張家界永定區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)工作報(bào)告

目錄/提綱：……
一、工作背景1
二、基本概念1
三、主要任務(wù)2
四、工作目的與意義2
五、工作范圍3
六、更新工作程序3
七、技術(shù)路線5
一、外業(yè)調(diào)查6
二、內(nèi)業(yè)處理9
三、城區(qū)土地定級(jí)9
四、基準(zhǔn)地價(jià)更新13
五、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系編制17
一、體會(huì)與經(jīng)驗(yàn)20
二、存在的問題21
一、工作背景
二、基本概念
三、主要任務(wù)
5、完成土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作報(bào)告及技術(shù)報(bào)告
四、工作目的與意義
五、工作范圍
六、更新工作程序
（一）前期準(zhǔn)備階段
（二）資料調(diào)查收集階段
（三）數(shù)據(jù)分析處理階段
（四）成果完善與報(bào)告的編制階段
（五）成果驗(yàn)收審批階段
七、技術(shù)路線
一、外業(yè)調(diào)查
（一）土地定級(jí)資料搜集
（二）土地估價(jià)資料搜集
（三）其他相關(guān)資料搜集
二、內(nèi)業(yè)處理
三、城區(qū)土地定級(jí)
（一）確定土地定級(jí)因素及其權(quán)重
（二）土地定級(jí)指標(biāo)計(jì)算
（三）定級(jí)單元?jiǎng)澐?br>（四）定級(jí)單元作用分值計(jì)算
（五）土地級(jí)別的初步確定
（六）土地級(jí)別的檢驗(yàn)與調(diào)整
（七）各級(jí)別面積量算
四、基準(zhǔn)地價(jià)更新
（一）資料的整理歸檔
（二）樣點(diǎn)檢驗(yàn)剔除
（三）基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算
（四）級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的檢驗(yàn)
（五）基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果
五、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系編制
一、體會(huì)與經(jīng)驗(yàn)
（一）領(lǐng)導(dǎo)重視、部門配合是關(guān)鍵
（二）精心策劃、認(rèn)真組織是前提
（三）嚴(yán)格要求、質(zhì)量……
張家界市永定區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告

張家界市國土資源局
二○一三年三月
目 錄
前 言 1
第一節(jié) 工作概況 1
一、工作背景 1
二、基本概念 1
三、主要任務(wù) 2
四、工作目的與意義 2
五、工作范圍 3
六、更新工作程序 3
七、技術(shù)路線 5
第二節(jié) 工作內(nèi)容 6
一、外業(yè)調(diào)查 6
二、內(nèi)業(yè)處理 9
三、城區(qū)土地定級(jí) 9
四、基準(zhǔn)地價(jià)更新 13
五、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系編制 17
第三節(jié) 工作體會(huì) 20
一、體會(huì)與經(jīng)驗(yàn) 20
二、存在的問題 21
第四節(jié) 成果應(yīng)用建議 22

