經(jīng)營城市理論思考及對策

目錄/提綱：……
一、經(jīng)營城市的突破口在于樹立經(jīng)營理念
一是克服與市場經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)的傳統(tǒng)觀念
二是克服與經(jīng)濟(jì)全球化的不相適應(yīng)的思維習(xí)慣
三是克服與跨越式發(fā)展不相適應(yīng)的精神狀態(tài)
二、經(jīng)營城市的核心在于經(jīng)營城市土地
一是完善城市規(guī)劃，調(diào)整城市布局
二是嚴(yán)格土地制度，強(qiáng)化宏觀管理
三是控制土地數(shù)量，提高土地效益
四是營造城市環(huán)境，提高土地附加值
五是推行城市土地證券化，籌集土地儲備資金
三、經(jīng)營城市的創(chuàng)新在于完善經(jīng)營機(jī)制
一是運(yùn)作存量資產(chǎn)
二是搞活增量資產(chǎn)
三是激活無形資產(chǎn)
四是構(gòu)建多元化投資主體
四、經(jīng)營城市的動力在于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)
一是培植支柱企業(yè)
二是加大內(nèi)引外聯(lián)
三是優(yōu)化投資環(huán)境
五、經(jīng)營城市的主體在于規(guī)范政府行為
一是建立政府退出機(jī)制
二是將過去行政性管理轉(zhuǎn)為服務(wù)型管理
……

　　經(jīng)營城市理念的提出，是隨著我國市場經(jīng)濟(jì)_的不斷完善、政府職能的轉(zhuǎn)變以及快速城市化背景下城市建設(shè)資金供求矛盾的加劇而提出的。其核心就是作為經(jīng)營城市主體的城市政府、企業(yè)和市民（其中主要是城市政府）運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的手段，對經(jīng)營城市客體即構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（山地、山水、空間等）、人力資源（電力、道路、橋梁、市政公用設(shè)施等）、人文資本（文化、科技等）及其相關(guān)的延伸資本（城市品牌、形象等）進(jìn)行市場運(yùn)作，聚集、輻射城市功能，最終建立符合市場經(jīng)濟(jì)要求的城市功能導(dǎo)向的城市建設(shè)投融資新_，從而實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)營城市是擺在各級城市政府面前值得深入研究的新課題，本人就經(jīng)營城市談一些看法，與大家共同探討。
　　
　　一、經(jīng)營城市的突破口在于樹立經(jīng)營理念
　　
　　當(dāng)前，我們要徹底改變計劃經(jīng)濟(jì)條件下城市建設(shè)管理的模式和思維方式，實(shí)現(xiàn)城市資產(chǎn)作為公共資產(chǎn)到可經(jīng)營資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，城市建設(shè)作為市政公用事業(yè)到資本經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，城市政府作為城市資產(chǎn)所有者到經(jīng)營者的轉(zhuǎn)變。把市場經(jīng)濟(jì)意識和經(jīng)營城市的意識_到城市建設(shè)政府決策實(shí)施的所有行為中，不斷發(fā)掘可供經(jīng)營的城市公共產(chǎn)品。
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可行性及土地升值潛力等情況進(jìn)行充分分析；在城市規(guī)劃實(shí)施過程中，要對規(guī)劃方案進(jìn)行投入產(chǎn)出分析，并且要分析規(guī)劃實(shí)施的不同階段土地價值以及城市生態(tài)環(huán)境價值的變化規(guī)律，這不僅可以創(chuàng)造土地級差，從而為科學(xué)開展城市土地儲備決策服務(wù)，而且也為市場化運(yùn)作城市規(guī)劃的實(shí)施提供了基礎(chǔ)；在城市規(guī)劃管理中，要通過建立公開、透明、法制化的城市規(guī)劃體系，合理確定政府、社會組織、公眾、企業(yè)等利益主體之間的利益分配關(guān)系。比如，在城市規(guī)劃實(shí)施過程中，土地增值的分配、生態(tài)環(huán)境損失的利益補(bǔ)償機(jī)制的確定等，都要以科學(xué)的城市規(guī)劃管理體系為據(jù)。因此，充分發(fā)揮規(guī)劃作用，科學(xué)合理調(diào)整城市中心區(qū)和繁華區(qū)用地性質(zhì)，使城市規(guī)劃適應(yīng)城市化發(fā)展的要求，體現(xiàn)城市功能分區(qū)特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)布局。
　　
