土地資源供求矛盾與對策研究

目錄/提綱：……
一、無錫新區(qū)土地利用現(xiàn)狀
二、無錫新區(qū)土地供需矛盾成因探析
三、破解無錫新區(qū)土地資源供求矛盾的
1、推廣完善土地儲備制度
2、引導用地指標分配導向
五是用地指標分配與區(qū)域爭取力度相掛鉤
3、重視土地生態(tài)環(huán)境功能的潛在價值
1、打擊惡性競爭，控制一級市場
2、多渠道管理監(jiān)督，規(guī)范二、三級市場
二是把住產(chǎn)權登記關
三是充分利用優(yōu)先購買權
四是加強土地轉讓的監(jiān)督檢查，及時制止和糾正土地交易中的違法行為
1、甄優(yōu)汰劣集約化
一是嚴把預審關
二是打好時空差
三是獎懲并用
2、布局結構合理化
3、“二次開發(fā)”充分化
……

土地資源供求矛盾與對策研究

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當前我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化中期，人口還在繼續(xù)增加，經(jīng)濟社會發(fā)展對國土資源的需求持續(xù)上升，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，因經(jīng)濟快速增長而對土地的需要則更為強烈。針對當前資源需求剛性上升與資源供給剛性制約的尖銳矛盾，以及保障發(fā)展與保護資源的“兩難”抉擇，節(jié)約集約利用資源成為“破局”的根本出路。本文以無錫新區(qū)為例，從土地利用現(xiàn)狀及估計情況分析入手，深入剖析土地供給中存在的問題，在此基礎上提出推動能力、管理能力和利用能力三位一體的土地供求矛盾破解對策。

一、無錫新區(qū)土地利用現(xiàn)狀

(一)農用地與建設用地結構比例失衡
從2012年的新區(qū)土地利用變更調查初步數(shù)據(jù)顯示，目前新區(qū)行政區(qū)域總面積220平方公里(33萬畝):農用地總面積9.17萬畝(其中耕地資源總面積5.97萬畝);建設用地總面積22.18萬畝;未利用地面積1.65萬畝。農用地總面積僅占全區(qū)土地總面積的27.8，而建設用地總面積約占全區(qū)土地總面積的67.2%，建
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及伴隨產(chǎn)生的基礎設施項目對建設用地的需求急劇擴張。根據(jù)近三個年度的土地供應和出讓計劃，以及上級下達的計劃指標量來看，全區(qū)每年的用地缺口至少在5000畝以上。
2010-2012年I司，新區(qū)總計完成供地29511畝，平均每年建設用地供應總量基本維持在近10000畝，其中基礎設施供地8514畝，占總供地量的28.85%;保障房供地3288畝，占11.14%;工業(yè)用地8444畝，占比28.61%。雖然2012年以來受宏觀調控影響，新區(qū)經(jīng)營性用地成交量較往年同期有大幅下降，但工業(yè)性用地供應總量依然保持逐年上升趨勢。

