談經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的政策規(guī)制

目錄/提綱：……
（一）政府部門提高對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)重要性的認(rèn)識
（二）合理安排經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模
（三）加強(qiáng)與完善經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)建設(shè)
（四）加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管
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　　□ 作者：集美大學(xué)財經(jīng)學(xué)院 張啟振
　　內(nèi)容摘要：近兩年來，國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺了一系列調(diào)控措施，其中控制高檔商品房的建設(shè)比例、增加經(jīng)濟(jì)適用房多次被提及。今年5月出臺的“國六條”對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和消費需求進(jìn)行了規(guī)制，將減少城市因拆遷而新增的被動需求，而這部分人群恰好就是中低價位住房的需求大軍。本文就新形勢下經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)問題進(jìn)行深入探討。[網(wǎng)--一站在手，寫作無憂！]
　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房 建設(shè) 對策措施
　　近年來，我國在實施經(jīng)濟(jì)適用房政策的過程中出現(xiàn)了不少問題，表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管不嚴(yán)，執(zhí)行機(jī)制不規(guī)范；經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對象、戶型面積、房價失控；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模下降，總量供應(yīng)不足，一房難求等問題。而圍繞經(jīng)濟(jì)適用房問題所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房還該不該建設(shè)的討論中，有人主張停止開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，有人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房不能取消。筆者贊同后者，對經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題不能“因噎廢食”而否定取消它。
　　我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的必要性
　　首先，經(jīng)濟(jì)適用房是國家為滿足中低收入者的住房需求所提供的一種比市場價格便宜的房屋。國家對經(jīng)濟(jì)適用房項目免收土地出讓金，減免稅費，將開發(fā)商利潤限定在3%以內(nèi)；對經(jīng)濟(jì)適用房的房價、戶型面積、銷售對象實行嚴(yán)格控制。
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府大幅度減少經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的供地量，有的甚至變相停止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃。
　　據(jù)統(tǒng)計，2004年全國住宅投資8837億元，比上一年增長28.7%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資606億元，比上年減少2.5%，是2002年以來的首次負(fù)增長。2005年1-5月，經(jīng)濟(jì)適用房投資同比下降了16.7%。顯然，這已經(jīng)不是落不落實政策的問題，而是政府部門在市場經(jīng)濟(jì)中給自身如何定位的問題，究竟是為民謀利還是與民爭利的問題。從1994年國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確提出要加快經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)，到2004年建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部和人民銀行聯(lián)合頒布的我國第一部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，以及這期間與經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的一系列政策措施的出臺，充分說明了我國政府在致力于解決中低收入居民住房問題上的決心。但是，關(guān)鍵還在于各級地方政府要充分地發(fā)揮主觀能動性和創(chuàng)造性，勇于改革創(chuàng)新，扎扎實實地抓好落實工作，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。為此，也就要求各級地方政府必須徹底轉(zhuǎn)變觀念，切實提高對推行經(jīng)濟(jì)適用房重要性和長期性的認(rèn)識。只有這樣才能真正明確和承擔(dān)起其在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與供應(yīng)上作為第一責(zé)任者所應(yīng)負(fù)的責(zé)任。
　�。ǘ┖侠戆才沤�(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模
