淺論建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理實(shí)務(wù)的指導(dǎo)和應(yīng)用

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理的概念和實(shí)質(zhì)
（一）物業(yè)管理的概念
（二）物業(yè)管理的管理實(shí)質(zhì)
二、建筑物區(qū)分所有權(quán)
（一）物權(quán)的概念
（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
三、建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理實(shí)務(wù)的指導(dǎo)和應(yīng)用
（一）專有部分的所有權(quán)
（二）公用部分的持份權(quán)（共有權(quán)利）
（三）共同關(guān)系的成員權(quán)（共同管理的權(quán)利）
……

　　淺論建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理實(shí)務(wù)的指導(dǎo)和應(yīng)
　　
　　摘要；當(dāng)前，我國物業(yè)管理比較欠缺的是物業(yè)管理理論的研究，筆者認(rèn)為，準(zhǔn)確地理解和確立物業(yè)管理的概念，對實(shí)務(wù)操作和解決我們近年來物業(yè)管理行業(yè)的所遇到的一系列熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題有積極的指導(dǎo)作用。
　　
　　筆者從事十多年物業(yè)管理實(shí)踐與教學(xué)工作，下面想就物業(yè)管理基本概念中的物業(yè)管理主體、管理客體及服務(wù)對象，結(jié)合理論作一討論。
　　
　　一、物業(yè)管理的概念和實(shí)質(zhì)
　　
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理的概念
　　
　　根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
　　
　　《條例》規(guī)定的物業(yè)管理概念明
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略594字，正式會員可完整閱讀）……　
權(quán)的概念
　　
　　是指多個所有人，共同擁有一棟建筑物或建筑區(qū)域時，各個所有人對其構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分（專用部分）所享有的所有權(quán)和對全體或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的共有權(quán)及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總和。
　　
　　簡言之，它是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的結(jié)合。其三者關(guān)系：
　　
　　1、擁有專有部分的所有權(quán)也同時擁有其他兩個要素權(quán)。反之，當(dāng)專有部分的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，其他兩個要素同時轉(zhuǎn)移。
　　
　　2、擁有專有部分的所有權(quán)的比例決定其它兩個要素權(quán)的比例。
　　
　　如杭州市規(guī)定：（1）一套一票權(quán)；（2）非住宅物業(yè)按每100平方米為一個計票單位；（3）不足100平方米以房卡計票。
　　
　　3、在建筑物區(qū)分所有權(quán)成立登記上通常只登記專有所有權(quán)，不登記其他兩要素權(quán)。
　　
　　對基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的認(rèn)定事實(shí)，突破了傳統(tǒng)物權(quán)法只是設(shè)想和解決建筑物歸誰這一問題。也就是說，建筑物本身只是一個獨(dú)立構(gòu)造這一特點(diǎn)，但建筑物內(nèi)的相關(guān)各個獨(dú)立空間有和有效占地公共空間環(huán)境卻為各個用戶共同使用為傳統(tǒng)物權(quán)法所不曾涵蓋。而空間的公共性及資源的共用性就決定了現(xiàn)代物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)內(nèi)容之一。也是我們在教學(xué)和培訓(xùn)從業(yè)中的重點(diǎn)。
　　
　　三、建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理實(shí)務(wù)的指導(dǎo)和應(yīng)用
　　
　　建筑物區(qū)分所有權(quán)（也稱三要素組成特別所有權(quán)或三位一體復(fù)合性物權(quán)）的要點(diǎn)：
　　
　�。�1）專有部分的所有權(quán)——具有“物法性”因素
　　
　�。�2）共用部分的持份權(quán)（共有權(quán)利）——具有“物法性”因素
　　
　　（3）共用關(guān)系所發(fā)生的成員權(quán)（共用管理的權(quán)利）：——具有“人法性”因素
　　
　�。ㄒ唬⿲Ｓ胁糠值乃袡�(quán)
　　
　　是在構(gòu)造上明確區(qū)分并獨(dú)立使用的建筑部分，所有權(quán)人專有對專有部分予以_使用收益和處分的權(quán)利。
　　
　　指導(dǎo)物業(yè)管理實(shí)務(wù)原則：
　　
　　1、專有方面，物業(yè)管理必須尊重其專有部分的所有權(quán)，未經(jīng)征詢確認(rèn)，不得擅自進(jìn)入。若遇室內(nèi)無人緊急排險，則須有第三者（如社區(qū)、派出所或其他業(yè)主）在場下按程序進(jìn)入。
　　
　　2、使用方面，使用的獨(dú)立性。但物業(yè)管理（如裝修中），要求不得危及建筑物的安全，不得損害其它業(yè)主的合法權(quán)益。自用部位的維修實(shí)行有償服務(wù)。
　　
　　3、業(yè)主在享有建筑物所有人權(quán)利同時應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)合約、公約和公德義務(wù)（如按時交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和維修基金等）。
　　
　　4、要求物業(yè)管理公司在維護(hù)共有部分的有效管理中樹立“以人為本”的服務(wù)理念，讓業(yè)主享受到滿意的服務(wù)。
　　
　�。ǘ┕貌糠值某址輽�(quán)（共有權(quán)利）
　　
　　指區(qū)分所有人使用，屬于區(qū)分所有人共有的部分。
　　
　　指導(dǎo)物業(yè)管理實(shí)務(wù)原則：
　　
　　1、這就是物業(yè)管理實(shí)質(zhì)，即物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的涵蓋部分。對物業(yè)管理企業(yè)維護(hù) ……（未完，全文共3302字，當(dāng)前僅顯示1668字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺論建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理實(shí)務(wù)的指導(dǎo)和應(yīng)用》）