海域使用權(quán)證換發(fā)土地使用權(quán)證過(guò)程中存在突出問(wèn)題的審計(jì)方法

目錄/提綱：……
一、案例背景
二、審計(jì)方法與成果
（一）審計(jì)基本思路
1、判斷審計(jì)事項(xiàng)是否違規(guī)
（二）審計(jì)取得的資料
（三）審計(jì)步驟與方法
1、獲取并審閱相關(guān)原始資料，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題疑點(diǎn)
2、審查海域使用權(quán)取得方式和海域使用金款征繳情況
3、審查土地使用權(quán)出讓方式和土地出讓價(jià)款征繳情況
4、審查變更土地用途和應(yīng)補(bǔ)繳土地價(jià)款的征繳情況
5、量化土地出讓價(jià)款流失金額，挖掘案件線索
（四）審計(jì)成果
1、填海形成的土地違規(guī)直接換發(fā)土地使用權(quán)證，造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重
2、違反規(guī)劃，擅自批準(zhǔn)改變填海造地用途，損害國(guó)家利益
3、違規(guī)擅自提高海域使用年限，損害國(guó)家利益
三、體會(huì)與啟示
（一）厘清查核土地出讓中存在突出問(wèn)題的審計(jì)思路
（二）重點(diǎn)關(guān)注土地出讓中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
（三）提高查處土地出讓中違紀(jì)違法案件線索的能力
三是有無(wú)權(quán)錢(qián)交易或者貪污受賄的疑點(diǎn)
……
海域使用權(quán)證換發(fā)土地使用權(quán)證過(guò)程中存在突出問(wèn)題的審計(jì)方法

〔編者按〕為做好全國(guó)土地審計(jì)工作，審計(jì)署全國(guó)土地出讓收支和耕地保護(hù)情況審計(jì)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室向全國(guó)審計(jì)機(jī)關(guān)征集土地審計(jì)案例，供參加全國(guó)土地審計(jì)的干部學(xué)習(xí)借鑒。此次征集活動(dòng)共收到各類(lèi)案例64篇，按照相關(guān)要求精選出25篇編輯成冊(cè)。我廳選送的由廳資源環(huán)境審計(jì)處撰寫(xiě)的案例《海域使用權(quán)證換發(fā)土地使用權(quán)證過(guò)程中存在突出問(wèn)題的審計(jì)方法》成功入選，我廳也是全國(guó)有案例入選的4個(gè)地方審計(jì)機(jī)關(guān)之一。
案例點(diǎn)評(píng)：本案例以海域使用權(quán)證換發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)為突破口，采取有針對(duì)性的審計(jì)措施，重點(diǎn)揭示了填海形成的土地未按現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)規(guī)定辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，違規(guī)直接換發(fā)土地使用權(quán)證造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重，以及違反規(guī)劃，擅自批準(zhǔn)改變填海造地用途，損害國(guó)家利益等重大違紀(jì)違法問(wèn)題。

