關于商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的思考

加快地產(chǎn)商業(yè)融合 力促經(jīng)濟轉型提升

——關于商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的思考

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義就是以開發(fā)商業(yè)用途為主的房地產(chǎn)投資項目。2001年撤市建區(qū)十年以來，錫山依托突出的區(qū)位優(yōu)勢，加快推進城鎮(zhèn)開發(fā)建設，商貿(mào)服務業(yè)從依附無錫中心城區(qū)的商業(yè)配套進入了自己的突破期、騰飛期、全面升級期，商業(yè)地產(chǎn)項目在錫山大地遍地開花，商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，帶動了錫山服務業(yè)的快速增長，2010年，全區(qū)完成服務業(yè)增加值144億元，社會消費品零售總額116億元，錫山正日漸成為長三角地區(qū)備受注目的現(xiàn)代服務業(yè)高地。在取得成績的同時，我們還要清醒地認識到在區(qū)域競爭日趨激烈的情況下，如何積極抓住國際服務業(yè)加速轉移契機，緊緊圍繞“趕超發(fā)展”這一戰(zhàn)略任務，適應經(jīng)濟轉型提升發(fā)展的需要，優(yōu)化發(fā)展布局，促進業(yè)態(tài)提升，推動錫山商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，值得我們深刻思考。

一、錫山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

近十年來，在區(qū)委、區(qū)政府的正確領導、指引和高度重視下，錫山商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還是快速穩(wěn)健、張弛有度的。從原由沿線臨街底商、裙樓、門市房而形成的配套商業(yè)，發(fā)展到以大型購物中心、商業(yè)特色街為主體的區(qū)域商業(yè)，再到以經(jīng)營生產(chǎn)資料和生活資料為主的專業(yè)市場，直至近年
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的新城建設只是在規(guī)劃建設階段，承載商貿(mào)服務業(yè)的條件還不成熟，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊商貿(mào)服務業(yè)處在初級階段，區(qū)域發(fā)展極不平衡，城市經(jīng)濟有待進一步發(fā)展。

2.業(yè)態(tài)結構不甚合理。傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域供應過多，主要集中在餐飲、零售等業(yè)態(tài)，“沿街而造”、“上住下商”已經(jīng)構成我區(qū)商業(yè)房開發(fā)的特點。而新興的城市綜合體、中央商務區(qū)、商業(yè)特色街區(qū)還只是在起步階段，整體規(guī)模、檔次、形象不夠，不適應經(jīng)濟、商業(yè)快速發(fā)展的需要，在一定程度上制約了商貿(mào)服務業(yè)向高端化、規(guī)模化發(fā)展。

3.商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)量不高。錫山的商業(yè)地產(chǎn)主要分布在東亭主城區(qū)，但主城區(qū)沒有一個繁華的商圈，國內(nèi)外高檔品牌商貿(mào)企業(yè)入駐的數(shù)量不多，與濱湖區(qū)氣勢磅礴的萬達廣場、崇安的軒龍商業(yè)廣場相比，差距甚遠，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)存在嚴重短腿現(xiàn)象，錫山的商業(yè)地產(chǎn)缺乏真正的商業(yè)氛圍，綜合效益沒有得到充分的發(fā)揮。

4.商業(yè)規(guī)劃缺乏理性。一些開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的時候，不注重區(qū)域的市場人口、消費人群、市場規(guī)模和業(yè)態(tài)結構，盲目地開發(fā)、隨意地招商，建設重復、模式雷同，雖然有足夠的體量，卻沒有相應的質(zhì)量，使得整個業(yè)態(tài)十分零亂，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的缺乏、不到位，從一定程度上來說，造成了城市資源、經(jīng)濟資源及社會資源的浪費和流失。

5.住宅商業(yè)融合不夠。在當今發(fā)達城市地產(chǎn)的開發(fā)模式是先規(guī)劃建設體量大、品位高的商務綜合體，然后以綜合體為軸心啟動建設綜合體周邊的住宅，最成功的例子是萬達廣場，商務環(huán)境形成后，此地段的價值大幅度提升。而現(xiàn)在部分開發(fā)商卻是先建住宅，后建商業(yè)載體，住宅與商業(yè)嚴重脫鉤，忽視了地產(chǎn)與商業(yè)的整體性和融合性，地產(chǎn)商業(yè)價值的提升難以實現(xiàn)。

二、錫山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇和條件

錫山十年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展對錫山城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和升級、擴大就業(yè)和增加地方稅收起到了十分重要的推動作用，目前錫山的商業(yè)地產(chǎn)氛圍濃厚，已具備良好的發(fā)展條件和環(huán)境。

(一)發(fā)展機遇

1.產(chǎn)業(yè)結構的轉型升級。當下世界絕大多數(shù)國家產(chǎn)業(yè)結構都已呈現(xiàn)出由“工業(yè)型經(jīng)濟”向“服務業(yè)經(jīng)濟”轉型的趨勢。服務業(yè)在全球發(fā)達國家中占比超過70%，北京、上海等國內(nèi)城市也已達到60%，無錫的重心是在“彎道超越”上做足文章，即加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，到“十二五”末，形成“三二一”產(chǎn)業(yè)格局。錫山今后的經(jīng)濟發(fā)展是以發(fā)展服務經(jīng)濟為主導，產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，直接形成了對商業(yè)地產(chǎn)的大量需求，商業(yè)與地產(chǎn)相互融合直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場。

2.消費需求的快速拉動。2010年錫山城鎮(zhèn)居民人均可支配收

突破2萬元，居民消費能力不斷增長，消費水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了良好的機遇，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。同時消費者對休閑、娛樂等綜合消費需求的增強，銜生了新的商業(yè)項目，為新興商業(yè)的發(fā)展提供了新的機會，原有商業(yè)格局必然改變，多級中心及多極商圈必然出現(xiàn)，這必然加大對區(qū)域商業(yè)中心、特色商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等的需求，促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3.資金資源的迅速轉移。服務經(jīng)濟是資源消耗相對較少的綠色產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結構從“二三一”到“三二一”的轉變，意味著有更多資金和資源向服務業(yè)經(jīng)濟傾斜，各類資本將大量向服務業(yè)領域轉移，集聚資金的投向是建設服務業(yè)發(fā)展載體，形成了商業(yè)地產(chǎn)需求的一股新動力，商業(yè)地產(chǎn)的需求空間大。

4.對外開放的力度增加。隨著我國零售業(yè)的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內(nèi)大中城市建立連鎖店，麥德龍、樂購、宜家家居、家樂福等國外品牌競相在二三線城市選址開店，加大了對商業(yè)物業(yè)的需求。同時國內(nèi)大型零售企業(yè)為保住其市場份額也紛紛加緊擴張，在興建大賣場的同時，連鎖店也呈遍地開花之勢，構成了對商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。

5.市場調(diào)控的規(guī)范加強。近來年國家為了抑制房價快速上漲，先后出臺了三次調(diào)控政策，以組合拳的方式進行調(diào)控，房價上漲勢頭得到有效遏制，住宅投資性需求熱情減退，購買住宅的成本進一步加大，促使開發(fā)商、投資者和居民個人對潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)給予高度關注，造成資金加大投向非住宅領域的力度，促成更多的市民熱錢轉向購買商鋪和寫字樓，將直接引起商業(yè)地產(chǎn)市場的快速升溫。同時房地產(chǎn)調(diào)控的深層次意義是要將目前集中投資于房地 ……（未完，全文共8392字，當前僅顯示2292字，請閱讀下面提示信息。收藏《關于商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的思考》）