(二)建設用地節(jié)約集約利用水平已達瓶頸
多年來，新區(qū)國土分局積極投身節(jié)約集約利用模范縣創(chuàng)建工作，帶頭嚴格遵循集約用地新標準，將單位GDP建設用地的占用及下降率作為自我考核的重要指標.并在全面清查閑置土地底數(shù)基礎上，進一步確定分類處置方案，實行“一地一策”，力爭節(jié)約集約利用水平在全省領先。歷經(jīng)20年創(chuàng)新實踐，新區(qū)已連續(xù)8年蟬聯(lián)江蘇省開發(fā)區(qū)科學發(fā)展綜合考評第二，自主創(chuàng)新、集約水平等指標均位居全省前列。根據(jù)2011年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，無錫市單位建設用地GDP產(chǎn)出達到4.82億元/平方公里，而新區(qū)的這一指標遠遠高于其他區(qū)縣，達到7.90億元/平方公里(表4)。新區(qū)建設用地產(chǎn)出水平已在高位運行，要想突破這一瓶頸存在較大難度。
一邊是大量新上項目和擴建項目沒有用地指標，一邊卻是大量供而未建和低效用地依然存在，且難以認定和處置。根據(jù)我們今年初對新區(qū)供而未建用地情況的摸底統(tǒng)計，目前新區(qū)存在供而未建土地4938畝，低效用地6498畝，其中超過合同規(guī)定開工期限一年以上未開工的項目用地約5600畝。
從全區(qū)供而未建的總體情況來看，拆遷及清障未完成和企業(yè)自身原因是供而未建的兩大主要原因。供而未建中國資項目雖宗數(shù)少，但項目面積大，占供而未建總面積的66%
(四)建設用地供地率水平提升緩慢
根據(jù)對2010年以來批準的建設用地供應情況進行的調查清理，我們初步統(tǒng)計出了2010-2012年新區(qū)批而未供土地7534畝，并對批而未供的原因進行了分析。我們對這三個年度的批次和獨立選址項目供地率分別進行了測算，其中，獨立選址項目供地率維持在合理水平，但點供等批次項目的批準用地面積與實際供地面積仍存在缺口較大，三年平均供地率水平僅達到60%左右。除了一些零星邊角地塊無法使用外，立項、規(guī)劃、環(huán)保等前置手續(xù)不完善和拆遷未完成造成無法進行供地是兩個最主要的原因。

三、破解無錫新區(qū)土地資源供求矛盾的
對策在新增建設用地指標緊缺的情況下，要讓新區(qū)“沉睡”的土地流動起來，土地供求矛盾得到有效緩解，經(jīng)濟社會發(fā)展不因土地問題而擱置，需要在政府主導的前提下強化三種能力，即推動能力、管理能力和利用能力。

(一)強化宏觀調控推動能力
1.推廣完善土地儲備制度。
土地儲備制度建立的其中幾項主要目標就是盤活內部存量土地和置換內部低效利用土地，進而調節(jié)土地供需矛盾，控制建設用地供應總量。堅持多種投入:一個地塊要進行儲備，從選擇擬儲備地塊到與土地使用者進行洽談協(xié)商，再到收購，進行開發(fā)平整，最后出讓推向市場，牽涉眾多環(huán)節(jié)，既要考慮地塊升值潛力，又要考慮經(jīng)濟效益，還要考慮各種風險。因此，需要投入較多的人力、物力和財力。堅持聯(lián)合作戰(zhàn):要對土地儲備風險進行科學、準確的定性和定量分析，就需要規(guī)劃、建設、環(huán)保、招商、財政、國土等眾多部門的有效協(xié)調，聯(lián)合作戰(zhàn)，用科學技術手段預防和規(guī)避土地儲備各個環(huán)節(jié)中的風險。
2.引導用地指標分配導向。
在緊缺的土地資源下，只有對不同類型項目在用地指標分配時進行區(qū)別對待，并且定量化地將“傾斜”與“掛鉤”有效結合，才能優(yōu)化配置，逐步引導產(chǎn)業(yè)結構合理化調整。一是用地指標分配與項目性質相掛鉤，建立項目聯(lián)動機制，盡旱介入項目的前期準備，盡可能使項目少占用農用地指標，對重點項目、基礎建設、民生工程建設項目給予土地指標傾斜;二是用地指標分配與土地利用整改掛鉤，減少批而未供、供而未用土地，對整改力度大的街道優(yōu)先安排用地指標，對區(qū)域上一年度報批用地在隔年開工率達95%以上的獎勵50畝用地指標;三是用地指標分配與產(chǎn)出效益掛鉤，鼓勵集中集約用地，對投資強度大、產(chǎn)出效益高的項目給予土地指標傾斜;四是用地指標分配與單位固定資產(chǎn)投資效益掛鉤，對資金及時足額到位，項目及時開工、投產(chǎn)、生產(chǎn)的單位給予土地指標傾斜。五是用地指標分配與區(qū)域爭取力度相掛鉤。做大做強對上爭取平臺，對本區(qū)域爭取到的用地 ……（未完，全文共4747字，當前僅顯示2397字，請閱讀下面提示信息。收藏《土地資源供求矛盾與對策研究》）