對(duì)目前住宅小區(qū)的幾個(gè)典型問(wèn)題的法律思考

　　對(duì)目前住宅小區(qū)的幾個(gè)典型問(wèn)題的法律思考
　　
　　摘要：房地產(chǎn)和物業(yè)管理市場(chǎng)在發(fā)展中存在著一些典型的問(wèn)題，物權(quán)法中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”將對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)以及促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范管理產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
　　
　　備受全社會(huì)廣泛關(guān)注的 《 物權(quán)法 》 出臺(tái)的腳步日益臨近，它作為調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系的重要法律，對(duì)明確財(cái)產(chǎn)歸屬、合理利用和保護(hù)財(cái)產(chǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序具有重大作用。尤其是物權(quán)法中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”將對(duì)保護(hù)業(yè)主權(quán)益、規(guī)范和調(diào)整物業(yè)管理企業(yè)的行為起著不可替代的作用。
　　隨著我國(guó)城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加速，各地興建了大量的居民住宅小區(qū)，而一棟建筑物常常不可能為一人所有或數(shù)人共有，只能分割為不同部分而為眾多的住戶(hù)所有，此種現(xiàn)象即是建筑物區(qū)分所有。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個(gè)方面的內(nèi)容：建筑物區(qū)分所有人對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有人對(duì)共有部分的共有權(quán) ( 其中
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家廣告公司簽訂 《 外墻使用協(xié)議 》
　　
　　，約定由該廣告公司出資租用該住宅臨街面外墻，用于修建廣告牌，其廣告牌的收益歸廣告公司所有，使用期為 10 年。而物業(yè)管理公司則將該筆外墻出租的租金收入自家口袋。 1999 年該小區(qū)業(yè)主以外墻屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，并且廣告牌侵犯了業(yè)主的采光、通風(fēng)、安全等權(quán)利為由，向法院提起訴訟，要求判令廣告公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復(fù)原狀，并將該筆外墻出租的租金全部返還給全體業(yè)主。
　　
　　二、物權(quán)法對(duì)解決住宅小區(qū)存在問(wèn)題的重要作用
　　
　　不難看出，上面三個(gè)案例的核心問(wèn)題是物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)。
　　
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　　案例一是建筑物區(qū)分所有權(quán)中因“共有權(quán)”引起的紛爭(zhēng)。所謂共有部分，是指區(qū)分所有建筑物除專(zhuān)有部分以外的其他部分以及不屬于專(zhuān)有部分的附屬物。具體而言，共有部分包括兩個(gè)方面：（ 1 ）不屬于專(zhuān)有部分的建筑物其他部分。它是指作為共有權(quán)客體的建筑物本體部分，如電梯、走廊、屋頂、支柱等。（ 2 ）不屬于專(zhuān)有的附屬建筑物。它是指區(qū)分所有建筑物相分離的，作為共有權(quán)客體的附屬建筑物部分，如排水設(shè)備、給水設(shè)備、防火設(shè)備、天井、水塔、游泳池。
　　
　　因此，共有權(quán)也就指以區(qū)分所有建筑物的共有部分為標(biāo)的物的權(quán)利。對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)，各區(qū)分所有人應(yīng)不按份額、共同合理使用，而對(duì)按份共有的財(cái)產(chǎn)，則各區(qū)分所有人應(yīng)按照確定的份額使用、收益。任何一方所有人超越權(quán)利范圍而使用，將侵害他方權(quán)益，應(yīng)停止侵害并賠償損失。各共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)和設(shè)施共同負(fù)有維護(hù)、保護(hù)、管理、改良等義務(wù)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用方式必須合理，必須按照共有財(cái)產(chǎn)的目的和性質(zhì)加以使用或收益，任何一方因使用不當(dāng)、擅自改建共有物或造成共用物被損害的，應(yīng)停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。
　　
　　而本案例中對(duì)于共有部分的墻壁、樓地板及共有部分內(nèi)的管線(xiàn)，區(qū)分所有權(quán)人就不可以擅自以自己的行為妨礙其他建筑物區(qū)分所有人對(duì)共有物的使用。甲某恰恰違背了這項(xiàng)義務(wù)，改動(dòng)了單元樓內(nèi)的下水管線(xiàn)且施工不當(dāng)造成對(duì)乙某權(quán)利的侵害，在這期間，物業(yè)管理公司又因越權(quán)同意甲某改動(dòng)樓道內(nèi)的下水管道，這
　　樣在一定程度上也造成了損壞的發(fā)生。所以，最后法院判令甲某“恢復(fù)原狀”并賠償乙某的損失，也是應(yīng)該的。
　　
　　這個(gè)案例在一定程度上提醒擅自改變建筑物共有物進(jìn)而侵害其他建筑物區(qū)分所有人對(duì)共有物的使用的業(yè)主注意自己的行為，同時(shí)也提醒了那些無(wú)視或輕視建筑物區(qū)分所有人權(quán)益的物業(yè)管理公司認(rèn)真學(xué)習(xí)法律，提高自身規(guī)范管理和規(guī)范服務(wù)的水平和能力。
　　
　　2 、案例二所反映的問(wèn)題在當(dāng)今的房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)是普遍存在的。在討論之前，讓我們先看一個(gè)現(xiàn)實(shí)的情況：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳市目前平均每 3.3 部車(chē)輛才有一個(gè)停車(chē)位，而平均每天裝牌上路的新車(chē)就大約有 500 多輛，高峰期甚至每天突破 700 輛。停車(chē)難的問(wèn)題相當(dāng)突出，以至于有些購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)前先詢(xún)問(wèn)開(kāi)發(fā)商或售樓公司有關(guān)住宅小區(qū)總戶(hù)數(shù)和車(chē)位數(shù)的情況以及車(chē)位是否可以與房產(chǎn)一起購(gòu)買(mǎi)，如果車(chē)位數(shù)太少或不能購(gòu)買(mǎi)，則不會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)此處房產(chǎn)。
　　
　　
　　目前，對(duì)商品房住宅小區(qū)停車(chē)位可否買(mǎi)賣(mài)、應(yīng)否買(mǎi)賣(mài)有兩種截然不同的意見(jiàn)， ……（未完，全文共3479字，當(dāng)前僅顯示1757字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《對(duì)目前住宅小區(qū)的幾個(gè)典型問(wèn)題的法律思考》）