當前房地產(chǎn)行業(yè)的問題和對策分析

　　當前房地產(chǎn)行業(yè)的問題和對策分析
　　一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況分析
　　我國房地產(chǎn)業(yè)從1998年住房改革以來，一直處于快速發(fā)展之中。從投資的角度來看，過去5年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長22．97％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由12．7％提高到24％。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接或間接拉動國內生產(chǎn)總值增長每年保持在2個百分點左右，2003年更是達到了2．79％。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
　　表1國民經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)投資單位：億元
　　年份gdpgdp增長率(%)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率(%)直接貢獻(%)開發(fā)額占gdp比重(%)199982067.57.14103.213.530.965.00200089468.18.04984.0521.471.725.57200197314.87.56344.127.292.056.522002104790.68.07736.421.951.767.382003116693.69.110106.130.632.798.66
　　數(shù)據(jù)來源：《中國經(jīng)濟景氣月報》
　　在成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的過程中，房地產(chǎn)業(yè)由于投資增長速度過快，給整個經(jīng)濟的穩(wěn)健運行帶來了隱患。統(tǒng)計顯示，今年一季度，全社會固定資產(chǎn)投資
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　　投資保持一定速度增長、價格平穩(wěn)上升與合理波動對經(jīng)濟的發(fā)展起到了促進和推動作用，因而是有必要的。但是，如果這種增長不能很好地被控制，帶來的影響和沖擊又是嚴重的。其最直接的后果就是房地產(chǎn)投資增長遠遠大于銷售增長，致使商品房空置率上升，而更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結構不合理，引起經(jīng)濟的大起大伏。更為關鍵的是，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)投資一旦出現(xiàn)泡沫，對經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭和整個金融體系的影響和沖擊不容小視。
　　2、結構不合理
　　當前，我國房地產(chǎn)市場普遍存在商品房局部供給過剩和短缺并存的現(xiàn)象，表現(xiàn)為高檔商品房、寫字樓等供大于求，中低檔商品房、經(jīng)濟適用房供不應求。在房地產(chǎn)業(yè)投資高速增長的背后是空置商品房總量和空置率直線攀升，而且空置房還在以每年超過15％的速度在遞增。
　　一方面是中高檔以上的商品房、別墅和寫字樓滯銷嚴重，另一方面是廣大的消費者期待的經(jīng)濟適用房和中低檔商品房處于短缺之中。結構性矛盾已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關鍵因素。如果不能有效解決結構性矛盾，滿足消費者的合理需求，引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，將會帶來經(jīng)濟的更大波動和不穩(wěn)定，影響整個國民經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展。
　　3、土地開發(fā)利用不科學
　　土地開發(fā)利用是關系到整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的關鍵因素。房地產(chǎn)市場的繁榮與否、健康與否都跟土地市場息息相關。同樣，導致房地產(chǎn)出現(xiàn)“過熱”現(xiàn)象至關重要的一個原因就是土地市場的失控。
　　當前土地利用方面存在的問題主要是：土地濫用、違規(guī)開發(fā)現(xiàn)象過于嚴重5耕地得不到有效保護；土地開發(fā)利用沒有科學合理的規(guī)劃。
　　土地市場的不規(guī)范運作與地方政府有著密切的關系。各級地方政府從地方經(jīng)濟出發(fā)、從自己的政績出發(fā)，打著“經(jīng)營城市”的旗號，大肆新建開發(fā)區(qū)，營造各種形象工程。據(jù)初步統(tǒng)計，全國朗o個城市和兩萬多個鎮(zhèn)中有五分之一存在“形象工程”，有的小城市馬路超過100米寬。有一個城市只有5萬多人口，但建的廣場卻可以站6萬人。而很多居民卻不能得到基本居住條件的保障。在違規(guī)操作的過程中，地方政府大量征用農(nóng)村耕地，造成耕地數(shù)量的急劇下降。低價征地，高價出讓，拿土地來招商，己成為不少地方創(chuàng)造政績、增加財政收入、改善部門福利的捷徑。然而，很多被征用的土地沒有很好的利用，浪費隨處可見。
　　三、主要對策分析
　　解決當前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題主要應從三個方面努力：繼續(xù)發(fā)揮國家政策的引導作用、加快結構調整步伐和加強科學規(guī)劃。
　　1、發(fā)揮國家政策的引導和信號作用
　　國家政策的作用首先體現(xiàn)在對土地利用和信貸的控制和指導上。對土地市場進行適當干預，保護耕地，減少浪費，控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展的源頭，對銀行信貸加強嚴格審核和控制，降低信貸風險。在調控信貸的過程中，應該區(qū)別對待不同的企業(yè)，應該鼓勵和支持一些經(jīng)營規(guī)范，財務結構合理的房地產(chǎn)大型集團；還應該考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，即商品的不流動性和難以套利。因此在不同的城市應結合各自優(yōu)勢，采取不同的支持政策。
　　發(fā)揮國家政策作用的另一個重要方面就是建立信息預警系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)信息統(tǒng)計制度。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)信息統(tǒng)計、分析和預警系統(tǒng)之間存在諸多不適應的地方，主要有：注重總量、不注重結構，不適應房地產(chǎn)不可移動、產(chǎn)品差異性強、區(qū)域性強的特點；注重增量、不注重存量，不適應當前增量和存量互動的、統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系初步建立的形勢；注重城區(qū)、不注重城鄉(xiāng)互動，不適應城鄉(xiāng)人口遷徒形成的市場需求；注重買賣、不注重租賃，不適應規(guī)范發(fā)展租賃市場、分析租金變動趨勢的要求；注重部門統(tǒng)計、不注重數(shù)據(jù)整合，不適應房地產(chǎn)業(yè)與相關產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系、相互影響的實際。
　　完善這一體系可以全面、及時、準確地采集房地產(chǎn)市場基礎數(shù)據(jù)及相關數(shù)據(jù)，對市場運行狀況和發(fā)展趨勢做出準確判斷，并通過向社會發(fā)布市場信息,引導市場理性投資和消費。預警體系的建設，將有利于降低不確定性，減少房地產(chǎn)泡沫。
　　從打擊濫用土地、沒收沒有利用的土地、三次動用存款準備金率、提高再貸款利率和貼現(xiàn)率、遏制炒房等一系列政策措施看，國家調控力度在加大。這種調控不是打壓市場，而是“擠泡沫”，是為了保護消費者的根本利益，為了市場更加理性和健康地發(fā)展。調控必然會加劇這個行業(yè)的分化、淘汰和整合，也一定會讓政府、開發(fā)商和消費者更加理性和成熟。
　　2、加快結構調整的步伐
　　房地產(chǎn)行業(yè)結構性矛盾既是現(xiàn)實問題又是深層次問題。房地產(chǎn)開發(fā)商要在政府政策的調控下，在市場信號的引導下，充分考慮消費者的實際需 ……（未完，全文共4744字，當前僅顯示2396字，請閱讀下面提示信息。收藏《當前房地產(chǎn)行業(yè)的問題和對策分析》）