房地產(chǎn)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房問題與對(duì)策

小產(chǎn)權(quán)房的問題及其對(duì)策探討

一、小產(chǎn)權(quán)房概念的界定
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅，未經(jīng)規(guī)劃、未繳納土地出讓金等費(fèi)用，向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的居民銷售的房屋。一般由開發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，由于這些房屋的土地使用沒有經(jīng)過國(guó)家的規(guī)劃、審批手續(xù)，也沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，未獲得國(guó)家房管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)證也只是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)所頒發(fā)，不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，也稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。簡(jiǎn)而言之，小產(chǎn)權(quán)房占用的是農(nóng)村集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不能出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國(guó)家土地使用證和預(yù)售許可證。因此，所謂小產(chǎn)權(quán)，實(shí)質(zhì)就是沒有產(chǎn)權(quán)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房在各地以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義存在已久，發(fā)展到今天已呈燎原之勢(shì)。由于在建、已建小產(chǎn)權(quán)房沒有完善的銷售手續(xù)，其數(shù)量很難統(tǒng)計(jì)。據(jù)國(guó)土資源部抽樣調(diào)查資
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略694字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
爭(zhēng)相購買小產(chǎn)權(quán)房，而小產(chǎn)權(quán)房也因需求旺盛身價(jià)一路飆升。西安市的南郊因?yàn)榈靥幬幕瘏^(qū)和商業(yè)區(qū)，這里的小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展勢(shì)頭直逼商品房。在西安美院附近的一處小產(chǎn)權(quán)樓盤處，記者1r解到這個(gè)開發(fā)面積l0萬平方米左右的小產(chǎn)權(quán)樓盤早在開發(fā)初期就已經(jīng)銷售一空，而且價(jià)格也在3000多元一平方米的高位上。
在武漢，小產(chǎn)權(quán)房多集中于城中村及城市邊緣地帶，多是農(nóng)民在宅基地建房或城市周邊鄉(xiāng)村大面積進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，在資金不足的情況下引進(jìn)外援開發(fā)，一部分留給當(dāng)?shù)卮迕窬幼�，另一部分則向外發(fā)售。成品樓往往是面積較大的獨(dú)棟別墅，價(jià)格一般比周邊樓盤低一半以上。而且，由于房屋出售量不大，武漢小產(chǎn)權(quán)房交易信息只在知情人的圈子中散布，不會(huì)像其他城市一樣打出大幅廣告。
在南京，據(jù)新浪樂居報(bào)道，小產(chǎn)權(quán)房在南京有近1O年的發(fā)展歷程，從分布區(qū)域來看，南京市的小產(chǎn)權(quán)房大都集中在棲霞區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)，比較典型的有棲霞區(qū)的興都花園、堯化門附近的銀貢山莊，雨花臺(tái)區(qū)的七彩星城、韓府山莊、鳳翔花園小區(qū)等。早在2003年，南京就開始了對(duì)集體土地房的全面清查，2007年底，南京市國(guó)土局相關(guān)部門公布了l0家集體上地房項(xiàng)目可以辦理土地證和產(chǎn)權(quán)證，隨之土地性質(zhì)轉(zhuǎn)化為國(guó)有。這10個(gè)項(xiàng)目分別是：棲霞區(qū)的興都花園、銀貢山莊、長(zhǎng)江花園一二期、堯化中心村、八卦花園、萬鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺(tái)區(qū)的七彩星城、東升山莊。然而截至目前為止，還沒有一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目補(bǔ)辦到“兩證”，全省也同樣沒有一家集體土地建商品房辦到土地證和產(chǎn)權(quán)證的。
在濟(jì)南，就連政府為節(jié)水保泉制訂的“南控”規(guī)劃，也難以控制一些違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在南部山區(qū)的任意開發(fā)。在2007年7月實(shí)施拆除風(fēng)暴之前，濟(jì)南市內(nèi)5區(qū)和高新區(qū)有145個(gè)村居正在實(shí)施違法舊村(居)改造，已建成小產(chǎn)權(quán)房住宅面積約700萬平方米，還有約300萬平方米開工在建。
在太原市，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前太原市六個(gè)區(qū)大概有50多個(gè)小產(chǎn)權(quán)房在開發(fā)出售，價(jià)格是每方米1950元，幾乎所有有條件的村子都在進(jìn)行，年開發(fā)量不少于正規(guī)住宅開發(fā)量，在市場(chǎng)份額中“小產(chǎn)權(quán)房”所占的比例超過20％以上。
在深圳，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，深圳目前住宅總量是2．6億平方米，而小產(chǎn)權(quán)房有1．6億。當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房占到總量的50％以上，突然合法化和不合法化都已經(jīng)是“不可承受之重”。
在廣州，國(guó)土房管局2008年底發(fā)布的一份公告顯示，廣州小產(chǎn)權(quán)房主要區(qū)域在白云區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)、黃埔區(qū)和原芳村區(qū)，以白云區(qū)最為集中。這些數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房，雖然周邊環(huán)境及房屋品質(zhì)與高端社區(qū)相比有所差距，但是價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯。隨著此前幾年廣州樓價(jià)的一路飆漲，小產(chǎn)權(quán)房因其極低的價(jià)格成為一些購房者的優(yōu)先考慮對(duì)象，白云區(qū)南湖附近上月新開盤的某樓盤均價(jià)為8500—9000元／平方米，最便宜的小產(chǎn)權(quán)房?jī)H相當(dāng)于其房?jī)r(jià)的1／4左右。

三、小產(chǎn)權(quán)房帶來的問題

(一)耕地安全問題
《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中明確規(guī)定，到2010年耕地保有量要保持在1．2億公頃(18億畝)。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低的最主要原因在于土地。由于不用向國(guó)土部門繳納土地使用權(quán)及相關(guān)費(fèi)用，即使以低于城市商品房的價(jià)格出售，仍然有很大的利潤(rùn)空間。由于開發(fā)這種小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于村鎮(zhèn)政府有巨大的利益誘惑，所以基層村鎮(zhèn)組織在經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利益的驅(qū)使下，會(huì)想方設(shè)法占有更多的生產(chǎn)用地從事小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)而大量的城市居民轉(zhuǎn)向鄉(xiāng)村尋求居住空間，必然引發(fā)更多的配套設(shè)施建設(shè)，占用更多的農(nóng)村生產(chǎn)用地，與城市集約用地的基本策略相悖。所以，允許開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房將不可避免地引起耕地的流失，l8億畝耕地紅線的堅(jiān)守將難以保證，這是開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房帶來的最 ……（未完，全文共5550字，當(dāng)前僅顯示1949字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《房地產(chǎn)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房問題與對(duì)策》）