淺析物權法視野下的房屋拆遷問題

　　
　　淺析物權法視野下的房屋拆遷問題
　　在我國城市發(fā)展過程中，房屋拆遷涉及到的利益沖突極其復雜，而其中發(fā)生的各種房屋拆遷糾紛，也一次次的成為媒體、公眾以及政府關注的焦點。在《物權法》出臺之前，對于城鎮(zhèn)國有土地上單位和個人房屋的征收與拆遷的權限和程序，尚無法律規(guī)定，實踐中有關房屋拆遷的實施以及相關糾紛的解決的主要依據(jù)就是2001年國務院頒行的《城市房屋拆遷管理條例》，而這一條例的規(guī)范設計以及調整方式頗受詬病�！段餀喾ā返念C行對于城市房屋拆遷問題起到了很好的立法整理作用，而且根據(jù)目前的安排，關于城市房屋拆遷問題的具體法律依據(jù)將由國務院根據(jù)全國人大的授權制定相應的行政法規(guī)�！冻鞘蟹康禺a管理法》的修正是以《物權法》為基礎的，而國務院制定拆遷法規(guī)在法律性質上屬于授權立法，因此將來國務院制定拆遷法規(guī)也必須以《憲法》和《物權法》的有關規(guī)定為依據(jù)，
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有權人喪失所有權為代價；而征用則是以權利人之使用權的喪失為代價，因此征收和征用在本質上是通過行_剝奪他人財產權的行為，是一種不公平、不_的財產流轉行為，因此法律必須對此提供矯正或救濟途徑，通過法律事先強制性規(guī)定“給予補償”為救濟方法。對于補償問題，在《憲法》、《物權法》以及新修正的《城市房地產管理法》中都有明確規(guī)定�！段餀喾ā分刑貏e強調對被征收人或被拆遷人的權益保障問題，第四十二條中指出，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。第四十四條還指出，被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。第一百四十八條規(guī)定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。需要注意的是，給予補償是房屋拆遷的前提而非后果。在實踐中，很多人認為征收征用權是法律賦予的，而補償僅僅是一種事后救濟，這是與《物權法》的立法精神相違背的。根據(jù)《物權法》，補償是征收或征用權存在或產生的前提而非后果。
　　第三，房屋拆遷必須嚴格遵守法律規(guī)定的權限和程序。
　　拆遷以征收或征用為前提，而征收或征用又以公共利益需要和給予補償為前提，在具備公共利益需要和給予補償兩個條件時，就會有征收或征用權的產生。而此種權力的行使，實質上乃屬于行_力的運用或行使，“絕對的權力絕對導致腐敗”，因此法律需要從權限和程序兩個方面限制該權力的行使。對此，《物權法》第四十二條、四十三條、四十四條中都有明確規(guī)定，譬如第四十三條規(guī)定，不得違反法律規(guī)定的權限和程序征收集體所有的土地。而且需要進一步明確的是，違反法定權限和程序，也就喪失了征收或征用的權力，而以此為前提的拆遷行為也就當然屬于無權、違法、無效的行為，因此而給被拆遷人造成損失的，違法或無權拆遷人應承擔損害賠償責任。
　　二、實踐中存在的問題
　　物權法的核心就是對共有財產和私有財產的平等保護，以及界定物上所有權的各種權利與義務。就像民主制度的基礎是需要民主的人，保護私有財產的基石也在于我們能否正確理解“私有財產”。真正保護私有財產不是簡單的高喊“風能進、雨能進、國王不能進”，而是在維護公共利益的前提下確立私有財產的不可侵犯，而不是我的財產我完全說了算。另一方面，當公共利益與私有財產發(fā)生沖突時，必須對有產者進行適當?shù)木葷�，對于他的損失應給給于補償，而不是剝奪他的私有財產。《物權法》規(guī)定，出于社會公共利益需要可以征收私人財產，但是并沒有具體列舉哪些叫社會公共利益需要，也沒有對社會公共利益需要的判定規(guī)定明確的程序。因此，目前物權法關于拆遷的內容在實踐中如何運用還是十分籠統(tǒng)的，需要實務中逐步完善。
　　第一，何謂公共利益？
　　《中華人民共和國物權法》第四十二條規(guī)定了為了公共利益的需要可以征收個人的房屋或其他物 ……（未完，全文共3327字，當前僅顯示1680字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺析物權法視野下的房屋拆遷問題》）