化解我市房地產(chǎn)行業(yè)糾紛的思考

目錄/提綱：……
一、當(dāng)前普遍存在的矛盾糾紛問題
1、商品房延期交付情況增多
2、房屋質(zhì)量投訴案件量上升
3、部分房地產(chǎn)廣告夸張宣傳
4、開發(fā)商沒收購(gòu)房定金引發(fā)爭(zhēng)議
5、部分購(gòu)房合同中權(quán)利義務(wù)不對(duì)等
6、房屋保修難問題廣泛存在
二、問題的實(shí)質(zhì)和產(chǎn)生的根源
1、商品房預(yù)售制度存在較大弊端
2、現(xiàn)行信訪制度面臨困境
3、部分開發(fā)商綜合實(shí)力較差
4、市場(chǎng)起伏致購(gòu)房者心態(tài)變化
5、政府部門監(jiān)管力量相對(duì)薄弱
三、預(yù)防和化解房地產(chǎn)矛盾糾紛問題的對(duì)策和建議
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程監(jiān)管
一是完善規(guī)劃審批跟蹤管理
二是完善質(zhì)量監(jiān)督和竣工備案
三是完善配套工程監(jiān)管
四是完善商品房交付使用管理
2、建立房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信管理體系
3、完善商品房預(yù)售制度
一是充分利用誠(chéng)信體系對(duì)預(yù)售行為進(jìn)行約束
二是建立部分現(xiàn)房銷售制度
三是建立預(yù)售款資金監(jiān)管制度
4、規(guī)范商品房買賣合同行為
一是規(guī)劃合同文本
二是建立合同模板審核制度
三是規(guī)范商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂
5、強(qiáng)化房屋質(zhì)量和維修管理
6、營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境
……
化解我市房地產(chǎn)行業(yè)糾紛的思考

隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展。但與此同時(shí)，商品房延期交付、質(zhì)量投訴、合同糾紛等問題紛至沓來，成為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。在當(dāng)前形勢(shì)下，如何既確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，又解決好群眾反映強(qiáng)烈的各類矛盾糾紛問題，是值得我們深入思考和研究的課題。
一、當(dāng)前普遍存在的矛盾糾紛問題
1.商品房延期交付情況增多。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2012年至今我市共辦理商品房項(xiàng)目交付使用備案54件，其中延期交付的有36件，占2/3，延期三個(gè)月以上的有18件，占1/3。大部分項(xiàng)目雖然延期，但開發(fā)商運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目施工正常，并且能按合同約定賠付違約金，較少引發(fā)矛盾糾紛。但少數(shù)樓盤延期較長(zhǎng)，有的甚至拖上兩三年，如振興房產(chǎn)的太倉(cāng)人家、恒隆世家，世弘房產(chǎn)的璜涇景櫳灣小區(qū)，永泰房產(chǎn)的之江國(guó)際廣場(chǎng)、永泰御園等項(xiàng)目，引發(fā)了大量上訪投訴，對(duì)_造成了一定的影響。
2.房屋質(zhì)量投訴案件量上升。整體來看，近年我市建筑工程質(zhì)量穩(wěn)中有升，但諸如屋頂漏雨、外墻滲水、門窗變形、地面起砂、墻面裂縫、電梯故障等方面問題仍時(shí)有發(fā)生，盡管有的只是微小的質(zhì)量缺陷，但也引起了眾多購(gòu)房業(yè)主的投訴上訪，相關(guān)案件數(shù)量有較大幅度上升。這些案件中有的是個(gè)案，有的則是普遍性問題，如景瑞
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，而開發(fā)商交付違約承擔(dān)的違約金僅為每日萬分之一。后該樓盤延期交付，購(gòu)房業(yè)主紛紛表示不滿并聯(lián)名向法院起訴，產(chǎn)生了較大的社會(huì)影響。另外，華源上海城、上海花園等樓盤也發(fā)生類似情況，造成了一定的社會(huì)影響。
6.房屋保修難問題廣泛存在。根據(jù)規(guī)定，商品房在保修期內(nèi)的質(zhì)量問題由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，在保修期后由業(yè)主申請(qǐng)動(dòng)用維修基金進(jìn)行維修。但在實(shí)際中，開發(fā)商對(duì)保修期內(nèi)房屋質(zhì)量問題往往持不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，不及時(shí)進(jìn)行維修，待保修期限一過則拒絕維修。另外，維修基金存在使用難問題，一般居住小區(qū)都難以做到規(guī)定要求的2/3以上業(yè)主表決同意使用，導(dǎo)致保修期過后的維修問題難以落實(shí)。如彩虹天下小區(qū)糾紛，主要因開發(fā)商未能履行房屋保修義務(wù)，保修期后業(yè)主又遇維修資金使用難問題，導(dǎo)致房屋屋頂漏水、墻面滲水的問題長(zhǎng)期得不到解決，致使業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾不斷升級(jí)。
二、問題的實(shí)質(zhì)和產(chǎn)生的根源
