淺議物業(yè)管理糾紛的若干法律問題

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)及其產生的原因
（一）物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)
（二）物業(yè)管理糾紛產生的原因
二、我國物業(yè)管理法律規(guī)范的完善
（一）明確雙方定位、利益共享
（二）規(guī)范合同內容，強化合同意識
（三）完善物業(yè)服務的行業(yè)標準
（四）加強物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督
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　　如何使物業(yè)走向和諧化管理之路
　　——淺議物業(yè)管理糾紛的若干法律問題
　　
　　摘 要：在現(xiàn)今社會人們對環(huán)境的要求越來越高，特別是對住宅環(huán)境的要求。由于我國物業(yè)管理的起步較晚，立法方面的局限和不完善，現(xiàn)實生活的多樣化，必然引起了兩者之間的矛盾。本文從物業(yè)管理糾紛的法律方面進行探討，并對如何減少糾紛的發(fā)生提出了自己的幾點看法。最后得出物業(yè)管理必須與人民群眾日益增長的物質文化需要相適應，完善物業(yè)管理的法律體系將有助于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，有助于物管糾紛的減少，更將有助于我國房地產行業(yè)的健康有序的發(fā)展。
　　
　　
　　
　　關鍵詞：物業(yè)管理物業(yè)糾紛 法律問題
　　
　　
　　
　　一、物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)及其產生的原因
　　
　　
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理糾紛的表現(xiàn)
　　
　　物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展。 20世紀80年代，隨著全國住宅小區(qū)的興建，現(xiàn)代物業(yè)管理從香港傳入我國內地。我國的物業(yè)管理行業(yè)是隨著改革開放以及房地產綜合開發(fā)和住房商品化的發(fā)展而產生和發(fā)展起來的。物業(yè)管理被譽為21世紀的朝陽產業(yè)，在經濟發(fā)展、城市管理、精神文明建設和社區(qū)建設方面發(fā)揮著日益重要的作用。那么到底什么是“物業(yè)
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理服務過程中依法產生或形成的權利義務關系。
　　
　�。�1）物業(yè)管理法律關系的主體就是物業(yè)管理法律制度所規(guī)定的，物業(yè)管理法律關系的參與人，包括物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商、建筑商、房地產行政主管部門。
　　
　�。�2）物業(yè)法律關系的客體是物業(yè)管理法律關系的主體的意志和行為指向和作用的客觀對象。包括三個方面：（1）物。物業(yè)管理服務的對象；（2）行為�！段飿I(yè)服務合同》所約定的物業(yè)管理行為引起的管理服務活動；（3）智力成果。包括小區(qū)、大廈的榮譽稱號、獎狀、獎品等。如：同升湖山莊被評為“國際花園社區(qū)金獎”，“湖南省優(yōu)秀管理示范小區(qū)”。
　　
　　（3）物業(yè)管理法律關系的內容是當事人之間的權利義務關系，也是物業(yè)管理法律關系的核心和關鍵要素，同是也是法律規(guī)范的核心內容。包括了業(yè)主的權利和義務、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權利和義務、物業(yè)管理公司按物業(yè)服務合同的規(guī)定而確定的權利義務、開發(fā)商在物業(yè)管理活動中的權利義務、政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中的權利義務、物業(yè)管理協(xié)會的權利義務。物業(yè)法律關系即涉及到業(yè)主與使用人之間的關系、業(yè)主或使用人與物業(yè)公司的物業(yè)服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到開發(fā)商與物業(yè)公司的物業(yè)委托合同關系、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的委托管理關系，業(yè)主與業(yè)主委員會的關系，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司與房地產行政主管部門的關系等。而在現(xiàn)實生活中物業(yè)管理糾紛屬于新類型案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，物業(yè)管理立法又比較落后，這給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
