論文——中國物業(yè)管理企業(yè)面臨問題的經(jīng)濟學及現(xiàn)實分析

目錄/提綱：……
二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實問題,三是當?shù)卣袨榈钠?br>一、我國物業(yè)管理的社會化程度不高
一是住房商品化比率低,二是傳統(tǒng)的福利性分房制度尚處于改革之中
二、我國物業(yè)管理企業(yè)市場運作問題分析
三、當?shù)卣袨榈钠?br>……

　　中國的物業(yè)管理經(jīng)過20年的發(fā)展,取得了長足的一步但仍存在諸多問題。歸內(nèi)起來大致分為三個方面：一是目前物業(yè)管理的社會化程度不高,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實問題,三是當?shù)卣袨榈钠睢?br>　　一、我國物業(yè)管理的社會化程度不高
　　物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會進步到達一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)。伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,住房制度改革和住房商品化的深入,物業(yè)管理應該覆蓋絕大部分的物業(yè)。但實際上,目前我國物業(yè)管理的覆蓋面太小,社會化程度低,遠遠不能適應社會現(xiàn)代化和文明程度的需要。
　　1、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟學分析
　　物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè),提供的是一種特殊服務。這種服務不但可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費中,享受到更多的便利和效用;同時也可以實現(xiàn)房產(chǎn)的保值和增值。作為推動市場商品化改革進程的重要措施,物業(yè)管理可以解決長期以來房地產(chǎn)市場不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。因此,物業(yè)管理滯后對我國國
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略648字，正式會員可完整閱讀）……　
社會福利水平達到最大的物業(yè)管理水平q尚有距離。這只有通過采取措施促使需求曲線和供給曲線同時右移來使有效需求水平逼近社會福利最大的水平q,即d2和s2相交的d點所決定的水平。
　　2、目前影響我國物業(yè)管理有效需求不足的主要原因
　�、僦贫拳h(huán)境
　　由于歷史原因,目前制約我國物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善主要有兩個因素:一是住房商品化比率低,二是傳統(tǒng)的福利'性分房制度尚處于改革之中。我國長期以來實行的福利分房_積重難返,低租金、福利房、國家管的計劃經(jīng)濟_是現(xiàn)代物業(yè)管理市場化的最大障礙。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效,但離現(xiàn)代社會住房商品化的要求仍然有相當大的差距。因此,住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理實際上是相輔相成、互相促進的。只有同時進行房產(chǎn)改革和推廣物業(yè)管理才會使二者都能順利進行。例如,在我國經(jīng)濟發(fā)展水平較高的上海,隨著公有住房出售,自有住房的比例已由33%上升到57%,但是未售出的公房仍占相當大的比例,這種局面極大地制約著物業(yè)管理的發(fā)展。
　�、诮�(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平較低
　　經(jīng)濟發(fā)展水平較低,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低_附屬設備標準低、數(shù)量少、房屋使用維護技術含量低,這使得對于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動機較弱。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實障礙。事實上,內(nèi)陸經(jīng)濟相對落后地區(qū)的普遍現(xiàn)象是居民消費支出中食品支出比重大——恩格爾系數(shù)較高。住房開支所占比重較小(福利房制度后遺癥),這種情況下再搞物業(yè)管理收回取管理費,往往被居民視為不堪負擔的額外支出。
　　推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理_,是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、企業(yè)化的市場經(jīng)濟_下的商業(yè)行為。因此,即使是相對落后的地區(qū)在這個問題上也不能消極地等、靠。要打破那種視物業(yè)管理為發(fā)達地區(qū)高尚物業(yè)才需要的"奢侈品"的認識誤區(qū)。實際上,且我們的理論分析巳證明物業(yè)管理所提供的物業(yè)管理服務產(chǎn)品實為業(yè)主和用戶的"必需品"。而且這種必需品作為一種準公共物品,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會帶來效益,提高全社會的福利水平。任何一個行業(yè),包括物業(yè)管理,都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟性質(zhì),即隨著市場容量的擴大,在管物業(yè)規(guī)模的增加,單位管理費用有降低趨勢,這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。如圖2所示:由于物業(yè)管理_的推廣,單位管理費用即物業(yè)管理服務的價格水平降低,在業(yè)主和用戶收入水平不變的情況下,預算線將由原來的ab轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的ac,這種新的均衡點e1,位于更高的效用無差異曲線u1上,福利水平得到了改善。(圖2中縱軸是抽象的拋除物業(yè)管理服務的其它商品消費組合向量)
　　所以,面對低收入水平、低經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū),推廣物業(yè)管理不僅具有實踐上的現(xiàn)實性,也有理論上的必要性。
　�、畚飿I(yè)管理有效供給較低
　　物業(yè)管理覆蓋面低,市場容量小,制度環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因,但實際上有效供給能力不足也是一個重要方面。供給能力不足有三個方面的原因:物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊、供給結構偏差、現(xiàn)有價格水平較低。
　　物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的,即由開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司或附設的物業(yè)管理部,獨立組建的物業(yè)管理公司,房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司,各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司。
　　其中最后一種途徑只占少數(shù),最多的是通過一、三兩 ……（未完，全文共5180字，當前僅顯示1819字，請閱讀下面提示信息。收藏《論文——中國物業(yè)管理企業(yè)面臨問題的經(jīng)濟學及現(xiàn)實分析》）