小區(qū)物業(yè)管理三大突出問題亟待解決

目錄/提綱：……
一、矛盾的癥象：惡性循環(huán)
二、矛盾的原因：多方所致
三、矛盾的對策：相互協(xié)調(diào)
一、矛盾的癥象：車滿為患
二、矛盾的原因：多方所致
三、矛盾的對策：多頭并進
一、矛盾的癥象：違建、違章裝修風蔓延，物業(yè)不敵“釘子戶”
二、矛盾的原因：缺乏自律意識
三、矛盾的對策：有效制止違章搭建需要解決五個方面的問題
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　　在區(qū)政協(xié)“專題協(xié)商、建言獻策會”上的發(fā)言稿
　　**市小區(qū)物業(yè)管理三大突出問題亟待解決
　　物業(yè)管理成為人們心中最大的痛
　　2005年9月，中國社會調(diào)查事務(wù)所（ssic）用計算機輔助電話調(diào)查的形式成功訪問了京滬穗三地的500位公眾。在與購房有關(guān)的問題中，消費者最擔心的、也是最關(guān)心的問題是物業(yè)管理服務(wù)問題（94％）。
　　在物業(yè)管理服務(wù)問題方面，調(diào)查結(jié)果表明，42％的被訪者表示“非常不滿意”；26％的被訪者表示“不滿意”；22％的被訪者表示滿意度一般；8％被訪者表示“比較滿意”；只有2％的被訪者表示“非常滿意”。
　　被調(diào)查者對于物業(yè)管理的不滿意點主要集中在以下六點：一、物業(yè)公司亂收費（89％）；二、房屋出現(xiàn)問題，物業(yè)公司維修不及時出現(xiàn)問題（81％）；三、物業(yè)公司的防范管理存在嚴重問題（74％）；四、由于某些住戶不交管理費，物業(yè)公司不提供服務(wù)（67％）；五、公用設(shè)施不到位（55％）；六、物業(yè)公司工作人員的服務(wù)態(tài)度不好（40％）。
　　客觀的說，雖然我國房地產(chǎn)發(fā)展很快，但物業(yè)管理卻沒有得到相應(yīng)的發(fā)展，加之法律法規(guī)的不健全，往往出現(xiàn)消費者投訴無門的現(xiàn)象，有關(guān)部門的標準雖然出臺了，但管理標準卻沒有細化，使人無所適從，難以操作。雖然說物業(yè)公司與業(yè)主之間可以通過合同形式確定具體的管理標準，但畢竟沒有一個參照系數(shù)，雙方在理解上很難達到一致，在發(fā)生糾紛時很難達到統(tǒng)一。
　　我市的物業(yè)管理糾紛
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的傾斜，以正面引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主。
　　2、物業(yè)管理公司自身方面
　　由于物業(yè)管理行業(yè)仍是一個新興行業(yè)，受過物業(yè)管理正規(guī)培訓(xùn)的人很少，絕大多數(shù)人都是從其他行業(yè)改行來的，造成物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)人才缺乏，整體素質(zhì)不高。目前，不同組建形式的物業(yè)管理公司數(shù)量很多，但是從行業(yè)整體發(fā)展來看，普遍存在著管理規(guī)模過小，員工素質(zhì)偏低，缺乏服務(wù)意識及缺少管理經(jīng)驗等問題。由于市場化水平不高，缺少有效的市場競爭機制，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)缺乏活力。
　　3、開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司關(guān)系方面
　　縱觀物業(yè)管理公司發(fā)展，大多是由開發(fā)商派生出來的。當開發(fā)商完成小區(qū)或樓盤開發(fā)后，為滿足小區(qū)日常管理的需要成立物業(yè)公司。因此，物業(yè)管理公司大多與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系，存在著管理機構(gòu)不健全、人員素質(zhì)差、管理職能不明確等弊病。一些開發(fā)商在項目完成并銷售一空后，一走了之，往往遺留下施工質(zhì)量、規(guī)劃紕漏、房屋大修、售后服務(wù)等一大堆問題，結(jié)果物業(yè)管理代人受過。
　　4、業(yè)主方面
　　權(quán)利與義務(wù)的不平衡是當前物業(yè)難以管理的焦點，許多業(yè)主將一些社會性矛盾糾紛怪罪于物業(yè)管理，有一點點不滿意都成為不交物業(yè)管理費的理由。造成這種局面的原因是政府制定的《物業(yè)管理辦法》或《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理企業(yè)有諸多的約束，而對業(yè)主的義務(wù)卻沒有相應(yīng)規(guī)定，對業(yè)主的不當?shù)男袨闆]有相應(yīng)的制約措施。形成物業(yè)管理與業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)存在不對等、不明確的關(guān)系。這種關(guān)系直接威脅物業(yè)管理行業(yè)的生存。此外，業(yè)主長期享受福利住房和管房的理念還沒有轉(zhuǎn)變，交費意識淡漠也是業(yè)主行為不規(guī)范的又一重要原因。長期以往，物業(yè)管理服務(wù)跟不上，甚至倒退，業(yè)主愈加不滿意，矛盾更尖銳，形成惡性循環(huán)。
