xx房地產(chǎn)開發(fā)公司可行性報告

目錄/提綱：……
一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃——————————————2
二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估————————————5
三、烏魯木齊鯉魚山擬征購土地概述—————————8
四、擬征購土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況———————————10
五、項目開發(fā)定位—————————————————12
六、項目投資計劃和開發(fā)周期————————————16
七、項目營銷計劃——————
八、財務(wù)效益測算—————————————————19
九、資金籌備計劃—————————————————21
一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃
二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估
三、烏魯木齊鯉魚山擬征購土地概述
四、擬征購土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況
五、項目開發(fā)定位
六、項目投資計劃和開發(fā)周期
七、項目營銷計劃
八、財務(wù)效益測算
九、資金籌備計劃
十、結(jié)論
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　　**房地產(chǎn)開發(fā)公司可行性報告
　　一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃——————————————2
　　二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估————————————5
　　三、烏魯木齊鯉魚山擬征購土地概述—————————8
　　四、擬征購土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況———————————10
　　五、項目開發(fā)定位—————————————————12
　　六、項目投資計劃和開發(fā)周期————————————16
　　七、項目營銷計劃——————
　　———————————18
　　八、財務(wù)效益測算—————————————————19
　　九、資金籌備計劃—————————————————21
　　十、結(jié)論—————————————————————22
　　一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃
　　1、新疆**集團有限公司簡介
　　新疆**集團有限責任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，以公眾信息產(chǎn)業(yè)、酒店經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游項目開發(fā)、成套設(shè)備供應(yīng)、藥業(yè)連鎖經(jīng)營為業(yè)務(wù)主體，企業(yè)資產(chǎn)6億元，下設(shè)新疆**房地產(chǎn)開發(fā)公司、新疆**大飯店（五星級）、新疆公眾信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司等10個經(jīng)營實體，企業(yè)背景強大，資金實力雄厚，發(fā)展力持久，是新疆維吾爾自治區(qū)較為知名的中型企業(yè)集團。
　　新疆**集團有限公司秉承中國電信企業(yè)理念，以電信行業(yè)為依托，堅持多元化經(jīng)營、全范圍發(fā)展的創(chuàng)新之路，以穩(wěn)健求生存，以創(chuàng)新求發(fā)展，企業(yè)運行平穩(wěn)，業(yè)務(wù)拓展迅速，社會信譽良好。新疆**集團下屬的**大飯店，到目前為止仍然是新疆境內(nèi)設(shè)施最好、配套最完善、經(jīng)營最規(guī)范、知名度最高的五星級旅
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略1072字，正式會員可完整閱讀）……　
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　　金色時代廣場于2003年4月1日開始工程拆遷， 4月15日破土動工， 4月28日進入預(yù)訂，截止5月30日，共完成預(yù)訂銷售額9000余萬元，加上客戶意向預(yù)訂額，預(yù)計到正式開盤銷售（6月下旬）時間，可完成銷售額1.4億元左右。由于企業(yè)決策正確、項目定位合理、營銷策略得當，金色時代廣場在市場競爭激烈、工程尚未過半的情況下，就已經(jīng)收回全部投資。根據(jù)項目預(yù)算，在項目銷售完成75%、為下屬企業(yè)預(yù)留足夠辦公用房的情況下，本項目仍然可以實現(xiàn)純利5000萬元以上，這充分證明，新疆**集團對新疆房地產(chǎn)行業(yè)的判斷是正確的，進入是適時的。
　　金色時代廣場的成功開發(fā)，為新疆**房地產(chǎn)開發(fā)公司全面進軍新疆房地產(chǎn)市場積累了寶貴經(jīng)驗、儲備了專業(yè)人才、建立了管理隊伍，在為電信企業(yè)增添了品牌和榮譽的同時，促進新疆**集團有限公司順利實現(xiàn)企業(yè)改組和產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，企業(yè)多元化發(fā)展路線更加清晰。
　　4、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃
　　隨著金色時代廣場開發(fā)項目的實施，新疆**房地產(chǎn)開發(fā)公司已完全進入市場化、企業(yè)化運作的新階段。新疆**集團出于對重大項目進行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導層和管理層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對**房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營和發(fā)展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃：
