淺談物業(yè)管理物業(yè)設(shè)施品質(zhì)管理

　　淺談物業(yè)管理物業(yè)設(shè)施品質(zhì)管理
　　
　　一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
　　
　　一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設(shè)備進行維護保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運用和建筑智能化建設(shè)的推進，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營運過程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當(dāng)一部分物管人員認(rèn)為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化（典型如空氣品質(zhì)）等等。據(jù)報道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設(shè)置有ba系統(tǒng)，但系統(tǒng)運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20％，運行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用
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范疇后，系統(tǒng)集成工作越來越重要，管理工作日漸復(fù)雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨立性越來越突出，因而國外在80年代末90年代初將其從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫離出來，將其視為新興行業(yè)，將其稱之為物業(yè)設(shè)施管理（facility
　　mangagement稱為fm）。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對所有的設(shè)施與環(huán)境進行規(guī)劃、管理的經(jīng)營活動。認(rèn)為這一經(jīng)營管理活動的基礎(chǔ)是為使用者提供服務(wù)，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環(huán)境保護做出貢獻。現(xiàn)代化的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財務(wù)、設(shè)備的信息從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進行設(shè)施管理，因而與傳統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理有很大區(qū)別。管理的特征從現(xiàn)場管理上升到經(jīng)營戰(zhàn)略，主要工作目標(biāo)從維持保養(yǎng)上升到尋找服務(wù)品質(zhì)與服務(wù)成本的最優(yōu)化，管理的著眼點從發(fā)生問題的設(shè)備到全部固定資產(chǎn)，管理對象的時間從當(dāng)前擴大到物管范圍全生命周期內(nèi)及未來的更新設(shè)施，管理所需的知識與技術(shù)從單純的建筑物本身的水暖電設(shè)備相關(guān)延展到與建筑、設(shè)備、不動產(chǎn)、經(jīng)營、財務(wù)、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)，承擔(dān)fm工作的部門也從單一的設(shè)施運行維護部門發(fā)展到需由多部門交叉、協(xié)調(diào)，進行復(fù)合管理。
　　二、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的lcc分析
　　現(xiàn)代建筑從規(guī)劃階段開始就應(yīng)考慮今后物業(yè)管理的需要。價值工程中有一個lcc（life cyclecost）的概念。所謂
　　lcc，即“壽命周期成本”，是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報廢整個壽命周期所需費用的總和，大體上包括規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)費用、日常運行及維護管理費用和廢棄處置費用三個部分，往往數(shù)倍于傳統(tǒng)意義上的設(shè)備購置和使用費用。
　　從上述說明可以理解，設(shè)備的總費用（即lcc費用）是在整個壽命周期內(nèi)按時間序列產(chǎn)生的的費用的總和；考慮壽命周期內(nèi)利率的影響后，將各項費用累加就得到投資初期時的可比lcc值。
　　將lcc值除以系統(tǒng)或設(shè)備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營運成本，稱為euac。在相同使用效果的條件下，euac越小，系統(tǒng)和設(shè)備的經(jīng)濟效益越高。物業(yè)設(shè)備管理的主要目的就是在提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)前提下，最大限度地降低eu－ac。
　　如何降低euac？一是在設(shè)備和系統(tǒng)選型中選用euac最低者；二是在設(shè)備營運過程中，對系統(tǒng)和設(shè)備采用節(jié)能技術(shù)措施或加強管理，使設(shè)備日常營運費用降低、并延長壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內(nèi)回收，就是可行的。
　　我們提倡物業(yè)設(shè)備與設(shè)施設(shè)計人員不應(yīng)只考慮到第一次投資，更要為降低和控制設(shè)備系統(tǒng)壽命周期內(nèi)的全部成本著想，為有利于物業(yè)設(shè)備管理、提高物業(yè)服務(wù)水平著想，最終使物業(yè)各方受益，這便是運用lcc概念進行技術(shù)經(jīng)濟比較的意義。
　　理解和掌握lcc理論，對工程技術(shù)和管理人員都會帶來管理和設(shè)計觀念上有益的轉(zhuǎn)變：
　　1、節(jié)能不是孤立的而是系統(tǒng)的
　　在設(shè)計階段，各項設(shè)施及設(shè)備的選型應(yīng)選擇能效比高的型式和設(shè)備。單體能效比高不等于系統(tǒng)能效比高。如空調(diào)系統(tǒng)，由冷水機組、鍋爐、冷凍機、冷卻塔、水泵、風(fēng)機及末端裝置組成，能耗也由各個組成部分能耗組合而成的。把這些設(shè)備集成在一起，各項設(shè)備間還有一個相互協(xié)調(diào)、匹配的問題。所以，在各項設(shè)備選型過程中，既要注意設(shè)備在單機滿負(fù)荷下的能效比，也要注意設(shè)備在系統(tǒng)中部分負(fù)荷下的能效比；既要注意設(shè)備單獨運行的特性，也要注意它與系統(tǒng)特性曲線的交點是否處于高效區(qū)；既要考察新機組的能效比，也要考察機組在使用過程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩(wěn)定程度；空調(diào)系統(tǒng)不僅要注意系統(tǒng)在設(shè)計負(fù)荷下的能效比，還要注意系統(tǒng)的季節(jié)能效比。
　　兩者，系統(tǒng)的范圍也會隨智能化水平的提高得到擴大，水、暖、電、訊等各自可獨立成為系統(tǒng)，但它們在智能化物業(yè)中被集成了一個更大的系統(tǒng)，各專業(yè)系統(tǒng)間聯(lián)動的效率如何也影響著各個小系統(tǒng)的工作效率，這是需要注意的。
　　在設(shè)計時注意系統(tǒng)的形式也是重要的，如高層給水系統(tǒng)下行上給和上行下給的結(jié)合、單立管排水系統(tǒng)的具體實現(xiàn)形式等等。各專業(yè)系統(tǒng)有時本身也要擴展以適應(yīng)發(fā)展需要，如給排水系統(tǒng)會派生出中水系統(tǒng)、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實有效的節(jié)能措施，何時采用，應(yīng)結(jié)合lcc理論統(tǒng)籌考慮，留下合理的發(fā)展余地。
　　2、更加注意投入和產(chǎn)出的效益，明確樹立投資回收期的觀念 ……（未完，全文共10108字，當(dāng)前僅顯示2405字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談物業(yè)管理物業(yè)設(shè)施品質(zhì)管理》）