試談物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理

目錄/提綱：……
四是抗?fàn)幮�，企業(yè)面對激烈市場競爭所附加的各種壓力和困難，提出有效的應(yīng)對方案
一是管理成本，一是經(jīng)營成本
一、加強人力資源管理
二、加強企業(yè)文化營造
三、加強成本管理的全程監(jiān)控
一、更新成本管理觀念
二、有利于企業(yè)的戰(zhàn)略定位
三、完善企業(yè)經(jīng)營管理體系
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　　試談物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理
　　
　　一個企業(yè)所具有的比較優(yōu)勢最終取決于其能在多大程度上對成本進(jìn)行有效的管理，這一競爭中的核心因素也使成本管理成為企業(yè)經(jīng)營中的主要內(nèi)容之一。
　　在傳統(tǒng)的成本管理中，主要側(cè)重于對產(chǎn)品本身的成本核算和分析，以降低消耗、節(jié)約費用為成本管理的主要手段，勿容置疑，這一管理手段在極長一段時間內(nèi)主導(dǎo)著企業(yè)成本管理并產(chǎn)生著積極的影響。但時代的變革，知識經(jīng)濟(jì)的勃興，極大的改變了企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，也賦予了成本管理的全新的內(nèi)涵。
　　戰(zhàn)略成本管理的產(chǎn)生及內(nèi)涵
　　在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，傳統(tǒng)的成本管理的弊端早已顯露無無遺，而市場競爭的日趨激烈迫使企業(yè)的經(jīng)營者不得不從更深更廣的角度去思考成本管理的含義，戰(zhàn)略成本管理也因此應(yīng)運而生。
　　戰(zhàn)略成本管理最初在上世紀(jì)80年代由英國學(xué)者提出，美國學(xué)者邁克爾波特在《競爭戰(zhàn)略》和《競爭優(yōu)勢》兩書中對此進(jìn)行了闡述和探討。戰(zhàn)略成本管理是指管理人員運用專門方法提供企業(yè)本身及其競爭對手的分析資料，幫助管理者形成和評價企業(yè)戰(zhàn)略，從而為企業(yè)創(chuàng)造出持之以恒的競爭優(yōu)勢。
　　相對于傳統(tǒng)的成本管理，戰(zhàn)略成本管理具有幾個明顯的特征，一是長期性，這是戰(zhàn)略成本管理的宗旨，是企業(yè)要取得長期持
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在短期內(nèi)也確能有效的降低企業(yè)管理成本。但從長遠(yuǎn)而言，無疑是殺雞取卵，其后果不言而喻。
　　例如，當(dāng)企業(yè)管理的物業(yè)項目因某種原因而失去時，便有一些閑置的人員產(chǎn)生，這無形會增加企業(yè)的管理成本，裁員或降薪似乎是一種不二的選擇；無論是裁員或降薪，都會導(dǎo)致企業(yè)一些優(yōu)秀的物業(yè)管理人員流失。但當(dāng)企業(yè)又接管了新的物業(yè)管理項目時，人才的缺口便顯露無遺了，便又要去重新招聘大量物業(yè)管理人員。問題的矛盾在于，我們是否能以同樣的薪酬招聘到有著同樣工作經(jīng)驗和對公司工作熟悉程度的人員，倘若不能的話，其中的培訓(xùn)費及其他間接成本的支出恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出支付給裁減人員的工資，結(jié)果得不償失。
　　誤區(qū)二：財務(wù)人員，成本管理最主要的角色？
　　很多企業(yè)一個共同的現(xiàn)象是，財務(wù)管理人員在成本管理中扮演著主要角色，在物業(yè)管理行業(yè)也不例外。企業(yè)所有相關(guān)的成本控制都由企業(yè)財務(wù)人員進(jìn)行把關(guān)。但成本管理本身是一個系統(tǒng)性的問題，他包含著設(shè)計、開發(fā)、生產(chǎn)和服務(wù)的全過程，在物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項目的開發(fā)與拓展、前期的物業(yè)接管、日常的物業(yè)管理服務(wù)活動等等，都會有各項成本的發(fā)生。但財務(wù)人員本身工作具有極大的局限性，無法都對所有工作過程進(jìn)行有效的監(jiān)控和管理，這容易導(dǎo)致管理的盲區(qū)。如在物業(yè)項目的市場拓展過程中，所有開支都由項目開發(fā)人員根據(jù)情況進(jìn)行控制，而其實其中存在諸多的不確定性，單純依靠財務(wù)人員恐怕無法進(jìn)行有效的成本管理。
