關(guān)于亦莊X1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況和當(dāng)前問(wèn)題的報(bào)告

目錄/提綱：……
亦莊X1項(xiàng)目一、二級(jí)開(kāi)發(fā)工作自2007年至今已歷時(shí)5年
一、項(xiàng)目基本情況
二、項(xiàng)目歷史沿革
（二）一級(jí)開(kāi)發(fā)和土地上市情況：
（三）二級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)情況：
……


關(guān)于亦莊*1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況和當(dāng)前問(wèn)題的報(bào)告


中信地產(chǎn)（北京）投資有限公司：
亦莊*1項(xiàng)目一、二級(jí)開(kāi)發(fā)工作自2007年至今已歷時(shí)5年。由于房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)環(huán)境變化，項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，情況變化極為復(fù)雜，項(xiàng)目銷售進(jìn)度受到調(diào)控政策影響，回籠資金緩慢，二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金沉淀巨大，各種因素交織引發(fā)目前諸多問(wèn)題。現(xiàn)將*1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和面臨問(wèn)題匯報(bào)如下：

一、項(xiàng)目基本情況

亦莊*1項(xiàng)目總用地面積151.41公頃（2271.18畝），分為五個(gè)地塊。規(guī)劃用地四至為：東南至榮京西街，西南至舊頭路，西北至三海子二路，東北至涼水河。
地塊 總占地
（公頃） 建設(shè)用地
（公頃） 建筑面積
（萬(wàn)平方米）
總計(jì) 145.4 92.28 161.33
*1-1B 26.6 19.3 39.64
*1-3 17.67 13.57 13.57
*1-1A 14.82 14.82 33.47
*1-2 31.42 26.03 43.37
*1-4 21.53 18.83 31.28


集體用地 國(guó)有土地
亦莊鎮(zhèn)鹿圈
一村
二村
三村
四村 集體
建設(shè)用地 8
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略808字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
塊的規(guī)劃許可證。
2009年11月，36萬(wàn)平方米回遷房竣工入住。
2010年2月，*1-1B地塊掛牌上市。
2010年3月15日，取得*1-1B地塊土地使用權(quán)。
2010年3月*1-3取得規(guī)劃意見(jiàn)書。
2、劃歸北京公司管理后開(kāi)展的主要工作：
2010年8月，*1-3取得立項(xiàng)批復(fù)；
2010年11月，取得*1-3規(guī)劃許可證；
2010年11月，*1-3地塊完成拆遷任務(wù)，以招標(biāo)方式上市；
2010年12月，*1-3成功中標(biāo)取得土地使用權(quán)；
2010年12月，*1-1B開(kāi)工建設(shè)；
2011年2月，成立逸海公司；
2011年4月，*1-1B保障房開(kāi)始銷售；
2011年7月，*1-1B商品房開(kāi)始銷售；
2011年12月，*1-1B全部結(jié)構(gòu)封頂；
2011年12月，*1-3地塊取得開(kāi)工手續(xù)。

（二）一級(jí)開(kāi)發(fā)和土地上市情況：
1、一級(jí)開(kāi)發(fā)模式：
*1項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)原以亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)為主體，新城公司作為實(shí)施方參與一級(jí)開(kāi)發(fā)，原則上由政府出資。后由于資金渠道問(wèn)題，如不采用授權(quán)中信無(wú)法出資，故重新修改授權(quán)文件，經(jīng)大興區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委協(xié)調(diào)并向市政府請(qǐng)示批復(fù)同意后，政府更改授權(quán)文件，同意中信地產(chǎn)以授權(quán)方式進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)。
2、拆遷工作情況：
2009年5月13日成立以區(qū) 政府為主導(dǎo)的拆遷聯(lián)合指揮部。2009年7月1日亦莊鎮(zhèn)政府牽頭，由新城公司、拆遷公司、評(píng)估公司共同成立*1項(xiàng)目拆遷指揮部。*1項(xiàng)目拆遷工作正式啟動(dòng)。截止2009年8月15日獎(jiǎng)勵(lì)期結(jié)束，*1項(xiàng)目共簽約684戶，占總數(shù)的57%。截止2009年底共簽約827戶，占總數(shù)的69%。2010年底完成住宅拆遷1096戶，占總數(shù)的91%，完成非住宅92戶，完成地上物284戶。2011年啟動(dòng)政府商街及二村商街的拆遷工作，*1-1A全部完成拆遷工作*1-2民宅共拆遷286戶，占總戶數(shù)的100%；非住宅共拆78戶；占總面積的86%；中心商業(yè)街53戶已完成51戶。*1-3民宅及非住宅已經(jīng)拆遷完畢，*1-4民宅共拆555戶，占總戶數(shù)的89%；非住宅已拆遷完畢。
3、控規(guī)調(diào)整：
經(jīng)過(guò)我們的多方協(xié)調(diào)，2010年2月，市規(guī)委批復(fù)同意調(diào)整*1項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃。控規(guī)調(diào)整提升了*1項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)品品質(zhì)，為后期開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的條件。
地 塊 原控規(guī)容積率 調(diào)整后容積率 原控規(guī)限高 調(diào)整后限高
*1-1B 1.6-2.0 2.15 18m 60m
*1-3 1.0-1.4 1.005 18m 18-45m
*1-1A 1.6-2.0 2.3 30m 45-60m
（局部80m）
*1-2(北區(qū)) 1.6-2.0 2.1-2.4 30m 45-60m
（局部80m）
*1-2(南區(qū)) 1.0-1.4 1.8 18m 18-45m
*1-4 1.6-2.0 1.8 30m 45-60m
（局部80m）

4、設(shè)計(jì)調(diào)整：
2009年，項(xiàng)目公司提出提前規(guī)劃，迅速開(kāi)工，快速回籠資金。將*1-1B項(xiàng)目定位于中高檔，中小戶型。2010年后由于市場(chǎng)形勢(shì)轉(zhuǎn)變，按總部要求重新進(jìn)行市場(chǎng)定位，調(diào)整為以改善型需求、大戶型產(chǎn)品為主。*1-3的設(shè)計(jì)規(guī)劃則由原來(lái)的“別墅+洋房”改為“聯(lián)排+小高層”。
5、土地上市：
2008年區(qū)政府曾提出*1地塊零利潤(rùn)整體入市方案，即按照市土儲(chǔ)中心確認(rèn)的51.3億估算價(jià)格，將五個(gè)地塊整體交易。若按此方式上市，核算樓面地價(jià)約為3300元/平方米。
2010年2月，北京市國(guó)土資源局以公開(kāi)掛牌方式出讓大興區(qū)亦莊*1-1B地塊國(guó)有土地使用權(quán)，掛牌出讓起始價(jià)為257,500萬(wàn)元。經(jīng)地產(chǎn)總部批準(zhǔn)同意由北京公司參與亦莊*1-1B地塊競(jìng)買，按照地產(chǎn)總部2010年1月26日關(guān)于北京亦莊*1-1B項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)議內(nèi)容，競(jìng)買價(jià)格不高于633，984萬(wàn)元。新城公司經(jīng)過(guò)66輪競(jìng)價(jià)最終以總價(jià)524，000萬(wàn)元取得*1-1B地塊使用權(quán)，同年12月取得國(guó)有土地使用權(quán)證。
*1-1B地塊主要指標(biāo)：
總用地面積：330236㎡
總建設(shè)用地面積：185861㎡
地上總建筑面積：約為391170㎡
容積率：居住≤2.15；配套商服 ……（未完，全文共4492字，當(dāng)前僅顯示2269字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于亦莊*1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況和當(dāng)前問(wèn)題的報(bào)告》）