連環(huán)交易中的物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)保護(hù)

　　不動(dòng)產(chǎn)買賣不同于即時(shí)清結(jié)的一般動(dòng)產(chǎn)買賣，其交易周期較長(zhǎng)，在交易中當(dāng)事人可能轉(zhuǎn)手?jǐn)?shù)次，因而往往涉及多宗交易和數(shù)個(gè)當(dāng)事人。欲條分縷析，厘清其間法律關(guān)系，須遵循案件事實(shí)的時(shí)間順序，依據(jù)所謂案例分析的歷史方法（），對(duì)案件事實(shí)發(fā)展的來龍去脈次第檢討，以確定應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范和當(dāng)事人之間的權(quán)利關(guān)系。
　　一、第一個(gè)房屋買賣合同的效力合同效力與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則
　　作為本案權(quán)屬糾紛的源頭，吉春房地產(chǎn)公司與新莊公司的房屋買賣合同對(duì)繼受取得人其權(quán)源的合法性和案件裁判的走向具有決定意義，不可不察。本案中，吉春房地產(chǎn)公司與新莊公司就買賣房屋達(dá)成協(xié)議，并于履行期屆滿后，買方支付價(jià)款（比約定的清償期遲延十天），同時(shí)，賣方將該買賣之標(biāo)的物交付給買方，并著手辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。爭(zhēng)點(diǎn)在于，本案中的第一個(gè)買賣合同是否有效成立以及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是否移轉(zhuǎn)？該問題涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，不同的物權(quán)變動(dòng)模式?jīng)Q定了不同的解決路徑。
　　關(guān)于物權(quán)變動(dòng)模式，就大陸法系傳統(tǒng)而言，物權(quán)變動(dòng)模式大體分兩種：意思主義與形式主義。
　　在意思主義_之下，僅依債權(quán)合同即可依法直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，即物權(quán)變動(dòng)與債的關(guān)系合二為一，不作區(qū)分。該立法例以法國(guó)、日本、意大利為代表。法國(guó)民法典第條第款規(guī)定：“交付標(biāo)的物債務(wù)的成立從標(biāo)的物應(yīng)交付
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同負(fù)有移轉(zhuǎn)所有權(quán)的義務(wù)但由于登記未完成，其物權(quán)變動(dòng)的法律效果還未發(fā)生。買方新莊公司尚未取得該房產(chǎn)所有權(quán)，但基于買賣合同享有債權(quán)，得請(qǐng)求賣方移轉(zhuǎn)所有權(quán)。雖然買賣合同依然達(dá)成，且房屋交付給買方占有，登記手續(xù)也在辦理中，但是依照我國(guó)的債權(quán)形式主義原則，買賣合同只發(fā)生債權(quán)效力，占有作為公示方式只適用于動(dòng)產(chǎn)，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，其目的在于向社會(huì)公示，以維護(hù)交易安全，保障物權(quán)的對(duì)世性和排他性，因此必須登記完畢記載于登記簿上才可對(duì)抗第三人，僅進(jìn)入登記程序，其登記成立與否尚未成定數(shù)，第三人亦無從察知，如認(rèn)定物權(quán)發(fā)生變動(dòng)則未免與登記要件主義的宗旨相悖。
　　我國(guó)以前司法實(shí)務(wù)中關(guān)于物權(quán)變動(dòng)多有錯(cuò)誤理解，如《最高人民法院給黑龍江省高級(jí)人民法院關(guān)于房管二所與哈鐵辦事處房屋買賣爭(zhēng)議的批復(fù)》規(guī)定，“簽訂房屋買賣協(xié)議后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為尚未成立，一方反悔是可以的�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理房地產(chǎn)管理法實(shí)施前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)若凡問題的解答》第條也規(guī)定，未辦理登記手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。這實(shí)質(zhì)上把登記作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的成立要件，將房屋買賣的債權(quán)合同規(guī)定為要式合同，其錯(cuò)誤在于：違背邏輯，因果顛倒，將合同的成立與合同的履行混為一談；就利益衡量論，其中也蘊(yùn)含著極大的不公正，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易往往并非即時(shí)買賣，訂立合同與登記存在一段時(shí)間（某些法規(guī)規(guī)定為三個(gè)月申請(qǐng)變更登記），這段期間內(nèi)，出賣人可以任意處分房屋，一物數(shù)買，并且由于合同未成立而免除違約責(zé)任。由于現(xiàn)代房地產(chǎn)價(jià)格日益抬升，這就在經(jīng)濟(jì)上、法律上鼓勵(lì)賣主不守約定。這已受到我國(guó)學(xué)界的強(qiáng)烈批評(píng)。
