淺談房地產發(fā)展和城市建設

　　住宅業(yè)發(fā)展和城市建設都是當今城市面臨的焦點問題，城市最高品質的集結點是財富創(chuàng)造的中心。圍繞建設小康社會的新一輪城市建設和房地產開發(fā)，也必將促進城市競爭力的提升。結合**市城市規(guī)劃建設的實際，我在這里談幾點思考和認識。
　　新一輪城市建設為房地產業(yè)帶來新的商機，房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，將改變城市的面貌。**市是山東省省會，是國家級的歷史文化名城，1992年12月被劃為沿海中心城市，1994年被中央定為中央城市。總人口580萬，總面積8177平方公里。1995年以來，**市社會經濟保持了良好的發(fā)展，2000年國內生產總值達到1200億元，城市化水平達到49.7%。房地產業(yè)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，房地產市場的框架基本形成，推進了投資主題的多元化和房地產開發(fā)的市場化進程。實現(xiàn)了由政府主導向市場主導的轉換，市場需求穩(wěn)步增長，供需關系基本平衡1998年以來，房地產投資保持了每年30%的增幅，2002年的投資額為1998年的3.2倍。2002年房地產投資占gdp比重達到6.4%，保持在合理區(qū)間，新開工面積在200到300萬平方公里之間。當前**城市建設和房地產業(yè)面臨
　　三個重大課題，第一是經濟發(fā)展和城市化進程進一步加快，構筑現(xiàn)代新興工業(yè)化城市空間載體，實施新一輪房屋建設
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足當前，滿足使城市更加現(xiàn)代化的內在要求，需要對城市現(xiàn)狀做深度改變。按照到2007年末人均達到30平方米的標準計算，基本實現(xiàn)戶均一套、人均一間的標準，整個康居工程開發(fā)量相當于九五期間的4倍。必須運用市場機制，逐步推進。面對大量的基礎設施建設和片區(qū)改造，應積極實行多元化投資，讓開發(fā)企業(yè)擔當重要角色，這樣既可以減少政府籌集資金的壓力，又可以發(fā)揮企業(yè)的效率。一大批實力強、水平高的房地產企業(yè)，將成為**市新一輪城市建設的重要力量，這也必將帶動新一輪房地產開發(fā)，促進房地產業(yè)的持續(xù)繁榮。其次是創(chuàng)新機制，實現(xiàn)城市建設與房地產行業(yè)的和諧發(fā)展。我市新一輪建設的方針非常明確，這就是堅持以人為本，樹立全面協(xié)調和持續(xù)發(fā)展的觀念，堅持高起點規(guī)劃，高標準建設，高效能管理，高水平經營，完善現(xiàn)代化基礎設施和公共服務設施，建設更加宜人的住宅。要實現(xiàn)預期的目標必須促進城市建設與房地產行業(yè)的和諧發(fā)展。政府的責任，是搞城市的總體規(guī)劃，管理好土地的一級市場，建立公開、公正、規(guī)范的市場秩序，依法行政，并引導各項服務完善高效，為房地產業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。房地產企業(yè)應當在公開、公正、規(guī)范的市場環(huán)境中充分發(fā)揮科技進步、理念創(chuàng)新、機制高效、開拓市場的優(yōu)勢，通過創(chuàng)造讓人們滿意的精品工程，實現(xiàn)企業(yè)追求卓越、服務大眾、壯大企業(yè)、良性發(fā)展的目標，最終為改善城市面貌和居住環(huán)境，提升城市的競爭力做出貢獻。雖然政府和企業(yè)各自擔負的社會責任和追求的效益不盡相同，但是隨著社會主義市場經濟_的不斷完善，隨著房地產市場的不斷規(guī)范，一定能夠找到處理兩者關系的最佳平衡點。
