談物業(yè)管理中的管理責(zé)任問題

　　談物業(yè)管理中的管理責(zé)任問題
　　
　　在物業(yè)管理中經(jīng)常出現(xiàn)以下這些糾紛：
　　
　　
　　案例一：小區(qū)內(nèi)某業(yè)主發(fā)現(xiàn)在出差期間家里發(fā)生被盜案件，家門打開三天，物業(yè)公司一直沒有發(fā)現(xiàn)，直到該業(yè)主回來才報(bào)案。為此，該業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司認(rèn)為依據(jù)合同，該公司只是提供保安服務(wù)，只要物業(yè)公司的保安沒有出現(xiàn)失職行為就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。
　　案例二：有住戶在小區(qū)內(nèi)被樓上高空丟下的東西打傷，經(jīng)調(diào)查無法找到責(zé)任人，受害者認(rèn)為小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為事故責(zé)任人為該
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略436字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
的失誤，物業(yè)公司就不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任；而從法律規(guī)定及物業(yè)合同上看，一般也沒有要求物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，因此，在案例一中，業(yè)主提出的要求不應(yīng)支持。再?gòu)奈飿I(yè)管理的范圍上分析，按《物業(yè)管理?xiàng)l例》及一般的物業(yè)管理合同規(guī)定，物業(yè)公司的管理范圍為小區(qū)的公共場(chǎng)所或共用部分，對(duì)屬于業(yè)主的私人的物業(yè)并沒有管理的權(quán)利，不可能對(duì)業(yè)主在私人場(chǎng)所的行為負(fù)責(zé)，也就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)義務(wù)，因此對(duì)案例二來說，物業(yè)公司不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。第三，從法律的因果關(guān)系分析，按有關(guān)法律規(guī)定，只有當(dāng)責(zé)任人的行為直接導(dǎo)致其行為結(jié)果時(shí)才要承擔(dān)責(zé)任，因此對(duì)案例一及案例二來說都不符合上述的要點(diǎn)，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
　　二、當(dāng)物業(yè)公司不承擔(dān)管理責(zé)任時(shí)，是否承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任？根據(jù)上述分析，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)管理責(zé)任，但是否能完全避免賠償責(zé)任呢？據(jù)《民法通責(zé)》第106條第三款規(guī)定：“沒有過錯(cuò)，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。”對(duì)于案例一的情況，由于損害的客觀存在，而且沒有法定的免責(zé)條款，符合無過錯(cuò)責(zé)任的構(gòu)成要件，因此當(dāng)較大的事故發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者有可能要承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任。
　　三、物業(yè)公司應(yīng)該如何承擔(dān)管理責(zé)任？在物業(yè)管理工作中，由于其服務(wù)范圍廣，內(nèi)容豐富，服務(wù)時(shí)間長(zhǎng)難免會(huì)出現(xiàn)一些管理問題，當(dāng)出現(xiàn)管理責(zé)任事故的時(shí)候，物業(yè)公司在如何承擔(dān)責(zé)任上應(yīng)該確立以下原則（以案例三為例）：1、過錯(cuò)原責(zé)，根據(jù)過錯(cuò)的大小區(qū)分管理責(zé)任，如案例中業(yè)主是否鎖好了車等；2、無差別原則，由于物業(yè)管理提供的是無差別服務(wù)，不會(huì)因那輛車高級(jí)或那戶有錢而區(qū)別收費(fèi)或提高服務(wù)水平，因此在賠償上也應(yīng)按相同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償；3、費(fèi)用與賠償對(duì)應(yīng)原則，由于物業(yè)管理是微利行業(yè)，一次較大額的賠償（如一輛過百萬的汽車）就有可能導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)，這對(duì)全體業(yè)主是不利的，因此應(yīng)確立與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的賠償方法；4、設(shè)立最高賠償限額，由于服務(wù)也是一種商品，按《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定最高賠償標(biāo)準(zhǔn)可定為該業(yè)主當(dāng)年管理費(fèi)的雙倍。
　　四、如何解決管理責(zé)任的問題？為了減少管理責(zé)任問題引起的糾紛，建議采取以下措施：
　　1、爭(zhēng)取在立法上有所突破，由于目前的法律只是著重于確立政府、開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)公司的四者之間的關(guān)系，而把大量的小業(yè)主看成一個(gè)整體，按少數(shù)服從多數(shù)的原 ……（未完，全文共1925字，當(dāng)前僅顯示1223字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《談物業(yè)管理中的管理責(zé)任問題》）