關于全市住房價格運行情況的調查報告

目錄/提綱：……
一、全市住房市場概況
（一）房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，商品住房開發(fā)與銷售保持了良好發(fā)展態(tài)勢
（二）住房二級市場更加成熟，二手房房產(chǎn)交易日趨活躍
（三）商品住宅價格平穩(wěn)上升
（四）商品住房空置總量有所上升
二、全市住房市場形勢分析
（一）全市房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅降低，宏觀調控的成效進一步顯現(xiàn)
一是國家宏觀調控政策將進一步見效
（二）全市商品住房價格平穩(wěn)上升
二是建安標準調整，導致成本增加
三是對小區(qū)樓盤的規(guī)劃控制
四是原材料如水泥、鋼材等建材價格上漲，把房地產(chǎn)開發(fā)成本抬升
五是住宅建造品質提升
一是政府激活市場的措施效應
二是城市經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長促進了住房消費的增長
三是“以人為本”的開發(fā)理念，受到消費著的追捧
一是土地資源的不可再生性決定房價合理上漲是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的標志之一
二是有效需求的增加，也會促使房價持續(xù)上漲
三是開發(fā)建設成本的增加決定了房價不會明顯降低
四是受房源供求數(shù)量、結構等因素影響，近一段時期內房價也不會急劇上升
三、對今后我市住房市場持續(xù)健康發(fā)展的建議
（一）盤活存量土地，加強土地供應的調控力度，首先保證商品住房開發(fā)用地
（二）以市場為導向，調整商品住房供應結構，搞好總量控制
（三）加快建立和完善新的住房保障供應體系
四是中等收入家庭購買或承租普通商品房五是高收入家庭購買高檔商品房
（四）……

　　
　　關于全市住房市場運行情況的分析報告
　　
　�。�**年月日）
　　按照市政府領導要求，根據(jù)《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》精神，我們會同規(guī)劃、建設和統(tǒng)計等部門，對近年來全市重點是市區(qū)的住房市場運行情況進行了調研分析，現(xiàn)將有關情況報告如下：
　　一、全市住房市場概況
　　（一）房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，商品住房開發(fā)與銷售保持了良好發(fā)展態(tài)勢
　　據(jù)統(tǒng)計，**年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長，其中，商品住房完成投資同比增長，開工面積同比增長，竣工面積同比增長。
　　在房地產(chǎn)投資與開、竣工面積保持持續(xù)增長的同時，商品住房銷售也呈現(xiàn)出了良好發(fā)展態(tài)勢，**年全市商品住房銷售面積萬平方米，同比增長，銷售平均價格為元平方米左右。其中市區(qū)完成商品住房銷售面積萬平方米，同比增長，平均價格為元平方米左右。
　�。ǘ┳》慷壥袌龈映墒欤址糠慨a(chǎn)交易日趨活躍
　　**年，全市完成二手房轉讓面積萬平方米，同比增長，銷售平均價格為元平
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略685字，正式會員可完整閱讀）……　
觀調控政策將進一步見效。今年，以控制投資規(guī)模和增長速度為重點的宏觀調控政策的積極成效將進一步發(fā)揮，而房地產(chǎn)市場對宏觀政策的調控作用有一個適應期，經(jīng)過一段時間的適應和自我調整，將會逐步趨于穩(wěn)定。二是作為國民經(jīng)濟中與房地產(chǎn)開發(fā)投資聯(lián)系最為密切的領域銀行準備金利率、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款資本金比例的提高以及國家對耕地最嚴格的保護政策，決定了房地產(chǎn)投資不會有大幅度地增長。總之，隨著房地產(chǎn)宏觀調控政策的進一步貫徹實施，全市房地產(chǎn)市場將在不斷調控的基礎上更趨理性和成熟。
　�。ǘ┤猩唐纷》績r格平穩(wěn)上升。分析認為，我市房價的上升是消費拉動而不是投資或投機拉動，因此房價總體上是正常的、健康的。
　　以市中心區(qū)為例，**年至**年間，房價每年同比增長、、，每年的增幅提高比較均勻，沒有出現(xiàn)大起大落，所以說，，近年來，我市的房價上升是比較平穩(wěn)的，住房市場的發(fā)展是比較有序的、健康的。房價近幾年持續(xù)上漲的原因是多方面的，總的說，是市場供求關系決定的，具體可以從以下五個方面分析：
　　第一，房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加是房價上升的直接原因。一是從土地出讓來看，我市從年開始逐步走招標拍賣掛牌程序，開發(fā)商獲得土地的成本增加，致使開發(fā)成本構成增大。二是建安標準調整，導致成本增加。如樓頂設計由平頂改為坡屋頂，樓層隔板由預制樓板改為現(xiàn)場澆制，房屋抗震設計由度改為度設防，僅此三項，就要增加成本左右。三是對小區(qū)樓盤的規(guī)劃控制。近年新建小區(qū)的綠化占地一般控制在—左右，這與早期開發(fā)的小區(qū)相比，容積率減少必然導致住宅成本上升。四是原材料如水泥、鋼材等建材價格上漲，把房地產(chǎn)開發(fā)成本抬升。五是住宅建造品質提升。近幾年全市新建小區(qū)配套設施日益齊全。如：通訊設施、智能化系統(tǒng)、垃圾處理等，大的小區(qū)還要建設學校、幼兒園、停車場、物業(yè)管理用房、居委會用房等，以上幾項除第四項外都是強制推行或政策規(guī)定必須執(zhí)行的，隨之而來的是開發(fā)商的建設成本相對增加，為保持一定贏利水準，就只能適當提高房價。
　　第二，住房消費的增長是房價增長的根本原因。**年全市完成商品住房竣工面積萬平方米，銷售萬平方米，今年一季度，商品住房銷售面積超過了同期竣工的商品房面積數(shù)量，這充分說明了城鎮(zhèn)居民對商品房的需求和住房消費能力的增長。住房消費增長的因素主要是：一是政府激活市場的措施效應。近年來，市政府出臺實施了一系列刺激住房消費的政策規(guī)定，其效應正逐步體現(xiàn)出來，同時每年一度的大型房產(chǎn)展示交易會，對活躍市場、刺激消費起到了重要作用。二是城市經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長促進了住房消費的增長。**年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元，同比增長，居民可支配收入的快速增長有力的促進了住房消費。三是“以人為本”的開發(fā)理念，受到消費著的追捧。一大批精品樓盤的出現(xiàn)、物業(yè)管理條件的改善、小區(qū)配套設施的完善，形成了市場活躍、消費增長的基礎。
　　第三，被動需求的拉動效應。近幾年來，由于城市更新改造和城市建設規(guī)模的擴大，城市房屋拆遷量比較大，而其中絕大多數(shù)為貨幣化安置，這些拆遷戶均需進入市場買房或租房，而由于因拆遷帶來的“被動性需求”多數(shù)是由中低收入家庭產(chǎn)生的對中低價位的住房的需求，無疑就增大了對中低價位普通商品住房的需求量，帶動房價上揚。
　　第四，市場預期作用。**年，商品住宅的買賣雙方都知道國家要控制土地和資金的供應，會造成供應緊張，聯(lián)系近幾年我市房價連年上漲的實際，房價上升的心理預期和買漲不買落的消費習慣，加上部分開發(fā)商的炒作，都起到了催升房價的作用。
　　第五，周邊城市房價上升的帶動作用。近幾年，我市周邊城市的房價上升很 ……（未完，全文共5481字，當前僅顯示1925字，請閱讀下面提示信息。收藏《關于全市住房價格運行情況的調查報告》）