我國房地產(chǎn)行業(yè)畢業(yè)論文

目錄/提綱：……
一、現(xiàn)狀-1-
（一）、國家層面
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)層面-5-
二、影響因素-7-
（一）民眾的投資性需求-7-
（二）房地產(chǎn)行業(yè)的單一發(fā)展-7-
（三）國家政策-8-
三、對(duì)策-9-
一、現(xiàn)狀
（一）、國家層面
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)層面
二、影響因素
（一）、民眾的投資性需求
（二）、房地產(chǎn)行業(yè)的單一發(fā)展
（三）、國家政策
（四）、5000年來我國形成的各種風(fēng)俗習(xí)慣
三、對(duì)策
……
我國房地產(chǎn)行業(yè)畢業(yè)論文

摘要
房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展事關(guān)重大。但是現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)行業(yè)的過熱引起了社會(huì)的極大關(guān)注，高房價(jià)問題成為了影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和_的一大難題。國家政府如何解決好民眾的住房問題來加強(qiáng)自己的執(zhí)政能力謀求發(fā)展？針對(duì)國家越來越嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，如何在危機(jī)中躲避危險(xiǎn)抓住機(jī)遇、合理的發(fā)展壯大？這些都是很值得研究的。本文主要從我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在所處的狀況研究，總結(jié)出影響房地產(chǎn)價(jià)格的四大要素，分別加以解析，最后從國家和房地產(chǎn)企業(yè)兩個(gè)層面來探討策略以求如何在解決好住房難和高房價(jià)問題的前提下實(shí)現(xiàn)國家、房地產(chǎn)企業(yè)和人民三者的共同發(fā)展。

關(guān)鍵字：高房價(jià)、住房難、策略、房地產(chǎn)企業(yè)、國家

Abstract
The real estate industry is one of Chinas pillar industries, it is important for the healthy development of the national economy . But now Chinas overheated real estate industry has aroused great concern, Impact of high prices has become Chinas economic development and social stability is a major problem. How the national governments to solve the housing problems of the people to strengthen their ability to see
……（新文秘網(wǎng)http://www.jey722.cn省略1211字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
結(jié)束語 - 13 -
參考文獻(xiàn): - 14 -
致謝： - 15 -


前言
從2008年，美國的次貸危機(jī)引起全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)開始以后，我國為了降低全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)全國的影響、保證我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，國家實(shí)施了一系列刺激經(jīng)濟(jì)的措施。在這期間房地產(chǎn)行業(yè)得到了極大的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的極大發(fā)展成功的使我國走出了全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，成為了當(dāng)時(shí)的“金磚四國”，但是也同時(shí)為我國房地產(chǎn)行業(yè)埋下了隱患。在今天，高房價(jià)成為了制約我國發(fā)展甚至是影響我_定團(tuán)結(jié)局面的一大難題。房地產(chǎn)價(jià)格的高漲和普通公民的巨大購房壓力使得國內(nèi)人民對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不信任逐步延伸到了對(duì)國家政府的不信任，普通的人民缺乏安全感。高房價(jià)問題已經(jīng)成為了關(guān)乎民生穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長、社會(huì)公平、城市化道路發(fā)展乃至政府執(zhí)政能力的綜合考驗(yàn)。解決好高房價(jià)問題就可以很好的解決各種社會(huì)矛盾、促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、加強(qiáng)國家安定團(tuán)結(jié)和實(shí)現(xiàn)共同富裕這一目標(biāo)。

一、現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)行業(yè)從1998年國家進(jìn)行的住房分配貨幣化政策開始快速的增長，在此期間國家為了拉動(dòng)內(nèi)需采取了一系列的措施來刺激房地產(chǎn)行業(yè)的需求，從1998-2003年，總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展解決了國內(nèi)的很多問題，特別是直接解決了無數(shù)在國有_改革的洪流中下崗失業(yè)的城市人員的生活問題，對(duì)于維護(hù)_、促進(jìn)人民生活水平的提高和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度都起到了關(guān)鍵的作用。但是一切事物都是有兩面性的，國家的一系列政策的負(fù)面影響從2003年開始逐漸顯現(xiàn)出來，到了2008年以后，由于受全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控又再次受到了挑戰(zhàn)。為了應(yīng)對(duì)危機(jī)、減少失業(yè)和保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家放松了對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是至此也就造成了今天我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的高房價(jià)局面了。高房價(jià)造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)的一系列問題，下面從國家和房地產(chǎn)企業(yè)兩個(gè)方面來試分析。

（一）、國家層面。
1.高房價(jià)是普通人民承受不起的。
在討論人民對(duì)于房價(jià)的承受能力這一問題是我要引入一個(gè)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)形勢的指標(biāo)-----房價(jià)收入比-----也就是當(dāng)?shù)氐募彝ツ昃杖肱c當(dāng)?shù)氐钠骄績r(jià)的比值，用以評(píng)價(jià)平均房價(jià)的高低。世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)是5:1，也就是說如果一地的5年的家庭平均收入不能夠購買到一間可以滿足家庭居住的房屋（90平方）那么該地的房價(jià)就高了。下面是我國大中城市2007年的房價(jià)收入比數(shù)據(jù)（見表1）：