　　針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)與建設(shè)規(guī)模下降的現(xiàn)象，國家和地方政府應(yīng)科學(xué)合理地制定與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相符合的經(jīng)濟(jì)適用房的長、中、短期配套供應(yīng)計劃，使之在推進(jìn)住房市場化和建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房之間保持一種合理的比例關(guān)系，并據(jù)以嚴(yán)格實施來確保中低收入者的住房問題早日得到解決。
　　調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)適用房用地的比例和規(guī)模。土地管理部門在制定土地利用規(guī)劃和年度供應(yīng)計劃時，對供應(yīng)矛盾突出、房價上漲快、經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重短缺的地區(qū)，要從嚴(yán)控制高檔商品房、別墅和其他商業(yè)用地的供應(yīng)量，增加經(jīng)濟(jì)適用房用地。
　　在供應(yīng)市場化和保障多元化方面努力創(chuàng)新。如在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目和用地方式上嘗試推行“鎖定房價，拍賣地價”的項目拍賣招標(biāo)方式，明確所拍賣地塊為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項目，并規(guī)定售價、戶型標(biāo)準(zhǔn)、銷售對象的條件。這種方式將經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)中的政府職能與市場作用有機(jī)結(jié)合在一起，既充分考慮了中低收入者的支付能力，又客觀地把握了政府相關(guān)資源的投入能力與投資積極性，有利于解決政府“偏離”經(jīng)濟(jì)適用房的行為。
　　調(diào)整貸款方向，加大對經(jīng)濟(jì)適用住房的支持力度。由于目前我國中低收入者的收人還很低，即使享受了經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，若靠自身力量許多人仍然無力購買。因此，商業(yè)銀行應(yīng)提高經(jīng)濟(jì)適用房項目的貸款規(guī)模和比例，并給予適當(dāng)?shù)睦?yōu)惠；商業(yè)銀行要嚴(yán)格控制對高檔公寓、別墅項目的貸款發(fā)放，防范金融風(fēng)險。同時，政府應(yīng)出面建立經(jīng)濟(jì)適用房的專門性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，使之成為貸款風(fēng)險的最終承擔(dān)者，以解決我國目前發(fā)放抵押貸款時存在著的擔(dān)保主體難以落實的問題，促進(jìn)住房金融市場的穩(wěn)健發(fā)展。
　　（三）加強(qiáng)與完善經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)建設(shè)
　　經(jīng)濟(jì)適用房之所以出現(xiàn)現(xiàn)在這種“無序”狀態(tài)，在很大程度上源于規(guī)則的缺失，是法制不健全的表現(xiàn)。這些年，盡管國家出臺了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等政策與制度，但各地普遍缺乏明確而具體的實施辦法，即使有些較明確的管理辦法而其可操作性卻不強(qiáng)�；诖�，加強(qiáng)與完善經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)建設(shè)，把這些年產(chǎn)生的諸多問題都涵蓋在法律可調(diào)節(jié)范圍之中，真正建立起對中低收入家庭起到住房保障和落實優(yōu)惠政策作用的長效發(fā)展機(jī)制，顯得尤為重要。
　　依法制定經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。各地要依法制定適合本地的經(jīng)濟(jì)適用房的戶型、造價的分檔次標(biāo)準(zhǔn)；要依法確定每個住宅小區(qū)建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)適用房的比重等。在法律法規(guī)方面做出這些規(guī)定，可以避免由于經(jīng)濟(jì)適用房過于集中導(dǎo)致的貧民區(qū)現(xiàn)象的產(chǎn)生。此外，要依法嚴(yán)禁以經(jīng)濟(jì)適用房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開發(fā)；戶型面積要嚴(yán)格控制在規(guī)定的中小套型的面積范圍內(nèi)；價格的確定要堅持保本微利的原則，銷售實行明碼標(biāo)價，不得在標(biāo)價之外收取任何費用。
　　依法界定經(jīng)濟(jì)適用房的購買對象。針對以往經(jīng)濟(jì)適用房制度實施中出現(xiàn)的銷售對象把握不嚴(yán)、購房的投機(jī)性、富人享受經(jīng)濟(jì)適用房待遇等社會反映強(qiáng)烈的問題，在依法界定經(jīng)濟(jì)適用房的購買對象為中低收入家庭的同時，要有明確的家庭收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。為此，可以家庭收入和家庭現(xiàn)有住房面積為依據(jù)來確定購買對象，并實行“雙標(biāo)準(zhǔn)”控制。從家庭收入來看，家庭總收入應(yīng)包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收 ……（未完，全文共4664字，當(dāng)前僅顯示2356字，請閱讀下面提示信息。收藏《談經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的政策規(guī)制》）