　　針對(duì)物權(quán)變動(dòng)的問題，最近司法實(shí)務(wù)界有所更張，對(duì)傳統(tǒng)的合同成立于物權(quán)變動(dòng)合一的模式予以修正，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移�！痹撚^點(diǎn)采納了債權(quán)形式主義的模式，科學(xué)地區(qū)分了合同的效力和物權(quán)變動(dòng)，當(dāng)事人雖未登記，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，但其買賣合同已有效成立。
　　二、第二個(gè)房屋買賣合同的效力無權(quán)處分與未來物買賣
　　本案中，占有房屋的新莊公司嗣后將該樓盤轉(zhuǎn)讓給第三人銀建公司，雙方訂立了買賣合同并移轉(zhuǎn)房屋占有。本案中，轉(zhuǎn)賣人，即原來的買方新莊公司基于其合同債權(quán)合法占有房屋，但尚未取得所有權(quán)，在欠缺處分權(quán)的條件下訂立了以該房屋為標(biāo)的的買賣合同，該轉(zhuǎn)賣合同的效力如何？值得探討。該問題涉及無權(quán)處分和未來物買賣。
　　關(guān)于無權(quán)處分，在我國(guó)的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，無權(quán)處分合同就其效力而言學(xué)者有不同見解。我國(guó)原來立法不承認(rèn)其效力，新合同法廢棄無效說改采效力未定說，第條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”但在買賣合同分則似又肯定無效說，存在法條競(jìng)合的矛盾，第條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分�！钡珶o論是無效說抑或效力未定，在理論上和實(shí)踐中都有不妥之處。
　　無權(quán)處分合同是否無效？
　　我國(guó)司法實(shí)踐長(zhǎng)期采無效說，但遭到理論界強(qiáng)烈批評(píng)，合同法第條已明確否定無效觀點(diǎn)。無效說實(shí)際上不當(dāng)借用法國(guó)意思主義的立法模式下的處理方法套用于我國(guó)合同法，一概無效無視了當(dāng)事人之間的通過合同所形成的合理期待，既不利于鼓勵(lì)交易，也不利于合同相對(duì)人之間的利益平衡。所謂無權(quán)處分合同因自始給付不能而無效者，也屬不當(dāng)套用德國(guó)法概念之結(jié)論。我國(guó)合同立法從無所謂自始不能概念，嗣后履行不能也是作為一種事實(shí)狀態(tài)而言的。即便德國(guó)法上無權(quán)處分也屬于主觀不能，自不影響合同效力。且德國(guó)法已反思給付不能制度，認(rèn)為為立法之失敗，其**年債法現(xiàn)代化法業(yè)已改弦易轍。
　　至于我國(guó)合同法第條規(guī)定買賣合同出賣人應(yīng)當(dāng)有處分權(quán)，實(shí)為本末倒置。該說的邏輯如同是為了保護(hù)一個(gè)人安全而將其送入牢獄，為治愈一個(gè)人傷痛而將其殺死。蓋處分權(quán)之有無僅是合同履行的問題，而非合同效力的問題，其無處分權(quán)不能依合同移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)，屬違約行為，負(fù)違約責(zé)任即可，自不必因此導(dǎo)致合同無效。
　　無權(quán)處分合同是否效力未定？
　　嚴(yán)格依照合同法第條解釋，應(yīng)認(rèn)定該無權(quán)處分的轉(zhuǎn)賣合同應(yīng)屬效力未定。但效力未定說也受到學(xué)者批評(píng)，理由如下：
　　第一，與善意取得制度不協(xié)調(diào)。因?yàn)樯埔馊〉庙氁院戏ㄓ行У慕灰诪榛A(chǔ)，如果轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間所從事的買賣、互易、贈(zèng)與等行為是無效的或者得撤銷的行為，則不能 ……（未完，全文共4828字，當(dāng)前僅顯示2439字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《連環(huán)交易中的物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)保護(hù)》）