“小產(chǎn)權(quán)房”的問題及其對策2

“小產(chǎn)權(quán)房”的問題及其對策2

摘要近年，“小產(chǎn)權(quán)房”問題愈演愈烈，蔓延全國。雖然國務(wù)院各部委一再下發(fā)文件禁止農(nóng)村修建和出售“小產(chǎn)權(quán)房”，有些地方政府也強(qiáng)行拆遷“小產(chǎn)權(quán)房”，但這些措施卻依然不能阻止“小產(chǎn)權(quán)房”的迅猛發(fā)展勢頭和城市居民的購買熱情。解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的關(guān)鍵在于改革我國土地法律制度，采取相應(yīng)措施保護(hù)耕地。

關(guān)鍵詞小產(chǎn)權(quán)房城鎮(zhèn)化土地管理

近年來國家出臺了不少政策措施，以加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，但至今尚未從根本上扭轉(zhuǎn)商品房價格上漲過快和房地產(chǎn)投資增長過快的局勢。如何使房地產(chǎn)市場步入良性市場運(yùn)行狀況，關(guān)系到今后一定時期國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和人民生活水平的問題。2007年6月，建設(shè)部向社會發(fā)布了購買“小產(chǎn)權(quán)房”的危險警示，提醒廣大城鎮(zhèn)居民不要購買不合法的、建筑在農(nóng)村集體土地上的房屋。國土資源部也多次通過不同的途徑，向社會承諾“打殺”、“小產(chǎn)權(quán)房”這種不合法的產(chǎn)權(quán)行為。本文就“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展過程、表現(xiàn)及其解決的辦法進(jìn)行了探討。
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、“小產(chǎn)權(quán)房”的問題

從“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展過程看，其問題的核心在于政府管理職能的缺失，主要表現(xiàn)在如下兩個方面。

一土地立法滯后，相關(guān)法律不配套
我國有關(guān)土地方面的立法長期滯后于經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的實(shí)際，相關(guān)配套法律不完善，給土地管理工作帶來了很大的困難。目前，除《憲法》外，有關(guān)土地的專項(xiàng)法律法規(guī)，主要是《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施細(xì)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等。但我國廣大農(nóng)村的土地存在兩大問題一是農(nóng)民為改善居住條件，不斷擴(kuò)大宅基地的占地二是農(nóng)民為發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)而大量興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占地，有關(guān)規(guī)定籠統(tǒng)、滯后，往往是發(fā)生了問題才予以規(guī)范。大量的“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)后，仍然沒有對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度做出規(guī)定，只堵不疏。滯后的立法，必然帶來問題的擴(kuò)大和解決的困難。已有的規(guī)定中也存在不配套，不完善的地方。如《土地管理法》62條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地�6�7�6�7”、“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地”，但《土地管理法》及其細(xì)則并未給出“戶”的具體界定標(biāo)準(zhǔn)，在農(nóng)村的實(shí)際中往往因“戶”產(chǎn)生矛盾、擴(kuò)大宅基數(shù)量。而對盡可能利用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地的規(guī)定過于原則缺乏相關(guān)連接，這也是廣大農(nóng)村普通存在“空心村”的原因，為“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生和發(fā)展提供了滋生的土壤。立法的滯后和不完善，為謀取私利的_和本位主義嚴(yán)重的地方政府提供了“尋租”空間。 

二執(zhí)法不力，相關(guān)部門各行其是
如上所述，即使我國土地立法有滯后和不完善的地方，但各級政府作為公共利益的代表者和社會秩序的維護(hù)者，依法行政還是有法可依的。1986年我國出臺了《土地管理法》，雖然幾經(jīng)修改，但其基本原則和基本內(nèi)容并未做太多的修改，而且這部土地專項(xiàng)法律雖有缺憾，除了農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)等方面需要補(bǔ)充完善外，基本框架還是很完善和具有操作性的。土地管理法出臺的最初幾年，我國“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象并不嚴(yán)重，規(guī)模也不大，如果各級政府從一開始就行使管理的職能，把這種不合法的現(xiàn)象制止在萌芽狀態(tài)，或是給出合法的出路，“小產(chǎn)權(quán)房”不會發(fā)展到今天的規(guī)模。糾其原因，要么是本位主義顯現(xiàn)，缺失了管理職能要么是執(zhí)法過程中不力。由于對土地違法案件的查處需要相關(guān)部門的配合，其中尤推規(guī)劃、土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)地方政府和司法部門。從多數(shù)執(zhí)法過程來看，之所以執(zhí)法不力是各部門的各行其是，缺乏合力，以至于束手無策，任其發(fā)展。 因此，維護(hù)社會秩序和體現(xiàn)公共利益，需要各級政府管理職能的到位。但政府管理社會的基本職能——立法、執(zhí)法職能的缺乏，必然帶來諸如“小產(chǎn)權(quán)房”問題的產(chǎn)生。

三、解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的對策

解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的基本原則應(yīng)是政府主導(dǎo)、綜合考慮，具體問題具體分析，在保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、購房者基本權(quán)益不受侵害的情況下，最終使其合法化。對一些明顯違犯國家政策、侵占耕地的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)堅決予以拆除。

一明確“小產(chǎn)權(quán)房”的不合法性 雖然說我國目前有關(guān)土地管理的法律法規(guī)還不健全、不完善，有些甚至是相互沖突的。但我國《憲法》和《土地管理法》等法律法規(guī)，并沒有規(guī)定“小產(chǎn)權(quán)房”的合法性。而且面對我國目前日益嚴(yán)重的耕地危機(jī)，為了確保全體公民非局部公民的最基本生活權(quán)益和社會的可持續(xù)發(fā)展應(yīng)對日漸復(fù)雜的國際環(huán)境，絕不允許少數(shù)既得利益者鉆法律的空子，打“擦邊球”，以達(dá)到損害國家根本利益、獲取局部利益的目的。

二進(jìn)一步完善相關(guān)法律、法規(guī) 面對社會激烈的爭論和“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止的行為 ……（未完，全文共3846字，當(dāng)前僅顯示1942字，請閱讀下面提示信息。收藏《“小產(chǎn)權(quán)房”的問題及其對策2》）