中小企業(yè)不良貸款處置的制約因素及相關(guān)建議

目錄/提綱：……
一、抵押物處置的制約因素
（一）抵押物處置的常見制約因素
（二）抵押物處置的其他制約因素
（三）易貶值抵押資產(chǎn)的處置問題
二、保證人追償?shù)闹萍s因素
三、相關(guān)建議
（一）貸款調(diào)查準(zhǔn)入時(shí)的建議
（二）貸后管理的建議
（三）風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置的建議
……
中小企業(yè)不良貸款處置的制約因素及相關(guān)建議

通常情形下，不良貸款形成后，企業(yè)（本文特指中小企業(yè)）及個(gè)人第一還款來源已發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)不良貸款處置的清收效率和清收受償率通常取決于抵質(zhì)押物（主要是抵押物，下同）的處置變現(xiàn)能力及保證人的擔(dān)保能力。但實(shí)踐中，在進(jìn)入法院強(qiáng)制執(zhí)行階段，貸款第二還款來源的處置常常暴露出各種問題。本文擬從不良貸款處置實(shí)踐的角度出發(fā)，對不良貸款處置的制約因素尤其是不良貸款的第二還款來源進(jìn)行后評價(jià)和分析，從而為銀行貸款的調(diào)查投放、貸后管理及不良貸款處置提供參考與借鑒。
一、抵押物處置的制約因素
實(shí)踐中，抵押物的處置可能面臨諸多問題，導(dǎo)致抵押物難以順利處置，甚至不能處置，制約不良貸款處置成效。抵押物處置的制約因素包括但不限于下列情形：
（一）抵押物處置的常見制約因素
1、抵押物騰退困難
抵押物騰退困難是制約抵押物順利處置的主要因素之一。抵押物騰退困難的常見情形包括：抵押物因出租、權(quán)屬糾紛、以租抵債等原因被他人占有；抵押物被借款人及其家人居住無法騰退等情形。其中，最常見的是抵押物為唯一小面積住房導(dǎo)致的騰退困難。實(shí)踐中，執(zhí)行法院往往基于多種因素考慮，對唯一住房尤其是小面積唯一住房暫停執(zhí)行。
2、抵押物出租問題
抵押物出租包括兩種情形：
一是真實(shí)的租賃，包括“先抵押、后出租”和“先出租、后抵押”兩種情形。銀行要特別注意“先出租、后抵押”的情形，因該種情形下“買賣不破租賃”，原租賃關(guān)系不受銀行
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人私自拆除重建、私自改造房屋結(jié)構(gòu)、私自分割出賣等情形。
因抵押物被拆除改造，致使法院司法評估過程中委托測繪的房屋面積和結(jié)構(gòu)與原有房屋權(quán)證登記事項(xiàng)不一致，因司法拍賣的抵押物可能無法過戶而交付買受人，導(dǎo)致法院此種情形下通常不予啟動(dòng)司法拍賣程序。而抵押物被私自分割后出賣則更增抵押物的處置難度，雖然被出賣的抵押物未辦理過戶登記、銀行仍持有抵押他項(xiàng)權(quán)證，但因?qū)嶋H購買人的執(zhí)行異議，法院也常常以抵押物存在經(jīng)濟(jì)糾紛為由擱置對抵押物的執(zhí)行。
2、抵押無效及抵押權(quán)的劣后性
根據(jù)近年來不良貸款的處置實(shí)踐，“假權(quán)證”和“未登記的抵押”鮮有發(fā)生，抵押無效主要為因夫妻一方非本人簽字導(dǎo)致夫妻共同財(cái)產(chǎn)的抵押被法院認(rèn)定抵押無效。
抵押權(quán)雖然優(yōu)先于普通債權(quán)，但特定情況下，仍表現(xiàn)出一定的劣后性：
（1）抵押權(quán)不得對抗法院在先的查封權(quán)，如最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)在抵押物被查封、凍結(jié)、扣劃后不得再增加，否則再增加的債權(quán)將喪失就最高額抵押物所享有的優(yōu)先受償權(quán)。
（2）抵押物“先租賃后抵押”情形下，承租人的租賃權(quán)不受銀行抵押權(quán)的影響。
（3）在銀行接受在建工程為抵押物的情況下，建筑工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于銀行抵押權(quán)。
3、政府對抵押物限制處置
在政府招商引資、征地拆遷等過程中，當(dāng)?shù)卣赡芘c企業(yè)或當(dāng)?shù)卮迕襁_(dá)成限制土地用途、限制土地抵押與轉(zhuǎn)讓等協(xié)議。若貸款一旦發(fā)生不良，案件進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，法院往往會(huì)面臨當(dāng)?shù)卣畬Φ盅何锵拗铺幹玫那樾危瑢?dǎo)致抵押物無法執(zhí)行。
4、抵押物處置稅費(fèi)的影響
通常情形下，抵押物在法院司法拍賣成交后，通常需扣除抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用如訴訟執(zhí)行費(fèi)、司法評估費(fèi)、過戶轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等，其中可能產(chǎn)生的高額的抵押物處置稅費(fèi)需引起銀行高度重視，尤其是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓納稅可能對銀行抵押物變現(xiàn)價(jià)值影響巨大�？傮w而言，土地使用權(quán)的原購入價(jià)格愈低（購置時(shí)間愈早），處置時(shí)土地轉(zhuǎn)讓稅負(fù)愈高，不良貸款本金損失的可能性愈大。
