土地估價(jià)行業(yè)專業(yè)實(shí)踐總結(jié)

目錄/提綱：……
一、主要工作：
（3）土地二、三級市場產(chǎn)權(quán)過戶評估工作
二、工作流程：
一、對土地評估行業(yè)的了解
（一）國家有關(guān)的法律、法規(guī)
（二）地方政府及有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)、條例、文件、通知
（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
3、國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T21010—2007
3、評估行業(yè)的現(xiàn)狀（1）屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，具有一定的發(fā)展空間
二、對估價(jià)方法的實(shí)踐認(rèn)識(shí)
三、對土地評估風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)踐認(rèn)識(shí)
……
土地估價(jià)行業(yè)專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告

摘要：目前土地交易市場日漸頻繁, 土地估價(jià)行業(yè)是一個(gè)對理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè),土地估價(jià)師做為新興的專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)掌握了扎實(shí)的理論知識(shí)的同時(shí)，也要求估價(jià)師擁有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本人從實(shí)踐角度出發(fā)，簡單總結(jié)了土地評估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用、估價(jià)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)等問題。
土地評估行業(yè)是一個(gè)新興的、處于摸索發(fā)展階段的行業(yè)，估價(jià)經(jīng)驗(yàn)需要在工作過程中進(jìn)行積累，從而要求估價(jià)師不僅僅熟悉考試實(shí)例題目，同時(shí)還需要對國家相關(guān)土地法律法規(guī)、土地市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策等進(jìn)行了解掌握。
下面現(xiàn)就專業(yè)實(shí)踐過程中的主要工作、感受和認(rèn)識(shí)分三部分做簡要總結(jié)陳述。

第一部分 專業(yè)實(shí)踐的單位基本情況
鄭州鑫誠信土地評估咨詢有限公司成立于2004年，注冊資本伍拾壹萬元，現(xiàn)有注冊土地估價(jià)師等專業(yè)人員10人，具備從事河南省省內(nèi)土地估價(jià)業(yè)務(wù)的資質(zhì)。主要從事包括基準(zhǔn)地價(jià)、城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)檢測、土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、司法仲裁、地產(chǎn)登記代理等在內(nèi)的各類土地資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

第二部分 專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作及流程

一、主要工作：
（1）土地一級市場出讓地價(jià)評估工作。涉及土地招拍掛過程中出讓底價(jià)的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評估。
（2）土地抵押貸款評估。涉及
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略876字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（2008年10月12日）；
12.財(cái)政部《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別的通知》（財(cái)綜〔2009〕24號）；
13.《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》（1992年國家土地管理局令第1號）；
14.《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（原國家土地管理局8號令）；
15.國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕433號）；
16.國土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)〔2001〕44號）；
17.國土資源部《關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施<城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程>和<城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程>的通知》（國土資發(fā)〔2002〕195號）；
18.國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記的通知》（國土資發(fā)〔2003〕383號）；
19.國土資源部《關(guān)于貫徹實(shí)施<中華人民共和國物權(quán)法>的通知》（國土資發(fā)〔2007〕112號）；
20.國土資源部《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》（國土資發(fā)〔2008〕308號）；
21.國土資源部辦公廳《關(guān)于完善股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國土資廳函〔2009〕311號）；
22、《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見〉的通知》（國土資發(fā)〔2004〕238號）；
（二）地方政府及有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)、條例、文件、通知
1.河南省人民政府辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控嚴(yán)格土地管理的通知》（豫政辦〔2007〕33號）；
2.省計(jì)委省財(cái)政廳《關(guān)于貫徹<國家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知>的通知》（豫計(jì)收費(fèi)〔2001〕1019號）；
3.河南省財(cái)政廳《關(guān)于調(diào)整耕地占用稅適用稅額有關(guān)問題的通知》（豫財(cái)辦農(nóng)稅〔2008〕10號）；
4.《河南省<耕地占用稅暫行條例>實(shí)施辦法》（2009年6月1日起實(shí)施）；
5.河南省人民政府《關(guān)于公布取消停止征收和調(diào)整有關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目的通知》（豫政〔2008〕52號）；
6.河南省人民政府《關(guān)于公布實(shí)施河南省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（豫政〔2009〕87號）；
7.河南省人民政府辦公廳《關(guān)于規(guī)范農(nóng)民集體所有土地征地補(bǔ)償費(fèi)分配和使用的意見》(豫政辦〔2006〕50號)；
8.河南省勞動(dòng)和社會(huì)保障廳《關(guān)于公布各地征地區(qū)片綜合地價(jià)社會(huì)保障費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（豫勞社辦〔2008〕72號）。
（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
1.國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》GB/T 18508—2001；
2.國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》GB/T 18507—2001；
3.國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T 21010—2007。
3、評估行業(yè)的現(xiàn)狀
（1）屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，具有一定的發(fā)展空間。
（2）業(yè)務(wù)上存在低價(jià)不正當(dāng)競爭，部分地區(qū)存在幾個(gè)評估公司，各評估公司在業(yè)務(wù)來源上競爭非常激烈。
二、對估價(jià)方法的實(shí)踐認(rèn)識(shí)
在估價(jià)考試中估價(jià)理論實(shí)務(wù)會(huì)給出評估人員相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來計(jì)算地價(jià)，而實(shí)際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集，下面就專業(yè)實(shí)踐過程中估價(jià)方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡要總結(jié)：
（1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其計(jì)算基本公式為：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)）＝[基準(zhǔn)地價(jià)*（1±∑K）*K1*Ｋ2*Ｋ3±開發(fā)程度修正幅度]*K4（其中式中： K1──期日修正系數(shù) K2──容積率修正系數(shù) K3──其它因素修正系數(shù) K4──土地使用年期修正系數(shù) ∑K──影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和）。該估價(jià)方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估。在實(shí)踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實(shí)地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的調(diào)查、區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查，這個(gè)在實(shí)踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和還原利率的確定。
（2）假設(shè)開發(fā)法。其計(jì)算基本公式為：總地價(jià)=售樓總價(jià)-開發(fā)總費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-利潤-稅費(fèi)。該估價(jià)方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場較繁榮的區(qū)段土地。該估價(jià)方法首先要求用市場比較法求取宗地預(yù)計(jì)開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價(jià)格水平，主要涉及在現(xiàn)實(shí)調(diào)查中，對宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場價(jià)格的調(diào)查和分析，其次開發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評估人員對區(qū)域相關(guān)工程承包價(jià)有 ……（未完，全文共4869字，當(dāng)前僅顯示2459字，請閱讀下面提示信息。收藏《土地估價(jià)行業(yè)專業(yè)實(shí)踐總結(jié)》）