淺議物業(yè)管理糾紛的處理

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理的性質(zhì)以及與一般服務(wù)合同的區(qū)別
二、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會及個別業(yè)主之間的關(guān)系
三、物業(yè)管理服務(wù)糾紛的類型及其處理
（一）因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛的處理
（二）因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛處理
……
隨著城市建設(shè)和城市改造工作的開展，物業(yè)管理行業(yè)正在逐漸興起，但我國目前尚無法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行立法和規(guī)范，各地方法規(guī)對物業(yè)管理的規(guī)定都不一致，且內(nèi)容簡單不具體，使物業(yè)管理的內(nèi)涵模糊、寬泛，難以操作，實際中容易產(chǎn)生糾紛并不便處理，以下筆者就物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)對象的相互關(guān)系以及物業(yè)管理糾紛的處理作粗淺探討。
　　一、物業(yè)管理的性質(zhì)以及與一般服務(wù)合同的區(qū)別
　　物業(yè)管理，即“區(qū)分所有建筑物的管理”①，是指由政府規(guī)定的對配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)和新建住宅區(qū)以及配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的活動。就物業(yè)管理行為產(chǎn)生的法律關(guān)系分析，既具有行政法律關(guān)系的特性，又具有民事法律關(guān)系的特性，如從法律關(guān)系產(chǎn)生來看，物業(yè)管理行為是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)范；從法律關(guān)系的內(nèi)容來看，物業(yè)管理的項目范圍由地方法規(guī)和部門規(guī)章及規(guī)范性文件事先界定；從法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)實現(xiàn)上看，物業(yè)管理的收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)由政府物價部門規(guī)定或遵政府物價部門指導(dǎo)等。但從其本質(zhì)特性看，物業(yè)管理行為屬于民
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業(yè)出售前，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對象是建設(shè)單位，即物業(yè)管理合同的前期相對方是物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位。物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對象是業(yè)主或者業(yè)主委員會，即物業(yè)管理合同的相對方是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主或者業(yè)主委員會。
　�、补芾矸⻊�(wù)的強(qiáng)制性。一般服務(wù)行為的產(chǎn)生是被服務(wù)對象選擇的結(jié)果，即被服務(wù)對象選擇是否接受某種服務(wù)，同時也可以選擇由誰來提供服務(wù)。而物業(yè)管理服務(wù)中的被服務(wù)對象——業(yè)主，雖然可以選擇由誰來提供管理服務(wù)，但由于住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強(qiáng)制規(guī)定，故對是否需要實行物業(yè)管理卻不能選擇。
　�、撤⻊�(wù)內(nèi)容的廣泛性。物業(yè)管理服務(wù)是一種人居服務(wù)，涉及到財產(chǎn)、環(huán)境、秩序、安全、文化等諸多方面，其服務(wù)內(nèi)容的廣泛是一般服務(wù)合同所不能及的。物業(yè)管理服務(wù)按（國際保健機(jī)構(gòu)）設(shè)定的居住環(huán)境基準(zhǔn)，至少包括以下內(nèi)容：
　　（）火警防范，如加強(qiáng)消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理；
　�。ǎ┣鍧嵕S護(hù)，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；
　�。ǎ┕苍O(shè)施維修，水電機(jī)械維護(hù)、公共電梯、空調(diào)設(shè)備等的定期檢查；
　　（）花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的的枝葉等。
　�、捶⻊�(wù)對象的抽象性。物業(yè)管理服務(wù)的對象不是單個具體的業(yè)主，而是服務(wù)區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主。物業(yè)管理服務(wù)合同通常是由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，業(yè)主大會的決定并不是所有業(yè)主的意志，只是過半數(shù)以上業(yè)主的意志，業(yè)主大會的決定，只要不與法律、法規(guī)、規(guī)范性文件相抵觸，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主都具有約束力。
　　二、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會及個別業(yè)主之間的關(guān)系
　　物業(yè)管理企業(yè)是具有一定物業(yè)管理資質(zhì)，經(jīng)過工商行政管理部門核準(zhǔn)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的法人企業(yè)。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會決定并對其負(fù)責(zé)的，在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益并履行職責(zé)的自治組織。建設(shè)部在年《管理辦法》中稱管理委員會，后于年建設(shè)部、財政部在《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中改稱為業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會是合同雙方平等的當(dāng)事人，之間的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及與業(yè)主委員會的約定，制定物業(yè)管理服務(wù)的工作制度，為全體業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的服務(wù)，收取合理的管理服務(wù)費(fèi)用，并受業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同，審定物業(yè)管理企業(yè)的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動，督促業(yè)主遵守和履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及有關(guān)規(guī)定。在物業(yè)管理企業(yè)違約的情況下，代表全體業(yè)主對其提起民事訴訟。
　　物業(yè)管理企業(yè)與單個業(yè)主和全體業(yè)主是個別與一般的關(guān)系，業(yè)主委員會履行物業(yè)管理服務(wù)合同依賴于每個業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)合同約定的遵守和履行，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)于全體業(yè)主通常是通過服務(wù)一個個單個業(yè)主來體現(xiàn)的，同時，物業(yè)管理企業(yè)工作的順利開展也離不開每個業(yè)主的配合和支持。此外，根據(jù)各地方法規(guī)和建設(shè)部規(guī)范性文件的規(guī)定，在全體業(yè)主的共同財產(chǎn)和公共利益等受到個別業(yè)主的不法侵犯時，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)以自己的名義，代為全體業(yè)主對個別業(yè)主向人民法院提起民事訴訟。侵犯全體業(yè)主的共同財產(chǎn)和公共利益的行為主要是指：
　�、闭加没蛘邠p壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；
　�、策`章私搭亂建；
　�、硴p壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途；
　�、辞终季G地、毀壞綠化；
　�、翟谙劳ǖ郎显O(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；
　�、独梦飿I(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；
　�、范逊乓兹�、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動；
　�、钙渌煞ㄒ�(guī)和業(yè)主公約禁止的行為。
　　同時，個別業(yè)主 ……（未完，全文共5846字，當(dāng)前僅顯示2053字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺議物業(yè)管理糾紛的處理》）