2008煙臺房地產市場趨勢

目錄/提綱：……
一、總論
二、煙臺五區(qū)地產基本情況
（一）、萊山區(qū)基本情況
（二）、福山區(qū)基本情況
（三）、芝罘區(qū)基本情況
（四）、開發(fā)區(qū)基本情況
（五）、牟平區(qū)基本情況
（一）、什么因素推動了煙臺房地產價格
（二）、什么因素支撐了煙臺房地產價格
四、綜述
一、總論
二、煙臺五區(qū)地產基本情況
（一）、芝罘區(qū)
（二）、萊山區(qū)
（三）、開發(fā)區(qū)
（四）、福山區(qū)
（五）、牟平區(qū)
三、煙臺地產近幾年價格市場分析
（一）、推動煙臺房地產價格的因素
（二）、支撐煙臺房地產價格的因素
（三）、未來煙臺地產發(fā)展走向
四、綜述
……

　　內容提要：
　　本次論文撰寫的前提是在參考大量數(shù)據(jù)資料，以及經過嚴謹?shù)目茖W考察完成的。本著虛心學習和嚴肅治學的原則，不斷接近學術真理，以求獲得最大的論文價值性。
　　通過本人的觀察研究發(fā)現(xiàn)，煙臺房地產市場起步較晚，但是發(fā)展?jié)摿薮�。近幾年，整個煙臺地區(qū)的房價一直處于穩(wěn)步攀升的狀態(tài)。煙臺的房地產市場正在從三個方面進行融合，首先是各個區(qū)樓盤的價格在慢慢接近；其次是樓盤的品質越來越接近，建設高品質樓盤漸漸成為一種共識；最后是煙臺房地產市場的地域界限在淡化，原來相對比較獨立的各個區(qū)域，現(xiàn)在正一步步朝著“大煙臺”的方向邁進，在不遠的將來，煙臺房地產將會融合成為一個大的完整的市場。目前煙臺地產區(qū)域市場均價由高到低依次為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)，這也反映出了各區(qū)域所處位置及城市性質、空間功能與開發(fā)潛力。截至2007年11月份煙臺（市區(qū)）的房地產平均價格已經超過了5000元/平方米（不包含牟平區(qū)），價格增長迅速。
　　從市場的角度考量，并結合近幾年煙臺房地產的發(fā)展態(tài)勢，預測煙臺住宅類房地產市場的均價2008年將達到6000元/平方米左右。另外2008年住宅類房地產市場的開發(fā)項目將開始分化
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眾多，加之市中心土地越來越少，所以芝罘區(qū)的平均房價目前在市區(qū)中是最高的，均價已在7000元/平方米左右。
　　但是芝罘區(qū)的高價房主要集中在中心區(qū)內，特別是濱海廣場附近及南大街沿線，已成為高檔公寓和寫字樓的集中區(qū)域，世茂海灣1號以15000元/平米的價格推出，更是樹立了煙臺頂級地產項目的標桿。
　　而南部以及幸福一帶，因為受到交通不便或周邊環(huán)境的限制，影響了房子的價格，所以使得房價與市里有著不小的差距。但是隨著交通狀況的不斷改善，城市基礎設施的建設，這一情況正在慢慢得到改變。
　�。ǘ�、萊山區(qū)
　　萊山區(qū)有著得天獨厚的海景優(yōu)勢，位于濱海路一線的海景豪宅（如：御園、金海岸花園、東上·海賦、銀河怡海山莊等）價格昂貴，拉高了萊山區(qū)的整體價格。其次，煙臺市政府以及其它一些政府機構的落戶使萊山成為煙臺新的城市中心，行政、文化、商業(yè)、體育、金融等方面的配套日益健全完善，對萊山區(qū)的房地產市場產生了很大影響，很多人都看好萊山區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ蚨x擇在煙臺未來的城市中心安家落戶。
　　但目前市府區(qū)域開發(fā)項目扎堆，且體量巨大，相互產生競爭壓力，除促使開發(fā)商提高項目品質，完善營銷思路外，對價格攀升也產生了一定的抑制作用。