1.商品房預(yù)售制度存在較大弊端。在目前的預(yù)售制度下，商品房還處在建設(shè)過程中就開始銷售，處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者在掌握信息有限的情況下支付全部購(gòu)房款，并承擔(dān)未來的全部風(fēng)險(xiǎn)。在認(rèn)購(gòu)階段，部分開發(fā)商采用虛假宣傳的方式，使購(gòu)房者在天花亂墜的廣告詞面前非理智地參與購(gòu)房，而一旦支付了定金或預(yù)付款，主動(dòng)權(quán)則完全掌握在開發(fā)商手中；在合同簽訂階段，有的開發(fā)商利用專業(yè)知識(shí)不對(duì)等的有利條件，設(shè)置陷井與購(gòu)房人簽訂不平等合同，侵害購(gòu)房人利益；在交付使用階段，針對(duì)暴露出的問題，購(gòu)房業(yè)由于個(gè)體力量薄弱及購(gòu)房合同不平等等因素，難以向處于強(qiáng)勢(shì)地位、具有一定專業(yè)化水平和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力的開發(fā)商主張合法權(quán)益。
2.現(xiàn)行信訪制度面臨困境。受傳統(tǒng)思想觀念影響，加上走司法途徑費(fèi)用高、耗時(shí)長(zhǎng)等原因，絕大部分購(gòu)房者不愿通過法律途徑解決房地產(chǎn)糾紛問題，而更傾向于通過信訪渠道主張權(quán)利。更有少數(shù)人利用信訪制度本身的缺陷和弊端，為達(dá)到自身利益最大化而進(jìn)行纏訪、鬧訪，甚至假訪，對(duì)_造成較大影響。而政府部門在處理過程中往往處于疲于應(yīng)付的被動(dòng)處境。
3.部分開發(fā)商綜合實(shí)力較差。預(yù)售制度的缺陷使房地產(chǎn)業(yè)成為低門檻、高回報(bào)的行業(yè)。近年來房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大幅增長(zhǎng)，至2012年底，我市房企達(dá)123家，為10年前的兩倍。同時(shí)，較低的進(jìn)入門檻使一些無開發(fā)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，造成較嚴(yán)重的后果：一是部分開發(fā)商既沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也欠缺專業(yè)的技術(shù)力量和成熟的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念，開發(fā)的樓盤品質(zhì)較差；二是開發(fā)商自有資金普遍不足，只能大量依靠銀行貸款或者民間高利貸，一旦遇到行業(yè)不景氣、融資困難等問題，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至破產(chǎn)倒閉的情況，并造成了嚴(yán)重的社會(huì)問題，如振興房產(chǎn)、盛邦房產(chǎn)等；三是部分開發(fā)商缺乏誠(chéng)信和責(zé)任心，購(gòu)房合同不平等、延期交房、售后服務(wù)不到位等問題頻頻發(fā)生，發(fā)生糾紛后不積極處理，而將政府部門作為擋箭牌。
4.市場(chǎng)起伏致購(gòu)房者心態(tài)變化。前幾年，由于房?jī)r(jià)的不斷攀升，加上股市等投資渠道的低迷，大批市民將資金投入購(gòu)房。但緊接而來的宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，房?jī)r(jià)下跌，民眾心態(tài)也發(fā)生了較大變化。部分市民擔(dān)心自身利益受損，想方設(shè)法退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。如前幾年我市出現(xiàn)的上海人購(gòu)房熱，上海居民購(gòu)房占比達(dá)20%以上，其中不乏投資投機(jī)客。如今，部分上海購(gòu)房者在看不到投資回報(bào)希望后，便以各種理由要求退房，并通過向政府部門上訪、投訴等形式向開發(fā)商施加壓力，以求退房而達(dá)到保全自身利益的目的。另外，隨著社會(huì)_的拉大，不少民眾存在“仇富”、“仇官”心理，房地產(chǎn)糾紛則進(jìn)一步加劇了購(gòu)房者的對(duì)開發(fā)商和政府官員的不滿心態(tài)。
5.政府部門監(jiān)管力量相對(duì)薄弱。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)量比前幾年有較大幅度增長(zhǎng)，2012年全市房地產(chǎn)施工面積達(dá)706萬平方米，為2008年2.2倍，加上宏觀調(diào)控政策下房產(chǎn)交易糾紛日漸增多，而政府部門管理人員并未增加，監(jiān)管力量相對(duì)薄弱。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間跨度大，對(duì)于小區(qū)綠化、市政建設(shè)等中間環(huán)節(jié)的跟蹤管理也需要進(jìn)一步加大力度。
三、預(yù)防和化解房地產(chǎn)矛盾糾紛問題的對(duì)策和建議
房地產(chǎn)矛盾糾紛是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)問題，需要從多方面入手加強(qiáng)監(jiān)管，從源頭進(jìn)行預(yù)防和化解，確保購(gòu)房者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程監(jiān)管。一是完善規(guī)劃審批跟蹤管理。對(duì)業(yè)主反響較大的小區(qū)道路、綠化布局、停車位、物業(yè)用房、社區(qū)用房等在方案階段予以細(xì)化。嚴(yán)格控制已辦預(yù)售許可證商品房的規(guī)劃變更。嚴(yán)格按既定的規(guī)劃方案進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)。二是完善質(zhì)量監(jiān)督和竣工備案 ……（未完，全文共4730字，當(dāng)前僅顯示2389字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《化解我市房地產(chǎn)行業(yè)糾紛的思考》）