　　三、矛盾的對策：相互協(xié)調(diào)
　　對策一：政府要完善政策，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境來扶持物管企業(yè)的發(fā)展。
　　由于物業(yè)管理起步晚，專項性法律、法規(guī)明顯滯后。物業(yè)管理基礎(chǔ)不扎實，需要一個較長的成長期，為此政府必須在政策上予以扶持。首先要建立和健全物業(yè)管理的法律體系，要制訂出科學(xué)性、可操作性強的物業(yè)管理地方性法規(guī)，以此規(guī)范政府職能部門、開發(fā)商、物管公司、及業(yè)主的行為。并且根據(jù)市場上新出現(xiàn)的情況，及時做好政策調(diào)整和法律、法規(guī)的修訂、完善。與此同時，應(yīng)加快行業(yè)協(xié)會的建設(shè)，將微觀管理的職能交給行業(yè)協(xié)會來完成。行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)性社會團體應(yīng)當隨著政府職能轉(zhuǎn)變逐步發(fā)揮作用，協(xié)助政府行政主管部門宣傳行業(yè)的法規(guī)、政策，使物業(yè)管理工作深入人心；協(xié)助政府主管部門做好年檢、資質(zhì)、上崗證的審查工作；推動行業(yè)內(nèi)外的橫向聯(lián)系，加強與其他地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的合作，積極開拓地區(qū)外物業(yè)管理市場；開展物業(yè)管理人員培訓(xùn)等，真正發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在政府主管部門與物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用。其次，為有利于物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展建議出臺新的按服務(wù)等級收費的辦法，對業(yè)主拒交物業(yè)管理費的行為也應(yīng)有制約措施。再次，由于物業(yè)管理企業(yè)是屬于為老百姓服務(wù)的公益性行業(yè)，政府要采取稅收、前期的資金投入等優(yōu)惠政策，扶持物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。第四，政府主管部門應(yīng)當在物業(yè)管理行業(yè)中更多的引入以招投標為核心的市場競爭機制，積累經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)問題，做出總結(jié)，逐步完善招投標機制，建立起良好的市場競爭機制，使物業(yè)管理公司在公開、公平、公正的市場競爭中不斷完善自我，提高自身競爭力，推動物業(yè)管理市場逐步走向規(guī)范化。促進物業(yè)公司做大、做強、注重自身形象，樹立品牌意識。
　　對策二：物業(yè)管理者要有良好的服務(wù)意識
　　對于物業(yè)管理者而言，首先應(yīng)擺正自己的位置，弄清是管理在先還是服務(wù)在先的關(guān)鍵問題,物業(yè)管理,管理的是物,服務(wù)的是人.縱觀物業(yè)搞得好的小區(qū)，管理者無一不是有著良好服務(wù)意識，即使是管理，也是以服務(wù)為基礎(chǔ)、為前提，富有人情味，讓人心悅誠服。有了這種心態(tài)，就明白了“物管無小事”這一道理，有利于做到“體貼入微”，即便出現(xiàn)了問題，也不會高高在上，不理不睬，而是放下架子去解釋、去溝通，大事化小，小事化了，將問題消滅在萌芽之中�！肮コ菫橄�，攻心為上”，靠服務(wù)贏得民心，換得“眾望所歸”，就不會再有“眾口難調(diào)”一肚子苦水的感嘆了。另外，物業(yè)管理企業(yè)生活在業(yè)主中，可以走一業(yè)為主、多種經(jīng)營的道路，比如出租、經(jīng)營好小區(qū)經(jīng)營用房、停車場，開展一些有償服務(wù)，創(chuàng)收增加了，不僅為國家和業(yè)主減輕負擔，而且還為自身找到了生存空間。
　　對策三：開發(fā)商要把物業(yè)管理當作自己所創(chuàng)品牌的售后服務(wù)工作
　　開發(fā)商應(yīng)樹立“講誠信，創(chuàng)品牌，讓人們住得舒心、放心”的理念。開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時應(yīng)設(shè)計一定比例的物業(yè)管理用房，一部份作為物業(yè)管理辦公用房，另一部份作為物業(yè)經(jīng)營用房來增強物業(yè)管理的“造血功能”，以彌補經(jīng)費不足。開發(fā)商對售房的承諾必須完全履行，如沒有完全履行的，需要與物業(yè)公司共同努力來做好自己所創(chuàng)品牌的售后服務(wù)工作，而不能一走了之，讓業(yè)主將對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司頭上，使業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾擴展到物業(yè)公司。
　　對策四：業(yè)主要轉(zhuǎn)變觀念，主動履行交納物業(yè)管理費的義務(wù)
　　從福利分房、優(yōu)惠購房到購買商品房，一方面老百姓的福利性住房觀念 ……（未完，全文共11363字，當前僅顯示2702字，請閱讀下面提示信息。收藏《小區(qū)物業(yè)管理三大突出問題亟待解決》）