的控制還有待規(guī)范，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管難度也在逐漸加大。

二、建安房地產(chǎn)業(yè)特點和稅收特點

（一）建安房地產(chǎn)行業(yè)的基本特點

1、投資量大，投資回收期長：建安房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除部分分散建設(shè)的單項工程外，多數(shù)企業(yè)進行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動開發(fā)方式，特別是房地產(chǎn)業(yè)從立項、規(guī)劃、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、出售，直到實現(xiàn)投資回收和回報，經(jīng)營運轉(zhuǎn)周期長，一般要跨過幾個年頭。

2、牽涉面廣，運作程序復(fù)雜：房地產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)過立項審批、規(guī)劃設(shè)計、取得土地使用權(quán)、建設(shè)施工、工程驗收、房屋銷售等多個環(huán)節(jié)，涉及發(fā)改委、土地、規(guī)劃、城建、房管、消防、環(huán)保等多個行政部門。根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目所處的位置和建設(shè)內(nèi)容不同，可分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造，如下圖所示：



3、產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性強：兩個行業(yè)與國民經(jīng)濟的其它許多行業(yè)或產(chǎn)業(yè)（如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等）密切相關(guān)，具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，一榮俱榮，一損俱損。

4、對政策的敏感反映快：（1） 政府政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響：政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響土地的供應(yīng)，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；各項稅費影響房地產(chǎn)價格，從而影響房地產(chǎn)的銷售狀況； ……（未完，全文共10494字，當前僅顯示2496字，請閱讀下面提示信息。收藏《加強建安房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的調(diào)查與思考》）