一、案例背景
近年，我廳對(duì)全省填海造地情況進(jìn)行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，實(shí)施填海造
……（新文秘網(wǎng)http://www.jey722.cn省略647字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
項(xiàng)目備案表、土地出讓合同、土地使用權(quán)證等有關(guān)變更土地用途的文件、資料。
3.國(guó)土部門(mén)提供的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告、土地估價(jià)報(bào)告、土地出讓合同、土地變更登記發(fā)證送審表和土地登記申請(qǐng)書(shū)等有關(guān)海域使用權(quán)證換發(fā)土地使用權(quán)證和土地出讓金繳交的文件、資料。
4.國(guó)土部門(mén)提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告、抵押合同、土地抵押登記申請(qǐng)表和土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)等有關(guān)土地他項(xiàng)權(quán)利登記的文件、資料。
5.國(guó)土部門(mén)提供的項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、設(shè)計(jì)要點(diǎn)和容積率調(diào)整請(qǐng)示和縣委會(huì)議紀(jì)要等有關(guān)容積率調(diào)整的文件、資料。
6.國(guó)土部門(mén)提供的某縣城鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果報(bào)告和部分出讓土地的出讓公告和出讓合同等文件、資料。
（三）審計(jì)步驟與方法
1.獲取并審閱相關(guān)原始資料，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題疑點(diǎn)。從海洋、國(guó)土、建設(shè)規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)獲取海域?qū)徟Y料、項(xiàng)目規(guī)劃審批資料、土地使用審批資料,并將這些審批資料互相對(duì)比，發(fā)現(xiàn)僅經(jīng)縣級(jí)政府負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，填海造地形成的土地未按規(guī)定進(jìn)行“招拍掛”，國(guó)土部門(mén)就直接將用海單位的海域使用權(quán)證換為《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證》，而且沒(méi)有收取任何土地出讓價(jià)款，并將海洋部門(mén)審批的旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)之用的填海造地用海，在填海造地形成土地后擅自批準(zhǔn)土地用途變更為“城鎮(zhèn)住宅用地”，使用年限由二十五年變更為五十年。
2.審查海域使用權(quán)取得方式和海域使用金款征繳情況。審閱從某縣海洋部門(mén)取得的A公司“YG花苑”項(xiàng)目用海檔案中的以下資料：項(xiàng)目填海造地用海申請(qǐng)書(shū)；某縣海洋部門(mén)的《海域使用審批呈報(bào)表》；《某縣海洋與漁業(yè)局關(guān)于A公司海域使用的請(qǐng)示》及政府的批準(zhǔn)文件；A公司繳納海域使用金297萬(wàn)元的繳款憑證；某縣政府頒發(fā)的《海域使用權(quán)證書(shū)》；A公司《海域使用權(quán)變更申請(qǐng)書(shū)》及政府批準(zhǔn)文件等，厘清海域使用權(quán)取得方式和海域使用金款征繳情況，查實(shí)以下情況：（1）A公司“YG花苑”項(xiàng)目填海造地海域使用權(quán)是通過(guò)申請(qǐng)審批方式取得的，不是通過(guò)政府招標(biāo)、拍賣(mài)方式出讓海域使用權(quán)而取得的；（2）已按規(guī)定繳納全部海域使用金；（3）違規(guī)擅自將旅游、娛樂(lè)用海最高期限從二十五年提高至五十年。
3.審查土地使用權(quán)出讓方式和土地出讓價(jià)款征繳情況。審閱從某縣國(guó)土部門(mén)取得的A公司“YG花苑”項(xiàng)目海域使用權(quán)證換發(fā)土地使用權(quán)證及土地使用權(quán)出讓檔案中的以下資料：A公司申請(qǐng)辦理直接換發(fā)土地使用權(quán)證的報(bào)告；某縣政府領(lǐng)導(dǎo)的批示；某縣審計(jì)部門(mén)出具的填海造地投入情況的審計(jì)報(bào)告；《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；《某縣土地登記發(fā)證送審表》、《土地變更登記發(fā)證送審表》；《國(guó)有土地使用權(quán)證》等，厘清土地使用權(quán)出讓方式和土地出讓價(jià)款征繳情況，發(fā)現(xiàn)以下問(wèn)題：（1）違規(guī)將海域使用權(quán)證直接換發(fā)土地使用權(quán)證；（2）未按現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)規(guī)定辦理建設(shè)用地審批手續(xù)和執(zhí)行“招拍掛”程序；（3）未辦理土地有償使用手續(xù)，沒(méi)有收取土地出讓價(jià)款，而只是以繳納的海域使用金和填海造地發(fā)生的實(shí)際成本抵頂土地出讓價(jià)款，該價(jià)款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于鄰近陸域土地的“招拍掛”土地出讓價(jià)款，而且差距巨大。
審計(jì)人員進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)了海洋和國(guó)土等職能部門(mén)相關(guān)人員，他們以《某省人民政府關(guān)于海域使用權(quán)證換發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》中，“填海形成的土地可直接換發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，海域取得成本和填海成本視為繳納土地出讓金，不再收取土地出證金”為理由，為其行為進(jìn)行辯解。但經(jīng)審計(jì)人員對(duì)該批復(fù)的相關(guān)條款進(jìn)行了認(rèn)真的研究，發(fā)現(xiàn)批 ……（未完，全文共5174字，當(dāng)前僅顯示1817字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《海域使用權(quán)證換發(fā)土地使用權(quán)證過(guò)程中存在突出問(wèn)題的審計(jì)方法》）