（表1）來源：東方財(cái)富網(wǎng)
按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比在3-6倍之間，而由上圖可看到，早在2007年，我國的大中城市都已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)了，特別是一些國際知名的大城市都已經(jīng)超過了15.這還只是我找到的2007年的數(shù)據(jù)，在經(jīng)過了2008年之后的數(shù)年房價(jià)的持續(xù)快速的上漲之后，現(xiàn)在的全國的大中城市的房價(jià)收入比達(dá)到一個(gè)什么樣的高度就讓我感到驚懼了。
2.房地產(chǎn)行業(yè)與國家的捆綁。
國內(nèi)的人民幾十年的奮斗才可以買的起一套住房的狀況當(dāng)然也引起了國家的重視。從去年開始到現(xiàn)在國家連續(xù)出臺(tái)了3輪樓市的調(diào)控政策，分別是2010.4.17的國十條、2010.9.29的調(diào)控和2011.1.26的新國八條。國家的政策出臺(tái)如此的頻繁且一次比一次調(diào)控的力度都要大這就說明了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控已經(jīng)不是那么簡單的一個(gè)行政命令就可以解決的了而且已經(jīng)到了不得不解決的時(shí)候了。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控之所以如此的困難就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)捆綁了我國的經(jīng)濟(jì)。簡而言之房地產(chǎn)行業(yè)通過以下三個(gè)方面捆綁了我國的經(jīng)濟(jì)。

(1).GDP與經(jīng)濟(jì)增長。
在長久以來，因?yàn)閲业穆浜蟮纫幌盗械脑蛭覈鴽]有一套完整的、系統(tǒng)的、科學(xué)的政府工作評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而在以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的大環(huán)境下，我國的各級(jí)政府大多養(yǎng)成了GDP為王的觀念。各級(jí)政府部門為了GDP的增長往往忽視了遠(yuǎn)期的危害而大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，即使是在全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下的2008年我國也取得了GDP增長9%的奇跡，當(dāng)然這是在CPI高達(dá)5.9%的情況下達(dá)到的。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于GDP的影響是無容置疑的，但是大多數(shù)人都只是有一個(gè)模糊的印象，現(xiàn)在我來引入房地產(chǎn)投資占GDP比例來讓大家直接客觀的了解房地產(chǎn)行業(yè)是如何綁架我國經(jīng)濟(jì)的。房地產(chǎn)投資占GDP的比例這個(gè)指標(biāo)是來反映經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度的。在世界房地產(chǎn)歷史上，美國在1950年達(dá)到了6.98%之后一直小幅波動(dòng)，在1991年從3.42%一直上揚(yáng)到了2005年的6.2%，隨后引發(fā)了美國的次貸危機(jī)；日本從70年代中期開始由8%一直降低，在1985年日本自大的簽訂了廣場協(xié)議以后，日本房地產(chǎn)開始過熱（日本人甚至跑的美國買下了美國的標(biāo)志性建筑帝國大廈），房地產(chǎn)投資占GDP的比重在1989年到1991年期間最高達(dá)到了5.5%，這之后，日本房價(jià)崩盤了，從此日本進(jìn)入了“迷失的十年”。而我國，從國家公布的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，從1997年開始的4.02%一路上漲，到了2007年這一比例達(dá)到了10.13%，這是任何 國家都沒有達(dá)到過的最高點(diǎn)（2008年我國的房地產(chǎn)投資占GDP的比例恐怕已經(jīng)超過了這一比例了）。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于其他行業(yè)的帶動(dòng)作用，其對(duì)于GDP的影響高達(dá)3.15*10.13%=32.0095%。所以，房地產(chǎn)行業(yè)綁架了GDP，而GDP在我國有很大程度上被代表了經(jīng)濟(jì)增長。
(2).建筑行業(yè)帶動(dòng)就業(yè)。
國家在之前放松對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的管制一個(gè)很重要的原因就是國家在進(jìn)行國有_改革的時(shí)候有很多的人員下崗，如果不能夠解決好這一問題將極大的危害到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所帶動(dòng)的其他行業(yè)如建筑行業(yè)就可以解決很大一部分待就業(yè)人員（城市下崗職工、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力）的工作問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國的農(nóng)村耕地面積極大的萎縮，在2010年只有18.31億畝，而我國是世界第一人口大國，13億多人口（其中大多數(shù)是農(nóng)村人口），農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力很多，農(nóng)村入城農(nóng)民工每年達(dá)1.5億人左右，其中大多數(shù)都是工作在房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的。因此國家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控必須要慎之又慎，不然就將導(dǎo)致高失業(yè)率，以對(duì)國家的社會(huì)安定造成極大影響。這也是政府執(zhí)政能力面臨的最大挑戰(zhàn)。



(3).地方財(cái)政與土地財(cái)政。
排名 城市 2010 2009 漲幅（%）
1 上海 1417 995 42
2 北京 1124 933 21
3 天津 ……（未完，全文共14293字，當(dāng)前僅顯示3400字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《我國房地產(chǎn)行業(yè)畢業(yè)論文》）