　　在城市建設中，政府除了調控以外，還直接承擔公益性基礎建設。政府要領導好組織建設的雙重責任，促進城市建設與房地產建設的和諧發(fā)展。第一，需要健全市場規(guī)則體系，房地產業(yè)的鮮明特點是產業(yè)鏈長、跨度大、關聯(lián)緊密，每一個環(huán)節(jié)都關系到最終產品，關系到行業(yè)的社會責任，特別是項目審批、規(guī)劃條件、土地供應和資金籌集等環(huán)節(jié)都涉及到政府調控，完善市場規(guī)則需要對房地產生產、銷售、服務涉及到的各個環(huán)節(jié)，包括項目審批程序、規(guī)劃頂點程序、土地供應程序、售后服務和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)制定規(guī)則。第二，需要建立高效的行政體系。房地產是受宏觀政策影響較為明顯的行業(yè)，行政服務是政府支持房地產發(fā)展的重要渠道。近年來，**市非常重視對房地產業(yè)的引導和服務，積極引導和支持開發(fā)企業(yè)樹立新的發(fā)展理念，創(chuàng)造移民時代房產精品和居住環(huán)境；同時調整改善市場供給結構，增加中抵擋住戶的住房生產，合理調整房屋價格，適應不同家庭的水平。近幾年來，有數(shù)個百萬級的大盤相繼啟動。數(shù)碼港等住宅項目的開發(fā)，以現(xiàn)代科技為核心推出了智能化、生態(tài)化的新概念住宅，促進了新技術、新材料、新理念的推廣，引領了**房地產業(yè)依靠高科技發(fā)展的方向；陽光項目標志著**搭上了國際列車，陽光100、國際新城等各具特色的小區(qū)已經成為城市的亮點。在新一輪城市建設中，需要政府的服務做得更加到位。一方面樹立環(huán)境發(fā)展觀，通過宜人的環(huán)境提升人氣，通過人氣的聚集促進發(fā)展。在房地產行業(yè)大力創(chuàng)造功能性、舒適性、景觀性、經濟性的有機統(tǒng)一，追求人與自然的和諧。另一方面，適應住宅消費主體由福利消費向個人消費轉變，住宅消費需求由生存性向舒適性、多樣化、個性化發(fā)展，適應大規(guī)模舊村改造。
　　此外不可或缺的還有，健全的中介服務體系。完善的房地產市場離不開發(fā)達的中介服務，這不僅有效降低社會成本而且可以轉移社會職能，使市場更公平，真正把行業(yè)協(xié)會辦成企業(yè)自主的民間組織。加強與金融、評估、交易、物業(yè)、保險等中介的關系，成為企業(yè)聯(lián)系市場的紐帶和橋梁。同時還需要提高政府的調控能力，在市場條件下，房地產不僅有鮮明的市場屬性，而且有社會屬性，需要政府調控，這種調控需要照準與市場機制的結合點，探索彌補市場缺陷的調控機制。具體操作起來需要注意幾點：第一，變革規(guī)劃調控方式。城市規(guī)劃是對城市空間資源、自然資源、人文資源和整體策劃的優(yōu)化組合，是城市發(fā)展的先導，是城市建設的龍頭，要提高城市規(guī)劃的前展性、預見性、統(tǒng)籌性和指導性，最大限度準確把握未來發(fā)展的作用，這都需要科學的機制保障。**市建立了城市規(guī)劃委員會，建立了城市專家規(guī)劃委員會，為科學決策提供服務。實行了重大項目面向國內外招標，面向社會公開征詢各界對規(guī)劃的意見。通過發(fā)揮決策機制的功能，精心深化，重點規(guī)劃，取得了**市總體發(fā)展戰(zhàn)略研究、交通發(fā)展戰(zhàn)略研究、交通規(guī)劃設計、重要片區(qū)和結點城市設計、住宅小區(qū)規(guī)劃設計等重要成果。第二，完善市場化供地機制。科學合理的供地是 ……（未完，全文共4764字，當前僅顯示2406字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談房地產發(fā)展和城市建設》）