房產(chǎn)局物業(yè)辦科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、××市區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
二、××市區(qū)物業(yè)管理工作面臨的主要問題
（一）社會評價方面：一是行業(yè)社會地位不高
二是行業(yè)偏見普遍存在
三是輿論導(dǎo)向存在偏差
四是物業(yè)服務(wù)消費觀念不強
一是地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套
二是協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)部門關(guān)系不夠順暢
三是物價部門執(zhí)行政府定價（指導(dǎo)價）適用過寬
四是現(xiàn)行稅賦政策不合理，對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)濟負(fù)擔(dān)重
一是建管不分，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)管理帶來隱患和糾紛
二是利用物業(yè)服務(wù)促進房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費
三是住宅項目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度
一是公共意識不強，守約觀念淡薄
二是配合支持不夠，欠費現(xiàn)象嚴(yán)重
三是業(yè)主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強
四是業(yè)主委員會運作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢
一是企業(yè)經(jīng)濟效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足
二是人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏
三是服務(wù)市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范
五是人員成分復(fù)雜，外來人員多、租房戶多，治安問題突出
三、對加強××市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點建議
（一）要加大宣傳教育力度，增強齊抓共管意識
（二）要建立健全法規(guī)制度，提高依法辦事能力
一是要從源頭著手
二是要從自身抓起
三是要從外圍搭臺
（三）要切實加大輿論監(jiān)督，建立長效管理機制
（四）要因地制宜管理物業(yè)，切實解決遺留問題 ……

　　以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)扎實推進市區(qū)物業(yè)管理工作
　　隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。個人擁有住房的比重越來越高，居民對居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來越高，與居住相關(guān)的各種消費需求越來越多，住房成為大多數(shù)居民家庭的主要財產(chǎn)及財富積累的主要形式。居民對住房財產(chǎn)的使用、維護、保值提出了較強的服務(wù)需求，同時也產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的需要。
　　近年來，**市區(qū)的物業(yè)管理工作，在市委、政府的大力支持下，經(jīng)過社會各界的共同努力，物業(yè)管理以規(guī)范發(fā)展為主題，以滿足業(yè)主、使用人的多層次物業(yè)服務(wù)需求為宗旨，以誠信履約為倡導(dǎo)，以建立健全物業(yè)管理_、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平為重點，服務(wù)水平逐步提高，市場競爭機制逐步形成，效益逐步顯現(xiàn)，為提高城市管理水平，改善人居環(huán)境發(fā)揮了積極作用。
　　但是也應(yīng)看到，我市物業(yè)管理工作仍處于初級發(fā)展階段。我們結(jié)合深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動，與掛鉤聯(lián)系點黨支部一起，成立調(diào)研小組，指定專人帶隊，深入市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)和金星鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)及相關(guān)社區(qū)，走訪50多戶居民，對市區(qū)物業(yè)管理工作進行了詳實的調(diào)研。通過調(diào)研，我們深深感到，做好市區(qū)物業(yè)管理工作任重而道遠。
　　
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005年制定的，最高一級的收費標(biāo)準(zhǔn)為0.44元/㎡·月，最低的只有0.10元/㎡·月，企業(yè)怨聲載道。四是現(xiàn)行稅賦政策不合理，對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)濟負(fù)擔(dān)重。
　　（三）開發(fā)建設(shè)方面：一是建管不分，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)管理帶來隱患和糾紛。開發(fā)單位利用“建管”不分，掩蓋前期遺留問題、轉(zhuǎn)嫁新建項目矛盾較多，有的新建項目房屋質(zhì)量問題突出。二是利用物業(yè)服務(wù)促進房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費。有的開發(fā)單位并不是真正重視物業(yè)管理，而是利用物業(yè)管理為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)。并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費。三是住宅項目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求經(jīng)營效益，壓縮配套設(shè)施項目，給今后物業(yè)企業(yè)入駐開展物業(yè)管理工作留下隱患。
　　（四）業(yè)主和業(yè)主委員會方面：一是公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強調(diào)個人_，把物業(yè)企業(yè)當(dāng)成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)，業(yè)主公共意識普遍較差，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識不強，業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定。二是配合支持不夠，欠費現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來看，業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費問題突出，業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金。三是業(yè)主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》設(shè)立的業(yè)主大會制度，《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會的運作程序，但在具體執(zhí)行中感到可操作性不強。雖然《條例》已經(jīng)頒布近6年時間，但真正落實業(yè)主大會制度的社區(qū)不多。四是業(yè)主委員會運作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。一方面是業(yè)主委員會成立難，另一方面成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，作用沒有充分的發(fā)揮。有的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，有的業(yè)主委員會超范圍活動影響社區(qū)穩(wěn)定，還有的業(yè)主委員會有特權(quán)化傾向，甚至個別業(yè)主委員會成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立面。
　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)方面：一是企業(yè)經(jīng)濟效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。企業(yè)效益低、發(fā)展慢，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)過低，也有部分原因是由于物業(yè)服務(wù)收費率低造成的。二是人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大；企業(yè)缺乏規(guī)范管理和技術(shù)人才；從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求，服務(wù)意識差。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員中，70％以上來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”和農(nóng)村剩余勞動力，其年齡、文化、專業(yè)知識、技能都需要進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一些從業(yè)人員責(zé)任心和服務(wù)意識不強，服務(wù)技能有待提高，面對物業(yè)管理服務(wù)活動中的矛盾和問題不能及時、正確的解決，也是造成物業(yè)管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務(wù)市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場目前尚未達到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態(tài)。
　�。┡f小區(qū)、散居樓院方面：一是房屋建設(shè)年代早，年久失修功能殘缺；二是小區(qū)配套設(shè)施缺損，存在道路破損、場地不整、綠化率低、公共設(shè)施不齊，無管理用房、無路燈、無停車場、無健身設(shè)施等問題；三是小區(qū)公共環(huán)境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運設(shè)施；四是私搭亂建嚴(yán)重，小區(qū)內(nèi)臨時建筑、違章建筑多；四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多；五是人員成分復(fù)雜，外來人員多、租房戶多，治安問題突出。
　　三、對加強**市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點建議
　　物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長效管理”，針對**市區(qū)的實際，我們提出如下建議：
　�。ㄒ唬┮哟笮麄鹘逃Χ龋鰪婟R抓共管意識。物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活，關(guān)系**社會的穩(wěn)定，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級黨委、政府要充分運用多種宣傳載體，發(fā)揮新聞媒體和社會各界的力量，利用好社區(qū)、居委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的陣地，經(jīng)常地、持久地、反復(fù)地深入機關(guān)、社區(qū)及大街小巷，認(rèn)真宣傳《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》和建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)及市委、政府有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學(xué)法、懂法、用法、護法的帶頭人，切實增強廣大業(yè)主的自我約束、理性_意識，真正形成齊抓共管物業(yè)管理工作的共識。
　�。ǘ┮⒔∪ㄒ�(guī)制度，提高依法辦事能力。一 ……（未完，全文共4654字，當(dāng)前僅顯示2351字，請閱讀下面提示信息。收藏《房產(chǎn)局物業(yè)辦科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報告》）