探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門維修范圍的界定

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定
二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定
三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
四、其它幾項(xiàng)工作管理范圍的界定
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物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門的管理維修范圍，一直沒有一個明確的界定，早在年頒發(fā)的沈政發(fā)（）號《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》界定了住宅小區(qū)內(nèi)各專業(yè)管理部門的職責(zé)劃分�？墒请S著時(shí)間的發(fā)展，隨著物業(yè)小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的不斷增加，隨著各專業(yè)管理部門_及管理職能的變化以前界定的管理維修范圍，己適應(yīng)不了物業(yè)管理飛速發(fā)展的需要。由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清。各專業(yè)管理部門之間的扯皮之事，推諉之事，時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活，尤其是實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清，嚴(yán)重地影響了物業(yè)公司的正常工作，將本不應(yīng)屬于物業(yè)單位管理和維修的，全讓物業(yè)管理單位來承擔(dān)．由于部分業(yè)主對物業(yè)管理工作認(rèn)識不足，以為只要我們的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)。所有的問題就應(yīng)該由物業(yè)管理單位來負(fù)責(zé)。殊不知，物業(yè)管理單位，既不是行政管理部門，又不是行政執(zhí)法部門，物業(yè)管理單位就是一個企業(yè)，而且只是一個服務(wù)型企業(yè)，他的職責(zé)范圍，就是按照《物業(yè)服務(wù)合同
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圍的界定
　　
　　根據(jù)建住房字號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ�、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因?yàn)槲飿I(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ)而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司而不是物業(yè)公司盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費(fèi)用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成測算的時(shí)候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費(fèi)用一般為房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)１％以下）維修成本計(jì)入物業(yè)管理成本之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時(shí)，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報(bào)告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)對房屋共用部位的日常管理，定期進(jìn)行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)造成中大修工程。
　　
　　二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定
　　
　　根據(jù)建住房字號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：
　　
　　供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
　　
　　供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定應(yīng)實(shí)行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。
　　
　　從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。
　　
　　從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元
　　
　　電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修；當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報(bào)告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分?jǐn)偳闆r說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。
　　
　　從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時(shí)，應(yīng)由供電部門負(fù)責(zé)維修，其費(fèi)用由供電部門自行解決。
　　
　　供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定
　　
　　供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定應(yīng)實(shí)行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負(fù)責(zé)制。
　　
　　從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)管理，當(dāng)這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時(shí)，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動維修。
　　
　　從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)管理，當(dāng)該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)維修，當(dāng)該段管線需要中大修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報(bào)告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、 ……（未完，全文共5386字，當(dāng)前僅顯示1891字，請閱讀下面提示信息。收藏《探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門維修范圍的界定》）