xx市2008年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

　　近年來，國(guó)家不斷運(yùn)用土地和金融兩大杠桿加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。今年，國(guó)家又實(shí)施了更緊的貨幣供給政策，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。但是，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚、發(fā)展強(qiáng)勁，今年一季度全市房地產(chǎn)投資依然保持了平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
　　一、2008年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
　　1、投資總量有較大幅度的增長(zhǎng)。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)完成4.13億元，比去年同期增長(zhǎng)24.1%；從投資結(jié)構(gòu)看，其他投資（含土地購置費(fèi)）總量和比重大幅提高，是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在一系列國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)后依然保持有較大增長(zhǎng)的一個(gè)重要原因。
　　房地產(chǎn)投資構(gòu)成表
　　指標(biāo)名稱
　　完成額
　　（億元）
　　增幅
　�。�%）
　　比重
　　百分比
　�。�%）
　　增、減
　�。�+、-）
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資
　　4.13
　　24.1
　　100
　　#住宅投資
　　2.51
　　-3.9
　　60.8
　　-17.9

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和空置面積增加，銷售面積大幅減少。一季度，全市商品房施工面積134.5萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)55.7%；房屋竣工面積5.71萬平方米，同比增長(zhǎng)0.4%。受居民對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期降低和國(guó)內(nèi)大中城市房?jī)r(jià)松動(dòng)的影響，當(dāng)前樓市中持幣觀望氣氛較濃，一季度全市商品房實(shí)際銷售面積9.17萬平方米，比去年同期下降36.5%。其中：住宅銷售7.63萬平方米，比去年同期下降44.9%。同時(shí)，商品房空置面積有所增加。一季度商品房空置面積為6.77萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)30.4%，商品房的整體供給相對(duì)充足。
　　5、商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)保持高位運(yùn)行。統(tǒng)計(jì)報(bào)表顯示，今年一季度全市住宅銷售均價(jià)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，并比去年同期有所提高。全市商品房平均價(jià)格為1613元/平方米，比去年同期上漲了328元/平方米。中心城區(qū)商品房平均價(jià)格為2218元/平方米，比去年同期上漲了507元/平方米。
　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問題。
　　一季度我市房地產(chǎn)業(yè)投資仍然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，推動(dòng)了全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，提高了人民居住水平。但存在的問題較多，主要有以下幾個(gè)方面。
　　1、商品房屋價(jià)格增長(zhǎng)過快阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。合理的商品住宅價(jià)格，應(yīng)該充分考慮居民的購買承受能力，并能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到一定的利潤(rùn)收益。近年來，我市商品房?jī)r(jià)格上漲速度較快，今年一季度房地產(chǎn)價(jià)格延續(xù)去年的慣性上漲繼續(xù)高位攀升，目前全市商品住宅價(jià)格水平平均達(dá)到1600元/平方米以上，中心城區(qū)的商品住宅價(jià)格水平平均達(dá)到2200元/平方米以上。受房?jī)r(jià)增漲過快的影響，一季度全市商品住宅銷售面積大幅減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量縮價(jià)升態(tài)勢(shì)。造成房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的因素是多方面的，主要有：（1）土地獲取價(jià)格的上漲。隨著近年來土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)的土地獲取價(jià)格。（2）金融政策和融資渠道的變化，促使房?jī)r(jià)上漲。由于房貸資金收緊，造成了相當(dāng)一部分企業(yè)開發(fā)資金短缺，影響了部分開工項(xiàng)目的進(jìn)度和速度，從而造成房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的增加，同時(shí)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款的難度加大，必然會(huì)提高融資的成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)難度的加大。（3）建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房建筑成本的上漲。
　　2、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模制約房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)健康發(fā)展。目前，我市注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模都較小，注冊(cè)資金在2000萬元以上的二級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)僅4家，其他的都是三、四級(jí)的小房地產(chǎn)商。受土地掛牌政策和融資渠道等各方面因素的影響，郴州的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需資金越來越大，現(xiàn)有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展的需求了。今年以來，一些房地產(chǎn)企業(yè)為爭(zhēng)取到房地產(chǎn)項(xiàng)目，采取了多方合作和私下協(xié)議、交易等各種方法。這就使房地產(chǎn)糾紛的隱患進(jìn)一步加大，制約了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展。
　　3、商品房供給結(jié)構(gòu)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求的要求。受企業(yè)追求高額利潤(rùn)觀念的影響，目前我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目基本上都是大戶型的底商住宅區(qū)和高檔的酒店式公寓，純住宅小區(qū)和小戶型住宅區(qū)開發(fā)項(xiàng)目較少，在一定程度上影響了我市商品房供給結(jié)構(gòu)。同時(shí)，適合首次購房家庭和中低收入家庭購買的中小戶型商品房供不應(yīng)求，且經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)比例也相對(duì)偏小。
　　4、房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域的城市基礎(chǔ)配套設(shè)施滯后。青年大道、郴州大道、郴資桂高等級(jí)公路、沖口大道等城市主干道的兩側(cè)及王仙嶺片區(qū)是今年及今后幾年內(nèi)我市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，但這些地方的城市建設(shè)配套設(shè)施仍不完善，城市道路交通、供水及排水設(shè)施、供電設(shè)施、教育及文化娛樂、商業(yè)配套建設(shè)等，都跟不上商 ……（未完，全文共3804字，當(dāng)前僅顯示1921字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《**市2008年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》）