　　4-1、立足于烏魯木齊和庫爾勒兩個南、北疆中心城市，做好長期開發(fā)的準備；借助政策背景和電信企業(yè)背景，
　　以企業(yè)兼并、債權(quán)重組、資本運作等方式參與土地收購，盡可能利用西部大開發(fā)政策和國有企業(yè)收購兼并政策，壓
　　縮土地成本，降低開發(fā)風險。
　　4-2、根據(jù)兩個中心城市的房地產(chǎn)市場情況，在烏魯木齊地區(qū)的土地征購以二類、三類住宅用地為主，除市場有空缺的專業(yè)性商業(yè)項目外，不介入大型、綜合性商業(yè)項目開發(fā)；在庫爾勒地區(qū)的土地征購以一類、二類商業(yè)用地為主，除市場有空缺的中、高檔住宅外，不介入普通低價位住宅開發(fā)。
　　4-3、為回避市場風險，企業(yè)總體土地儲備量不超過20萬平米，不針對市郊土地做遠期開發(fā)儲備。所征購土地原則上以3年為一個開發(fā)周期，在獲得土地開發(fā)權(quán)后，力求第一年開發(fā)、第二年見效、第三年獲益。
　　4-4、從2003年起的3年內(nèi)，每年資金投入量控制在3億元以下，每年開發(fā)總量控制在20萬平米以下；每年銷售總額控制在5億元以下，每年銷售面積控制在25萬平米以下。在此基礎(chǔ)上，實際資金投入和開發(fā)面積根據(jù)市場發(fā)展做動態(tài)調(diào)整，在新疆市場的發(fā)展規(guī)模3年內(nèi)保持在中等偏上水平，3年以后的經(jīng)營和發(fā)展根據(jù)市場狀況做新的部署。
　　二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估
　　1、市場回顧
　　從90年代以后，新疆國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10.4%，各項主要經(jīng)濟指標上升明顯，經(jīng)濟_逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟向全方位開放的格局轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強，經(jīng)濟發(fā)展的硬環(huán)境得到改善；通過進一步整頓和規(guī)范市場秩序，制定和落實投資政策和消費政策，清理的取消抑制投資和消費的不合理政策，經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境日趨好轉(zhuǎn)，社會局勢穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活水平明顯提高。
　　經(jīng)濟的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎(chǔ)建設(shè)的步伐加快，大大地拓展了新疆房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。隨著房改政策逐步落實及銀行信貸政策的相繼出臺，公房上市交易和房屋二級市場開始啟動，房地產(chǎn)消費流通渠道呈多元化趨勢。
　　作為人流、物流、資金流、信息流和建設(shè)行業(yè)的重要載體，新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長幅度達42.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資從1989年的1.2億元增長到2002年的137.92億元，14年間，全疆累計完成住宅投資221.79億元，竣工住宅面積1971.17萬平方米，城市人均居住面積由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增長率為107.17%。以上數(shù)據(jù)充分說明，新疆房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入成熟、發(fā)展的新階段。
　　烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，全市轄7區(qū)1縣，總面積12000平方公里，市政面積166.8平方公里，人口208.2萬。烏魯木齊經(jīng)濟發(fā)展水平居西部地區(qū)城市前列，房地產(chǎn)開發(fā)逐年、穩(wěn)步上升，到2002年，個人購房已經(jīng)達到住宅消費的95%以上，以個人購房為主體的市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成并完善，到2003年初，烏魯木齊市共建設(shè)各類住宅近14100萬平方米，共建成住宅類用房25萬余套，居民住房平均面積由80年代初期人均不足8平方米擴大到現(xiàn)在的近19.6平方米。
　　截止2002年，新疆城鎮(zhèn)居民通過住房制度改革，累計出售公有住房5716萬平方米，合計86萬套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用權(quán)的公房和個人私有住房，新疆城鎮(zhèn)居民自有住房率已達到了90%左右，在全國居中上水平。
　　2、前景分析
　　新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，全疆城鎮(zhèn)化水平為33.7%，共有633. 21萬非農(nóng)業(yè)人口。根據(jù)《自治區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》的總體目標，在2000—2005年共5年時間里，全疆人口水平將由過去的1900萬增加到2000萬，城鎮(zhèn)化水平由33.7%提高到36%，非農(nóng)業(yè)人口達到750萬，增加約120萬。按照2002年人均19.06萬平方米的標準計算，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面積1187萬平方米。如果按住房使用年限和拆舊建新計算，新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房為11158.8萬平方米，正常使用期以50年計，年折舊率以2%計，平均每年需拆舊建新223.2萬平方米（未含舊城改造）。把以上幾組數(shù)據(jù)綜合起來分析，預(yù)計在未來10內(nèi)，新疆平均每年至少需要新建住房1234 ……（未完，全文共12655字，當前僅顯示3010字，請閱讀下面提示信息。收藏《**房地產(chǎn)開發(fā)公司可行性報告》）