　　二是嚴(yán)格土地制度，強(qiáng)化宏觀管理。當(dāng)前，國家實(shí)施宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格土地審批，這就要求我們要進(jìn)一步加大對土地市場的監(jiān)控力度，政府必須對土地一級市場實(shí)施壟斷，政府壟斷土地一級市場后，可以對規(guī)劃用地先行投資，也可委托“造地”公司對土地進(jìn)行整理，通過完善基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)環(huán)境，將生地變熟地、凈地，然后以招、拍、掛的方式出讓該地塊的使用權(quán)，防止土地資產(chǎn)的流失，提高土地價值。
　　
　　三是控制土地數(shù)量，提高土地效益。除了采取政府壟斷一級市場、不賣生地只賣熟地、根據(jù)規(guī)劃成片開發(fā)等措施外，還須根據(jù)市場供求關(guān)系有計劃有步驟地分期分批出讓土地，將土地增值收益盡可能收到政府手中，提高土地投資強(qiáng)度，謀求土地效益最大化。
　　
　　四是營造城市環(huán)境，提高土地附加值。把經(jīng)營城市的思路貫穿到城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的全過程，樹立城市形象，營造城市特色，打出城市品牌，提高城市檔次，從而使城市土地資產(chǎn)不斷增值。將環(huán)境擺在突出位置，以人為本，綠化、美化、亮化城市，加大生態(tài)環(huán)境保護(hù)，把城市功能提高到一個新的層次，不斷提高城市的吸引力、凝聚力，以此造商機(jī)、造人氣，帶動城市土地增值。
　　
　　五是推行城市土地證券化，籌集土地儲備資金。從當(dāng)前城市土地儲備資金運(yùn)行機(jī)制來看，城市土地儲備資金主要來源于政府財政、銀行投資等方面。由于城市土地資源資產(chǎn)的增值潛力大，據(jù)此，可以實(shí)行土地資本化運(yùn)作，通過金融商品創(chuàng)新，來推進(jìn)城市土地儲備機(jī)制的高效運(yùn)作。具體是通過城市土地證券化，來籌集資金。同時，對于城市土地征用，也可以采取證券化的方式，以降低城市建設(shè)的成本，同時又可以使農(nóng)戶獲得持久的收入。
　　
　　三、經(jīng)營城市的創(chuàng)新在于完善經(jīng)營機(jī)制
　　
　　圍繞市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)作存量資產(chǎn)，搞活增量資產(chǎn)，激活無形資產(chǎn)，把城市整體作為客體來進(jìn)行經(jīng)營和運(yùn)作，構(gòu)建城市投資主體多元化、融資方式多樣化、運(yùn)作方式市場化的新機(jī)制，最終使城市資本實(shí)現(xiàn)“投入——經(jīng)營——增值——再投入”的良性循環(huán)，以真正實(shí)現(xiàn)“以城養(yǎng)城，以城建城”和城市的可持續(xù)發(fā)展。
　　
　　一是運(yùn)作存量資產(chǎn)。通過對存量資產(chǎn)實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)“貨幣－實(shí)物－貨幣”的良性循環(huán)。當(dāng)然也可以引進(jìn)競爭機(jī)制，對部分市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)行委托管理，建立多種形式的資產(chǎn)管理模式，提高投資效益，使市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)走上良性的自我發(fā)展道路。
　　
　　二是搞活增量資產(chǎn)。只要符合法律法規(guī)和相關(guān)政策，各種經(jīng)濟(jì)成份的資本都可以投入到有收益的準(zhǔn)公共產(chǎn)品如城市公交、供氣、供水等及部分可市場化的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，成為市場機(jī)制下新增的混合資本。
　　
　　三是激活無形資產(chǎn)。有選擇地出讓部分基礎(chǔ)設(shè)施的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)。如對城市出租車經(jīng)營權(quán)、路橋冠名權(quán)等進(jìn)行招標(biāo)拍賣，使城市的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為有形資產(chǎn)；通過對城市的歷史文化、人文自然景觀等城市特有的內(nèi)涵，進(jìn)行發(fā)掘、利用，不斷增加城市的知名度，增加城市的集聚力。
　　
　　四是構(gòu)建多元化投資主體。除上述融資方式外，還可組建實(shí)體性投資主體，如城市建設(shè)投資總公司，城市建設(shè)投資總公司應(yīng)當(dāng)是經(jīng)政府批準(zhǔn)和授權(quán)的按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的城市建設(shè)專業(yè)機(jī)構(gòu)，具有自身的資本和獨(dú)立的法人地位，這樣可以靈活機(jī)動地進(jìn)行市場操作，保證投資、建設(shè)和管理的高效率。公司的職能可以分為兩類：一類是政策性職能，主要是承擔(dān)純公益性項(xiàng) ……（未完，全文共4336字，當(dāng)前僅顯示2190字，請閱讀下面提示信息。收藏《經(jīng)營城市理論思考及對策》）