關(guān)于物權(quán)共有人的優(yōu)先購買權(quán)論文

目錄/提綱：……
一、共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律特征
（一）權(quán)利法定性
（二）權(quán)利物權(quán)性
（三）共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)
（四）共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)
二、共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)的行使
（一）共有關(guān)系存在
（二）共有優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)人必須受“同等條件”限制
三、共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式
（一）共有人內(nèi)部優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)
（二）共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的處理
（三）共有人優(yōu)先購買權(quán)與第三人善意取得相沖突的處理
……

　　關(guān)于物權(quán)共有人的優(yōu)先購買權(quán)論文
　　在司法實(shí)踐中，按份共有的某一共有人轉(zhuǎn)讓或出賣其所占有的份額財(cái)產(chǎn)時(shí)，對其他共有人未盡通知義務(wù)或擅自處分的糾紛處理中，享有優(yōu)先購買權(quán)的共有人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，優(yōu)先購買權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，在審判實(shí)踐中存有爭議，本文就共有人的優(yōu)先購買權(quán)的法律特征、行使條件、實(shí)現(xiàn)方式作以粗淺的探討。
　　一、共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律特征
　　所謂優(yōu)先購買權(quán)是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購買某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利①。而共有人優(yōu)先購買權(quán)是指共有人在共有財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時(shí)， 就可以轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。
　�。ㄒ唬�(quán)利法定性
　　《民法通則》第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利�！薄睹穹ㄍ▌t若干問題意見（試行）》第九十二條規(guī)定共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略665字，正式會員可完整閱讀）……　
系和保護(hù)被侵害共有人的權(quán)益。變向的鼓勵(lì)出賣人，不履行通知義務(wù)而擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。
　　（三）共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)
　　共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)并不是優(yōu)先購買權(quán)利人在任何時(shí)候都享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利。僅是出賣人在出賣自己份額時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)利人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利，其權(quán)利表現(xiàn)方式為可能性，其前提條件是出賣人出賣自己的份額。另外一個(gè)條件是“在同等條件下”。只有這兩個(gè)條件均滿足，這種可能性的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。因此說共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。
　�。ㄋ模┕灿嘘P(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)
　　所謂形成權(quán)，是指權(quán)利人可以自己一方的意思表示使法律關(guān)系發(fā)生變動的權(quán)利。④當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)人滿足了共有人出賣自己份額，具有“同等條件”，且沒有合同約定時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人在附加上述條件情形下可以完全排除出賣人與第三人簽訂合同的可能。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，共有優(yōu)先購買權(quán)不是形成權(quán)，因?yàn)樵摍?quán)利只是在某一共有人要出賣其份額時(shí)其他共有人較之有關(guān)系以外的第三人有優(yōu)先購買的權(quán)利，而不是直接使法律關(guān)系發(fā)生變動，直接與出賣人形成買賣關(guān)系。⑤筆者贊成第一種觀點(diǎn)共有關(guān)系若不附加上述條件，不符合形成權(quán)法律特征，即不能憑自己一方意思表示而直接發(fā)生法律關(guān)系發(fā)生變動，但附加條件成就時(shí)，其完全可以對抗共有關(guān)系以外的第三人，并完全可以形成與出賣人的轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)份額的買賣合同關(guān)系。因此不是絕對的形成權(quán)而是附條件的形成權(quán)。
　　二、共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)的行使
　　由于共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)和附條件的形成權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)利人的行使條件也必然是嚴(yán)格和受到限制的，其具體條件為：
　�。ㄒ唬┕灿嘘P(guān)系存在。共有優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)共有基礎(chǔ)存在，若不存在則不享有優(yōu)先購買權(quán)。另外出賣人的共有份額必須是明確無爭議的，若共有關(guān)系中的共有份額不確定，則應(yīng)首先確定各自共有份額。其次，出賣人共有財(cái)產(chǎn)必須是沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)采取控制性措施和處分性措施的財(cái)產(chǎn)。如共有房屋中，出賣人的共有份額若被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)查封或?qū)⒈粡?qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條第二項(xiàng)的規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)人在司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)對該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)處置前不能行使優(yōu)先購買權(quán)。
　�。ǘ┕灿袃�(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)人必須受“同等條件”限制�！巴葪l件”必須是按照通常交易習(xí)慣的同等條件，有約定則遵從約定。如價(jià)格條件相同，優(yōu)先購買權(quán)人可行使優(yōu)先購買權(quán)。支付條件，如是即時(shí)支付還是分期支付，若是價(jià)格相同都是即時(shí)支付，共有人優(yōu)先購買權(quán)人則可行使優(yōu)先購買權(quán)，若分期支付，優(yōu)先購買權(quán)人與第三人分期付款期限相同則可行使優(yōu)先購買權(quán)，否則即不具備同等條件，即不能行使優(yōu)先購買權(quán)，另外優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)必須在合理期限內(nèi)行使。我國法律現(xiàn)沒有對優(yōu)先購買權(quán)人的合理期限作出明文規(guī)定。但應(yīng)根據(jù)出賣標(biāo)的物的特點(diǎn)確定合理期限，給優(yōu)先購買權(quán)人以足夠的籌款等行使優(yōu)先購買權(quán)的必要準(zhǔn)備期限，同時(shí)也要綜合考慮出賣其份額的具體客觀情形，不能使優(yōu)先購買權(quán)人無限制期限的行使優(yōu)先購買權(quán)。若是不需要登記的動產(chǎn)應(yīng)以一個(gè)月以內(nèi)酌定合理期限，若是不動產(chǎn)或需要登記的動產(chǎn)，可參照《民法通則意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣 ……（未完，全文共5321字，當(dāng)前僅顯示1869字，請閱讀下面提示信息。收藏《關(guān)于物權(quán)共有人的優(yōu)先購買權(quán)論文》）