　　
　　以上是物業(yè)管理糾紛案件在日常管理與服務中的一些常見的表現(xiàn)，下面來具體
　　
　　分析物業(yè)管理糾紛產生的原因。
　　
　�。ǘ┪飿I(yè)管理糾紛產生的原因
　　
　　1、業(yè)主和物業(yè)的定位不清、服務不規(guī)范不到位
　　
　　在法律層面上雙方不能明確自己的主體身份，往往是誰主誰輔，誰上誰下。但是在社會層面上，人們由于受傳統(tǒng)的思想影響，在觀念上使的雙方原本平等的合同法律關系產生了錯位，而這種合同關系又體現(xiàn)在服務與被服務的關系上。但有些物業(yè)公司卻發(fā)生了角色的錯位，往往以管理者自居，以為物業(yè)管理公司突出的是管理而不是服務。再加上大部分物業(yè)公司是開發(fā)商自建自管的，自始就與業(yè)主有些對立。還有些物業(yè)公司是由房管部門轉制而成的，他們在思想上還沒有形成服務的觀念，對業(yè)主提出的意見不是主動溝通、積極化解糾紛，而是態(tài)度強硬或者是相互推諉，造成了業(yè)主的不滿。而對業(yè)主而言：業(yè)主對物業(yè)管理的正確觀念和消費意識還沒有完全樹立起來。還有些物業(yè)公司缺少專業(yè)技術人員或技術不過關，對業(yè)主需要維修的東西，不能夠給予及時的維修。如我們小區(qū)業(yè)主家的紅外報警器壞了，業(yè)主就打電話到前臺，物業(yè)公司也派人來查看了，把主機拆下來拿走了，但好長時間沒有回應，后業(yè)主又打電話到前臺詢問，得知主機壞了，需更換。業(yè)主好大的火氣，“為什么不早告訴我”。你們不搞好我就不交物管費。我認為物業(yè)公司對業(yè)主的求助要及時答復，不要一拖再拖，這樣只會造成不愉快。還有大部分物業(yè)公司服務質量差、服務不規(guī)范、不到位，也引起了大量的糾紛。物管企業(yè)的財務收支不透明、侵占業(yè)主的公有收益甚至存在多收費、亂收費的現(xiàn)象。如本公司是一個國際花園社區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，到這里來拍婚紗照的特別多，物業(yè)公司就對這些專門負責拍照的照相社進行了收費，收的錢歸了物業(yè)公司。我認為物業(yè)公司這樣做侵犯了業(yè)主的權益，是違法的。
　　
　　2、物業(yè)服務合同內容不規(guī)范
　　
　　物業(yè)公司在和業(yè)主簽訂合同時合同的內容不夠細化，且出現(xiàn)不平等條款。
　　
　�。�1）物業(yè)公司未盡充分的安全保障義務，造成業(yè)主人身或財產受到損失
　　
　　
　　如某小區(qū)的一位業(yè)主，今年8月初下班后將電動車停放在住房樓下的坪里，第二天上班時發(fā)現(xiàn)電動車被盜。并多次找物業(yè)管理公司要求賠償損失，可物業(yè)公司的人說他們沒有替我保管電動車的義務。根據(jù)該案例，該業(yè)主的請求缺少法律依據(jù)，很難得到法院的支持。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任�！钡谒氖邨l規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。根據(jù)該案物業(yè)管理公司一般只對小區(qū)的安全負有日常管理的義務，其所承擔小區(qū)安全防范的義務只是協(xié)助義務。同時，業(yè)主可與物業(yè)公司之間簽訂特定的保管合同或其他約定�！段飿I(yè)管理條例》第四十四條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定”。只有在這種情況下，物業(yè)公司對電動車才負有特定的保管義務，一旦丟失將承擔相應的法律責任。故該案物業(yè)公司承擔電動車被盜的損失責任缺乏法律依據(jù) ……（未完，全文共9545字，當前僅顯示2607字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺議物業(yè)管理糾紛的若干法律問題》）