前 言
土地價(jià)格作為土地市場體系中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市場運(yùn)行的核心。地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化不僅反映了土地市場的供求狀況，而且還是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地利用狀況的指示器。土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是依法全面統(tǒng)一管理土地資產(chǎn)、合理有效利用土地、編制土地利用總體規(guī)劃、國家征收土地稅費(fèi)、顯化土地資產(chǎn)、明晰土地產(chǎn)權(quán)必不可少的、經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，同時(shí)，為全面掌握城市土地質(zhì)量及利用狀況，提高土地利用效率，為國家和各級(jí)政府制定各項(xiàng)土地政策和調(diào)控措施、為宗地地價(jià)評(píng)估提供科學(xué)依據(jù)。
張家界市永定區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作在永定區(qū)人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，由區(qū)國土資源局組織完成，工作范圍是張家界市土地利用總體規(guī)劃所確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地以及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地。
張家界市永定區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作以中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)
……（新文秘網(wǎng)http://jey722.cn省略1009字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方法對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行分類排隊(duì)，評(píng)定城鎮(zhèn)土地等。
城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)。這次進(jìn)行的工作為城區(qū)土地定級(jí)，采用“以多因素綜合評(píng)定法為主，市場交易價(jià)格定級(jí)校核為輔”的技術(shù)途徑，在武漢凱立德公司開發(fā)的城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新系統(tǒng)中完成數(shù)據(jù)采集、分析處理。并進(jìn)行綜合定級(jí)和分商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的分類定級(jí)。
基準(zhǔn)地價(jià)是某一時(shí)點(diǎn)上，在城鎮(zhèn)各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在平均容積率水平下和一定開發(fā)程度下的同一用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）的法定最高出讓年限的完整的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)具有全域性、分用途性、平均性、有限期性和時(shí)效性特點(diǎn)。
基準(zhǔn)地價(jià)必須是設(shè)定在特定條件下的平均價(jià)格，它不同于具體到某一宗地的地價(jià)，計(jì)算宗地地價(jià)時(shí)，可根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)成果，結(jié)合宗地的區(qū)域因素和個(gè)別因素及其它條件，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法進(jìn)行評(píng)估。
從成本角度講，基準(zhǔn)地價(jià)可以理解為由對(duì)原土地使用者補(bǔ)償費(fèi)用（指征地、拆遷成本）、開發(fā)土地費(fèi)用、政府應(yīng)收取的土地出讓金、土地增值以及利息、利潤等部分構(gòu)成；
從收益的角度講，基準(zhǔn)地價(jià)可理解為土地純收益與土地還原利率的比率；
從市場的角度講，基準(zhǔn)地價(jià)來源于市場，也服務(wù)于市場，但最終應(yīng)符合市場實(shí)際，體現(xiàn)某一地區(qū)的市場水平。
三、主要任務(wù)
主要工作任務(wù)是城區(qū)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)更新。根據(jù)《規(guī)程》要求，結(jié)合張家界市實(shí)際，確定具體工作任務(wù)是：
1、根據(jù)張家界市永定區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況，進(jìn)行綜合定級(jí)和分商業(yè)、住宅、工業(yè)用途定級(jí)。
2、在土地定級(jí)基礎(chǔ)上分商業(yè)、住宅、工業(yè)用途評(píng)估各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)和主要商業(yè)街路線價(jià)。
3、依據(jù)各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)、最高宗地地價(jià)、最低宗地地價(jià)和宗地的土地條件建立商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)及指標(biāo)說明表。
4、提供土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖
5、完成土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作報(bào)告及技術(shù)報(bào)告。
四、工作目的與意義
城鎮(zhèn)土地定級(jí)的目的是為全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地使用效率，為政府制定各項(xiàng)土地政策和調(diào)控措施、為土地估價(jià)、征收土地稅費(fèi)和制訂城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計(jì)劃、發(fā)揮級(jí)差地租的經(jīng)濟(jì)杠桿作用提供科學(xué)依據(jù)。
基準(zhǔn)地價(jià)更新的目的是為保證國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，加強(qiáng)國家對(duì)土地市場的管理，促進(jìn)正常交易；全面科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)。
這項(xiàng)工作是我市土地管理信息化和辦公自動(dòng)化建設(shè)的成就，標(biāo)志著我市地產(chǎn)市場將逐步納入規(guī)范運(yùn)作，標(biāo)志著我市地價(jià)管理新_的全面實(shí)施，也標(biāo)志著我市中介機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)職能的根本轉(zhuǎn)變。
五、工作范圍
根據(jù)《張家界市土地利用總體規(guī)劃》（2006—2020年）和《張家界市城市總體規(guī)劃》（2007—2030）,并結(jié)合上一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作情況綜合確定本次永定城區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍總面積為102.94平方公里，其中水域面積8.15平方公里，土地總面積為94.79平方公里。在近年的發(fā)展中，陽湖坪鎮(zhèn)已經(jīng)興建了大量工業(yè)廠房，在此已將建成張家界市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，沙堤鄉(xiāng)為聯(lián)系市區(qū)與景區(qū)的主要交通路線，而楓香崗鄉(xiāng)也已經(jīng)承擔(dān)了張家界市城市發(fā)展的部分功能，故將陽湖坪鎮(zhèn)、沙堤鄉(xiāng)和楓香崗鄉(xiāng)的部分土地面積納入了本次永定城區(qū)更新范圍。
本次鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等定級(jí)的對(duì)象最終確定為8個(gè)建制鎮(zhèn)、4個(gè)具有代表性質(zhì)的鄉(xiāng)的小城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的建設(shè)用地，12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別為：沅古坪鎮(zhèn)、王家坪鎮(zhèn)、教字埡鎮(zhèn)、尹家溪鎮(zhèn)、大坪鎮(zhèn)、后坪鎮(zhèn)、合作橋鄉(xiāng)、新橋鎮(zhèn)、三家館鄉(xiāng)、溫塘鎮(zhèn)、三岔鄉(xiāng)、四都坪鄉(xiāng)。具體評(píng)估面積見下表所示：
表1-1鄉(xiāng)鎮(zhèn)評(píng)估面積統(tǒng)計(jì)表
鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱 評(píng)估面積（平方公里）
大坪 1.2
合作橋鄉(xiāng) 0.286
后坪 0.195
教字埡 1.42
三岔鄉(xiāng) 0.625
三家館鄉(xiāng) 0.765
王家坪 0.467
溫塘鎮(zhèn) 0.55
新橋鎮(zhèn) 0.70
尹家溪 1.46
沅古坪 1.2
四都坪 0.32
六、更新工作程序
全部工作共分為前期準(zhǔn)備、資料調(diào)查收集、數(shù)據(jù)分析處理、成果完善與編制、成果驗(yàn)收與審批等5個(gè)階段。
（一）前期準(zhǔn)備階段
前期準(zhǔn)備工作在2011年10月完成，主要任務(wù)是成立領(lǐng)導(dǎo)小組，組建工作專班、落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)、技術(shù)培訓(xùn)、召開有關(guān)會(huì)議、組織宣傳發(fā)動(dòng)、印刷有關(guān)資料、購置有關(guān)設(shè)備、擬定技術(shù)路線等前期準(zhǔn)備工作。
（二）資料調(diào)查收集階段
資料調(diào)查收集階段工作時(shí)間為2011年11月至12月。主要工作內(nèi)容有：①基礎(chǔ)資料的收集，包括社會(huì)各行各業(yè)總體經(jīng)濟(jì)狀況、評(píng)估范圍、基準(zhǔn)地價(jià)更新的地價(jià)定義以及相關(guān)政府文件等；②土地定級(jí)因子資料的收集，一是到相關(guān)行政部門進(jìn)行收集，二是根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》實(shí)地調(diào)查。③估價(jià)樣點(diǎn)資料收集，一是到國土局、土地交易中心和房地產(chǎn)管理局等部門進(jìn)行資料調(diào)查，如土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、征地、房屋交易資料等，二是工作人員實(shí)地收集，如商鋪、柜臺(tái)出租、二手房買賣等資料。
（三）數(shù)據(jù)分析處理階段
數(shù)據(jù)分析處理階段安排在2012年1月至2012年3月，由項(xiàng)目技術(shù)組成員與 ……（未完，全文共15748字，當(dāng)前僅顯示2832字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《張家界永定區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)工作報(bào)告》）