　�。ㄈ㈤_發(fā)區(qū)
　　開發(fā)區(qū)近幾年發(fā)展迅速，集中了煙臺絕大部分的工廠企業(yè)，轄區(qū)內人口眾多，特別是外來工作人員不斷增加，為開發(fā)區(qū)的房地產市場帶來了巨大的發(fā)展?jié)摿唾彿渴袌�，進而吸引眾多的房地產投資商越來越關注開發(fā)區(qū)的房地產市場，并在此投資。
　　開發(fā)區(qū)房價的增長比例是市區(qū)當中最大的，均價現(xiàn)已達到每平米五千左右，特別是西部近期一系列靠近金沙灘的高品質海景住宅投入市場，如維亞灣、天馬相城等，更是激發(fā)了開發(fā)區(qū)房地產價格的快速增長。
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　　福山區(qū)因為與芝罘區(qū)較遠，自身大型的商業(yè)圈也沒有形成，又沒有開發(fā)區(qū)靠海的優(yōu)勢，因此住宅的價格相對較低，所以就成為了許多工薪階層購房者和不少在開發(fā)區(qū)上班的購房者的第一選擇。
　　正是由于沒有外在的優(yōu)勢，因此福山區(qū)的樓盤多以低價格、高品質來贏得消費者的青睞。但是隨著整個市場的價格上漲，福山的房價也隨之快速走高，目前均價已達3700元/平米左右。當價格優(yōu)勢在慢慢減弱，提高住宅品質，正成為福山區(qū)樓盤沖出重圍的重要出路。
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　　牟平區(qū)作為距離煙臺市中心最遠的一個區(qū)，前幾年在房地產開發(fā)方面一直處于默默無聞的角色，價格更是長期處于低谷。從今年開始，牟平地產開始發(fā)力，大量地產項目頻繁推出，主要是由于煙臺主城區(qū)的不斷東拓，萊山城市新中心地位的確立，牟平基礎設施的不斷完善以及與主城區(qū)不斷高攀的房價之間形成的低洼吸引力。
　　目前牟平區(qū)樓盤均價還沒有超過3000元，在煙臺市區(qū)明顯處于低洼地帶，甚至還不及蓬萊，未來升值空間可謂巨大。隨著土地放量的加大和新樓盤的加快推出，勢必快速提升牟平區(qū)樓盤的銷售價格，預計08年均價突破3000元，應是在情理之中。
　　三、煙臺地產近幾年價格市場分析
　　作為國民經濟支柱產業(yè)的房地產，近年來日益成為和諧社會中的民生問題，為許多人所詬病，也為許多人所追捧。其中，在當今社會里, 地產價格不但關乎著國家市場經濟發(fā)展走勢，更是被全社會普羅大眾所深切關注。房價作為房地產市場的一個重要指標，不僅僅在于它的敏感性，更重要的是房價也是一個區(qū)域的經濟體現(xiàn)，是一個關系到民生大計的問題。
　　2004年，煙臺房的價是3372元/平方米，可是經過短短的3年，就迅速提升到5000余元/平方米（不包含牟平區(qū)），住宅項目的最高均價也由2004年的5600元/平方米提升到現(xiàn)在的15000元/平方米，價差擴大可謂迅如猛虎。從開發(fā)周期的角度看，這樣的價差也形成了目前煙臺中高端房地產價格的構成區(qū)間。
　　考察2007年煙臺高檔住宅的市場態(tài)勢，我發(fā)現(xiàn)，高檔住宅的主力單價大都集中在6000-9000元/平方米，這部分物業(yè)是煙臺高檔住宅的主力軍。
　�。ㄒ唬�、推動煙臺房地產價格的因素
　　1、首先，市場供需因素。供需狀況，是任何產品價格的最終決定因素，房地產也不例外。房地產作為房產、地產的統(tǒng)一體，以前因為中國土地的價格長期處于雙軌制，市場競爭還未形成，但是隨著土地供應 ……（未完，全文共6421字，當前僅顯示2255字，請閱讀下面提示信息。收藏《2008煙臺房地產市場趨勢》）