（三）易貶值抵押資產(chǎn)的處置問題
此處的易貶值抵押資產(chǎn)是指抵押于銀行同時(shí)具有極易損毀、滅失、變質(zhì)等特點(diǎn)且不宜長期保存的資產(chǎn)，如抵押于銀行的機(jī)器設(shè)備、汽車、船舶等動(dòng)產(chǎn)。未能及時(shí)有效處置易貶值抵押資產(chǎn)不僅會(huì)造成銀行抵質(zhì)押物價(jià)值的大幅縮水，更存在押品損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。
二、保證人追償?shù)闹萍s因素
不良貸款的處置實(shí)踐表明：貸款擔(dān)保方式為保證擔(dān)保尤其是債務(wù)人關(guān)聯(lián)企業(yè)提供保證擔(dān)保的，在進(jìn)入資產(chǎn)處置階段后，貸款保證部分的清收處置成效差、不良貸款清收率低。同時(shí)，除非保證人名下有無抵押無查封的有效財(cái)產(chǎn)，否則，資產(chǎn)評估公司和資產(chǎn)管理公司一般情況下對批量轉(zhuǎn)讓的企業(yè)法人不良貸款的保證部分評估價(jià)值基本為零。
導(dǎo)致上述保證人追償效果差、受償率低的原因主要有：
（一）不良發(fā)生后，承擔(dān)連帶保證責(zé)任的借款人法人代表夫妻通常具有下落不明、其名下資產(chǎn)已抵押他行不足受償或已被處置，或無法查詢到實(shí)質(zhì)有效資產(chǎn)等情形。
（二）因與借款人的緊密關(guān)系，自然人保證人通常在借款人發(fā)生實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)先于銀行轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、藏匿財(cái)產(chǎn)或虛構(gòu)債務(wù)；擔(dān)保企業(yè)則采取更換法定代表人、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等手段脫離“關(guān)聯(lián)關(guān)系”，銀行未能查詢到保證企業(yè)名下有效資產(chǎn)，或保證企業(yè)名下有效資產(chǎn)已設(shè)定抵質(zhì)押或已被處置完畢。
三、相關(guān)建議
（一）貸款調(diào)查準(zhǔn)入時(shí)的建議
不良貸款處置實(shí)踐反映，盡管設(shè)定抵押的資產(chǎn)表面上權(quán)屬真實(shí)清晰且手續(xù)齊全完備，但仍存在抵押物實(shí)際位置邊界不清、“房中房、地中地”甚至抵押前抵押資產(chǎn)已被重建改造等無法處置變現(xiàn)的事實(shí)，故客戶經(jīng)理務(wù)必實(shí)地現(xiàn)場調(diào)查、周邊走訪，盡可能全面了解和掌握抵押物的具體情況。
1、謹(jǐn)慎設(shè)定抵押擔(dān)保的情形
根據(jù)法院在強(qiáng)制執(zhí)行過程中難以執(zhí)行、不予執(zhí)行、無法執(zhí)行的各種情形，謹(jǐn)慎設(shè)定擔(dān)保的情形包括但不限于下述情況：
（1）抵押物情況的基本判斷
擬抵押資產(chǎn)為個(gè)人唯一住宅且面積過小、多人居住的要謹(jǐn)慎準(zhǔn)入；擬抵押土地用途及轉(zhuǎn)讓是否受到當(dāng)?shù)卣拗�，限制轉(zhuǎn)讓的則應(yīng)謹(jǐn)慎設(shè)定擔(dān)保；商業(yè)用房、辦公用房的處置變現(xiàn)能力遠(yuǎn)劣于住宅用房，無人購買、多次降價(jià)流拍的可能性較大；對擬設(shè)定抵押的土地原購置時(shí)間和購置價(jià)格要給予適度關(guān)注，適時(shí)提出貸款擔(dān)保加固措施或貸款用信額度的壓縮計(jì)劃。
（2）位置瑕疵的注意義務(wù)
擬抵押資產(chǎn)是否屬于異地抵押尤其是中西部地區(qū)的資產(chǎn)抵押、抵押物地理位置是否過于偏僻難以處置變現(xiàn)；對抵押物為整棟大廈、商場或酒店，擬抵押資產(chǎn)是否屬于分層抵押或分割抵押，是否屬于“房中房、地中地”等需要通過他人門戶進(jìn)入抵押物或無法分割處置的情況，客戶經(jīng)理務(wù)必親身實(shí)地調(diào)查，若是，則應(yīng)謹(jǐn)慎設(shè)定擔(dān)保。
（3）抵押權(quán)劣后性的判定
如擬抵押資產(chǎn)為在建工程，銀行在審查借款申請時(shí)應(yīng)查明在建工程的建筑工程價(jià)款支付情況，籍以評估貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口和抵押擔(dān)保的準(zhǔn)入風(fēng)險(xiǎn)，對欠付大量建筑工程價(jià)款或者已經(jīng)存在建筑工程款糾紛訴訟案件的，要分析情況、辨識風(fēng)險(xiǎn)、審慎準(zhǔn)入；
又如擬抵押資產(chǎn)是否已被查封，尤其是在最高額抵押物被法院查封、扣押情形下，如果銀行繼續(xù)發(fā)放周轉(zhuǎn)貸款，存在新發(fā)放貸款抵押優(yōu)先權(quán)不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。
（4）真實(shí)使用情況的查明
銀行在接受房地產(chǎn)抵押前應(yīng)查明抵押物的真實(shí)使用情況 ……（未完，全文共8180字，當(dāng)前僅顯示2742字，請閱讀下面提示信息。收藏《中小企業(yè)不良貸款處置的制約因素及相關(guān)建議》）