淺議引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的深層次原因

目錄/提綱：……
一是投融資_改革進(jìn)程緩慢，融資渠道單一
二是住房信貸體系不健全，缺乏專業(yè)化的房貸機(jī)構(gòu)
三是金融創(chuàng)新滯后，金融品種單調(diào)和缺乏必要的避險(xiǎn)工具
四是金融業(yè)自身的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，且不良資產(chǎn)負(fù)擔(dān)沉重
一是對(duì)“四證”審查不嚴(yán)
二是對(duì)借款企業(yè)的資本實(shí)力審查不嚴(yán)
三是對(duì)貸款資金使用和回籠款的監(jiān)控不到位
四是對(duì)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款的審查不嚴(yán)
一是“假按揭”
二是投機(jī)性貸款
三是忽視第一還款來源
四是擔(dān)保手續(xù)疏漏
一是信用體系不健全
二是法律法規(guī)不完善
三是法律約束軟弱化
……

　　房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)這一點(diǎn)已不容置疑，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的互動(dòng)關(guān)系除了共促發(fā)展外，還有一個(gè)更重要的表現(xiàn)就是風(fēng)險(xiǎn)的互動(dòng)。引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因大致可以從三個(gè)層面來剖析：一是客戶層面，包括已貸款的開發(fā)商和購買人，即當(dāng)客戶所面臨的風(fēng)險(xiǎn)超出其自身所能承擔(dān)或所愿意承擔(dān)的范疇時(shí)，最后就可能“殃及池魚”，引發(fā)一定程度的金融風(fēng)險(xiǎn)；二是銀行層面，包括央行和商業(yè)銀行，即央行金融政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)、力度、合理性以及商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的操作規(guī)范與否、自身承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的的能力如何，都可能導(dǎo)致一定的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；三是系統(tǒng)層面，包括房地產(chǎn)投融資的社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境等，這些因素均可能對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生、以及破壞程度有著一定的影響。具體可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：
　　一.房地產(chǎn)市場階段性波動(dòng)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)
　　商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)周期長、涉及面廣，可預(yù)見和不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)均存在，房地產(chǎn)市場階段性波動(dòng)所引
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衡，空置房增加，就極有可能形成局部過熱的潛在市場風(fēng)險(xiǎn)。
　　3.金融政策的調(diào)整。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融政策的敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，每次金融政策(尤其是貨幣政策)調(diào)整所帶來的資金面的變動(dòng)都可以成為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，進(jìn)而給一些地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)帶來突發(fā)性的風(fēng)險(xiǎn)。比如央行提高對(duì)發(fā)放開發(fā)貸款企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，那么就有低于此資質(zhì)等級(jí)的相當(dāng)部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被銀行停止融資而陷入困境，資金鏈的斷裂對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)來說可能是滅頂之災(zāi)；又比如央行限定對(duì)已封頂?shù)亩鄬臃慨a(chǎn)才能向期房購買人發(fā)放貸款或降低貸款的成數(shù)，那么就有抑制房地產(chǎn)泡沫與投機(jī)的風(fēng)向，且對(duì)房地產(chǎn)的銷售以及實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，在這場考驗(yàn)中，與之有互動(dòng)關(guān)系的商業(yè)銀行又豈能獨(dú)善其身。
　　4.國際資本的流動(dòng)。隨著我國加入世貿(mào)后國際金融一體化進(jìn)程的加快，國際資本的流動(dòng)逐步加大且更加難以預(yù)測和控制，對(duì)于以資金面正關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)的影響更加防不勝防，如果發(fā)生國際資本大量流出時(shí)，資金面的驟然緊張，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮景象可能會(huì)急轉(zhuǎn)直下，固有的矛盾和風(fēng)險(xiǎn)隨之顯露出來，這也是金融業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范和控制時(shí)不可忽視的一個(gè)方面。
　　二.金融業(yè)內(nèi)在因素引發(fā)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
　　金融業(yè)內(nèi)在因素引發(fā)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，主要是指金融業(yè)在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過程中，因自身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力超負(fù)荷時(shí)，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)事上，國內(nèi)商業(yè)銀行資本充足率低、不良資產(chǎn)率高、效益不理想所導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力低的現(xiàn)狀已是不爭的事實(shí)。而因房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅引發(fā)的大面積金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融業(yè)的沖擊無論在國際、國內(nèi)均有著深刻的前車之鑒。主要癥結(jié)在于：
　　一是投融資_改革進(jìn)程緩慢，融資渠道單一。國內(nèi)商業(yè)銀行(特別是國有商業(yè)銀行)補(bǔ)充資本的渠道狹窄，直接融資的路子老是走不快，加之商業(yè)銀行靠增加效益來補(bǔ)充資本實(shí)力的希望渺茫(事實(shí)上，若提足不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)撥備后，有幾家銀行可以理直氣壯地公布盈利？)，銀行資本充足率低，可持續(xù)經(jīng)營能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力并不強(qiáng)；而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道也好不到那里，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，開發(fā)項(xiàng)目要求自籌30%的資本金不落實(shí)的情況比比皆是，有資料顯示：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來源中，由房地產(chǎn)企業(yè)和承建房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑企業(yè)直接向銀行貸款約占60%以上，而另外40%的資金大部分靠預(yù)售房款、個(gè)人購房按揭貸款、或拖欠工程款、材料款等方式解決，由此不難看出，在現(xiàn)行的投融資_下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行的依賴程度和銀行所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度確實(shí)到了極限。
　　二是住房信貸體系不健全，缺乏專業(yè)化的房貸機(jī)構(gòu)。住房銀行體系、住房信貸體系的健全與否，也是分散和抵御房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)最為發(fā)達(dá)的美國，上世紀(jì)30年代就設(shè)立了聯(lián)邦房地產(chǎn)貸款銀行委員會(huì)，它與聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦房屋抵押公司和商業(yè)銀行共同組成一套完整的住房金融體系。而我國到目前為止，尚沒有一家專業(yè)化的住房銀行，住房銀行體系根本談不上；房地產(chǎn)貸款均由各商業(yè)銀行內(nèi)部的信貸機(jī)構(gòu)進(jìn)行辦理，房地產(chǎn)信貸管理人員除了了解貸款的基本內(nèi)部操作程序外，大多不具備房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的專業(yè)知識(shí)，所以一些風(fēng)險(xiǎn)的控制措施僅僅停留在表面上也就不足為怪了。
　　三是金融創(chuàng)新滯后，金融品種單調(diào)和缺乏必要的避險(xiǎn)工具。目前，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融品種基本上只有貸款，各金融機(jī)構(gòu)在面臨房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)也只有爭相搶收貸款的唯一辦法，突然搶收貸款的結(jié)果等于逼迫房地產(chǎn)企業(yè)加快走向困境，更 ……（未完，全文共5201字，當(dāng)前僅顯示1826字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺議引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的深層次原因》）