　　誤區(qū)三：擴(kuò)大規(guī)模，提高效益最有利的出路？
　　物業(yè)管理企業(yè)通過增加物業(yè)管理面積來降低管理成本已成為行業(yè)內(nèi)的共識，但規(guī)模是否等于經(jīng)濟(jì)，還是一個值得探討的話題。業(yè)內(nèi)有許多人士對相關(guān)問題已作過論述，如徐鴻濤先生在《也談物業(yè)管理與規(guī)模經(jīng)濟(jì)》中便認(rèn)為“物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模與贏利高低之間并不存在任何聯(lián)系”。對此，我表示謹(jǐn)慎贊同，至少，他們并不存在必然的聯(lián)系。
　　在物業(yè)管理行業(yè)，通過規(guī)模的擴(kuò)張來使管理成本降低是眾多企業(yè)的選擇，但實際操作中的無奈是令人始料不及的，如：作為勞動密集型行業(yè)，隨著物業(yè)管理項目的增加，其管理人員也幾乎是成正比的增加，管理成本無法得到實質(zhì)性降低。同時，考慮到接管初期各類開支較多，以及入住率的不足直接影響到物業(yè)管理費的收繳等等，管理成本其實不降反增。
　　誤區(qū)四：財務(wù)報表，成本管理最直接的方式？
　　在傳統(tǒng)的成本管理中，企業(yè)的經(jīng)營者大多通過詳細(xì)的財務(wù)報表的數(shù)字來對企業(yè)成本進(jìn)行管理，在管理中也常要求財務(wù)人員制訂出詳細(xì)的成本費用，這本無可厚非，也有其合理的一面。但由于財務(wù)報表反映的都是已發(fā)生的數(shù)字，賺也罷，虧也罷，已成現(xiàn)實。給人的感覺有亡羊補牢的味道，這種缺乏科學(xué)的管理方法使企業(yè)經(jīng)營者無法在事先和過程中對成本進(jìn)行有效的掌握，最終所造成的損失無法得到挽回。
　　傳統(tǒng)成本管理的諸多不足已嚴(yán)重影響和制約著企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，同時，物業(yè)管理企業(yè)面臨著日益激烈的競爭和挑戰(zhàn)，要在競爭中處于有利地位，便必須變革傳統(tǒng)成本管理方式，積極導(dǎo)入戰(zhàn)略成本管理。
　　戰(zhàn)略成本管理在物業(yè)管理企業(yè)中運用
　　但我們要思考的是物業(yè)管理企業(yè)如何引進(jìn)戰(zhàn)略成本管理，并能有效運用到管理中去？使之能進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，在此，筆者提出以下幾點建議，以期拋磚引玉。
　　一、加強人力資源管理
　　知識經(jīng)濟(jì)的勃興使人成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，這一點在物業(yè)管理行業(yè)也在日漸顯現(xiàn)，我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的現(xiàn)代化程度越來越高，智能化小區(qū)層出不窮，物業(yè)管理方式越來越技術(shù)化、知識化，人的素質(zhì)在其中扮演著越來越重要的角色。另一方面，在戰(zhàn)略成本管理中，“人本管理”的思想占據(jù)著重要的地位，目的在于通過人力成本的有效管理來實現(xiàn)企業(yè)在競爭中的“成本優(yōu)勢”。
　　但人們對物業(yè)管理行業(yè)勞動密集型、人員素質(zhì)低構(gòu)成的印象依然根深蒂固，從現(xiàn)實角度而言，高年齡低學(xué)歷依然在物業(yè)管理從業(yè)人員占著極大比例，表現(xiàn)在成本管理中也是重物質(zhì)成本而輕人力成本。但這已明顯制約了物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的地步，在深圳，物業(yè)管理人才的高度缺失便很好的詮釋了這一點。
　　這便需要物業(yè)管理企業(yè)的決策者們從戰(zhàn)略成本管理的角度來思考這些問題了，在物業(yè)管理行業(yè)，我們是需要年齡大、文化程度低，但技術(shù)熟練程度高的員工？還是需要年輕、文化程度高的員工？戰(zhàn)略成本管理給我們的答案是：前者可以使企業(yè)在短期內(nèi)降低人工成本，而后者則可以為企業(yè)獲得長期的成本優(yōu)勢。
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