建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)——關于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營模式的思考

　　緒論物業(yè)管理行業(yè)是一個新興的、發(fā)展的、具有豐富內(nèi)涵的領域。我國物業(yè)管理經(jīng)過20年的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來，在城市管理和兩個文明建設中的作用也日益顯著。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾2萬家，物業(yè)管理從業(yè)人員達200多萬人，管理物業(yè)類型已涉及到住宅、寫字樓、商場、工業(yè)廠房、社會后勤物業(yè)等各類物業(yè)，管理物業(yè)面積已有數(shù)百億平方米，物業(yè)管理已形成了龐大的市場基礎，物業(yè)管理的市場化也逐步在啟動。在我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的20年中，積累了很多值得深思和總結(jié)的成功經(jīng)驗與不足的教訓，在理論和實踐上都有許多問題值得深入探討。
　　工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理是全方位、多層次的管理。首先要確立“以人為本、用戶至上”的經(jīng)營思想,即以人為服務主體,進一步深層次地研究服務主體的構(gòu)成，再根據(jù)企業(yè)不同層次的生活和生產(chǎn)需求,確定物業(yè)管理工作內(nèi)容、服務標準以及管理目標，從而逐步形成一個不斷完善的社區(qū)化服務體系，使工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理工作不斷提高，以適應形勢的需要。
　　目前，我國工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理存在有很多問題。從宏觀上講，國家物業(yè)管理的立法過多地針對住宅小區(qū)，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理立法還不很完善；工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的市場化程度不高，專業(yè)性的物業(yè)管理企業(yè)較少。從微觀上講，工業(yè)園區(qū)的設計不很完善，配套設施不很齊全，業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)對前期介入的重視程度不夠。因此，建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)勢在
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承擔責任等等，都沒有具體的規(guī)定或說明，使得實際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。
　　作為物業(yè)公司催不到費用，只好采取停水停電的辦法，這是違法行為，那么違反哪一條法律法規(guī)，也不是很明確。如業(yè)主的車輛被盜，也只是說物業(yè)公司要承擔一定的責任，但如何承擔責任，在什么情況下應該承擔，什么情況下不承擔，也沒有明確法律法規(guī)。雖然可以按照停車發(fā)票作為保管合同法來推定承擔責任，那么物業(yè)公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場地，車輛的損壞和被盜物業(yè)公司一概不賠償，那又該怎么辦。公共專用基金誰來支付這筆款項呢？到目前為止，還沒有一家開發(fā)商向住宅管理部門劃撥這筆款項，即使開發(fā)商有這種想法，也不知道把這筆款項劃撥到什么地方。
　　我們應當承認，物業(yè)管理企業(yè)的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住環(huán)境、清潔衛(wèi)生、消防治安、公共綠化、公用設施、道路養(yǎng)護等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發(fā)點不同，可能會在工作中引發(fā)各種沖突。對此除了及時溝通、消除誤解外，還需要法律上確定二者各自職責范圍及其在相關領域的配合機制。
　　對于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來講，我國的立法更是相對滯后。至今，尚無一部關于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)。在司法實踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。
　　此外，由于對工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中遇到的相關法律理論問題研究不夠深入，導致在工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中產(chǎn)生的許多法律糾紛難以處理。
　　（2）工業(yè)園區(qū)的市場化程度不高
　　目前，全國物業(yè)管理市場處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場化的導火索一旦點燃，整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預測，未來3-5年是中國物業(yè)管理市場的“戰(zhàn)國時代”。到2010年末，全國性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時，一個企業(yè)再想進入物管市場，分得一杯羹，困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。
　　當前獲得物業(yè)管理市場的方式主要有如下三種：
　�、偻ㄟ^公開招投標占領市場
　　這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業(yè)管理權。這是物業(yè)管理市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標方式獲得物業(yè)管理權的物業(yè)比較少，在整個物業(yè)管理市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。
　　②通過協(xié)議招標方式占領市場
　　這種方式就是通過協(xié)議招標的方式獲得物業(yè)管理權。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開發(fā)商邀請一些知名品牌的物業(yè)管理公司進行管理。目前，在物業(yè)管理市場上，這種方式比較常見，而且項目數(shù)目較多。
　�、弁ㄟ^自建自管方式擁有市場
　　這種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場化進程。
　　由于工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理費定價較低，業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟承受能力有限、管理難度大等，對市場化的物業(yè)管理企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場化程度不高，一般由政府指定或開發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進行管理。
　　（3）規(guī)劃布局不夠合理，房屋設計的使用功能不夠全面
　　從目前來看，無論是經(jīng)國務院批準設立的國家級開發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準設立的省、市級開發(fā)區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的方針建設工業(yè)園區(qū)的，但大量的工業(yè)廠房從設計上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規(guī)劃布局也不夠合理。比如，許多標準廠房的衛(wèi)生間很少，且分布不合理，導致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業(yè)管理的難度，致使我們的物業(yè)管理員成了“消防隊員”，處處救火。
　　（4）工業(yè)園區(qū)的配套設施不夠完善
　　我國的開發(fā)區(qū)大都建在遠離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎設施配套設施不夠完善。無論是以高新技術為主的高新技術開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學校等基礎設施、配套設施都不很完善。
　　3、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況
　　（1）我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展狀況
　　現(xiàn)階段，中國物業(yè)管理行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場化的發(fā)展格局，除深圳、上海、北京等城市物業(yè)管理市場相對成熟之外，全國大部份地區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，市場化程度偏低。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展程度已達到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題：
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　　以數(shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足等問題，以2000年末的統(tǒng)計資料為例，全市擁有1100家大小規(guī)模不一的物業(yè)管理企業(yè)，正式注冊的僅500家，按2000年全市物業(yè)開發(fā)量約800萬平方米計算，1100家物業(yè)管理企業(yè)平均分配不足1萬平方米。
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　　企業(yè)發(fā)展趨同化、企業(yè)運作方法雷同，低水平、重復性的產(chǎn)業(yè)隊伍大量涌現(xiàn)，從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產(chǎn)品（服務）結(jié)構(gòu)不合理，低檔次產(chǎn)品（服務）多，企業(yè)運營成本居高不下，市場競爭力差的局面。
　�、塾捎谖飿I(yè)管理行業(yè)普遍存在低水平重復建設的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)管理企業(yè)勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴重后果：一方面
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