主城區(qū)危舊房、城中村改造工作的調研報告

目錄/提綱：……
一、主城區(qū)危舊房、城中村改造工作的基本情況
二、主城區(qū)危舊房、城中村改造工作面臨的主要問題和困難
（一）項目資金難以平衡
1、改造項目自身難度較大
2、地塊招商困難
3、運作平臺再融資能力下降
4、區(qū)域范圍內(nèi)資金總體平衡困難
（二）危舊房難以征收
1、房屋產(chǎn)權復雜
2、居住人群多樣
3、宣傳發(fā)動尚不深入
4、安置房配套保障不夠
5、群眾訴求與能解決程度反差較大
二是居住者以弱勢_為主，涉及到動遷要居民承擔資金的時候困難不少
（三）相關政策難以統(tǒng)一
1、政策法律體系缺乏
2、規(guī)劃控制矛盾突出
3、項目開發(fā)成本較大
三、幾點建議
（一）搞好總體規(guī)劃，加強配套設施建設
一要強化頂層協(xié)調，推進改造工作的規(guī)范化運作
二要借鑒先進經(jīng)驗，妥善處理好建設與保護的關系
三要加大保障力度，維護困難群眾的根本利益
（二）創(chuàng)新工作理念，加大政府支持力度
（三）完善政策法律，嚴格依法征收
一要盡早立法
二要把好政策
三要嚴格依法
（四）探索有效融資模式，多渠道籌措改造資金
一要適當放寬對改造片區(qū)開發(fā)項目的控制，規(guī)劃開發(fā)一批有市場、高回報的項目
……

關于南京市主城區(qū)危舊房、城中村改造工作的調研報告
市人大代表秦淮二組

根據(jù)市人大常委會《關于增強市人大代表閉會期間履職實效的若干意見》的有關要求，結合履職工作實際，市人大代表秦淮二組對我市主城區(qū)危舊房、城中村改造工作情況進行了專題調研，實地調研了部分改造片區(qū)，聽取了市、區(qū)住建相關部門及調研片區(qū)法院相關工作情況的匯報，并組織代表多次開展專題研討，形成了如下調研報告。
一、主城區(qū)危舊房、城中村改造工作的基本情況
南京市從2007年開始大規(guī)模開展危舊房、城中村改造工作。2012年8月，市、區(qū)“動遷拆違、治亂整破”專項行動全面啟動。根據(jù)《南京市主城區(qū)危舊房、城中村改造工作實施意見》，青奧會前，我市將重點完成中心區(qū)主干道、重點風景區(qū)周邊和涉及青奧場館周邊的危舊房、城中村改造任務；2015年，基本完成主城區(qū)危舊房、城中村改造，實現(xiàn)危舊房片區(qū)和城中村居住條件徹底改善。
在主城區(qū)危舊房、城中村改造工作中，市政府對符合城市規(guī)劃并具備開發(fā)條件的危舊房、城中村，通過土地儲備和綜合開發(fā)來實施改造；對南部新城、燕子磯新城、下關濱江商務區(qū)、軟件谷、科
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資金總體平衡困難。某些中心區(qū)集中了一些虧損非盈利的危舊房、城中村改造項目，希冀通過盈余項目進行平衡、帶動，但在小地塊集中的主城區(qū)，即便是在返還17%的市級剛性計提后，國家、省、市的剛性計提合計仍有28%左右，還是難以實現(xiàn)區(qū)內(nèi)總體建設的資金平衡，有些區(qū)的推進改造項目的啟動資金達50億元以上，已大大超出區(qū)級財政負擔能力。
（二）危舊房難以征收
1、房屋產(chǎn)權復雜。危舊房、城中村改造片區(qū)居民自建房屋較多，情況復雜，不少被征收戶實際居住在自建房中，沒有辦理證照，這些人群提出“按照有證房屋評估價補償無證房”的不合理訴求，給改造征收工作帶來了很大難度。
2、居住人群多樣。危舊房、城中村改造普遍存在建筑密度高、戶均面積小、戶籍人口多、房屋產(chǎn)權復雜等問題；不少地塊內(nèi)下放回寧、兩勞釋放、吸毒、低保戶、重大疾病等_較多，生活的困難使相當數(shù)量的居民對動遷工作不配合、拒絕商談。重大項目危舊房、城中村改造征收中，如涉及范圍廣，被征收安置的居民容易形成利益共同體，征收難度極大。
3、宣傳發(fā)動尚不深入。危舊房、城中村改造中缺乏有效的信息發(fā)布機制，導致征收難度加大。有關部門對城市改造的民意調查不足，不能有效保障被征收人參與聽證的權利。改造計劃、征收安置信息等未能及時準確發(fā)布，安置標準隨個案不同而存在巨大差距，部分居民對改造工程產(chǎn)生抵觸心理，希望借助拖延方式來爭取更大的利益，也給法院進行危舊房、城中村改造動遷個案的處理帶來了久調難決、判決即上訪的壓力。
4、安置房配套保障不夠。新建安置居住區(qū)還沒有形成良好的居住環(huán)境，有些征收安置房質量不高，缺乏就業(yè)環(huán)境和生活配套，與房產(chǎn)開發(fā)高額回報形成強烈反差，同時居民的期望值隨社會經(jīng)濟的發(fā)展而逐步提高，造成危舊房、城中村改造征收阻力大。
5、群眾訴求與能解決程度反差較大。由于老百姓訴求程度的不斷提高和各方面工作規(guī)范后可調控余地有限，危舊房、城中村改造的難度在明顯加大。一是剩下的房屋大多是“難啃的骨頭”；二是居住者以弱勢_為主，涉及到動遷要居民承擔資金的時候困難不少。居住在危舊房、城中村中的居民，普遍希望一次性地通過動遷或改造來改善居住條件、提高生活質量。但是，現(xiàn)實和愿望往往有差距，而他們的住房又在產(chǎn)權等方面存在這樣或那樣的問題，更增加了動遷工作的難度。此外，動遷過程中的一些簡單、粗暴及反復無常的做法，增強了居民的不信任感，影響了改造工作的順利展開。
（三）相關政策難以統(tǒng)一
1、政策法律體系缺乏。我市出臺的有關政策還不能完全適應實際工作需要，至今既沒有一套較為完善的危舊房、城中村改造政策體系，也沒有一部關于危舊房、城中村改造的地方性法規(guī)，與改造工作密切相關的現(xiàn)行規(guī)章、政策，大多散見于部分政策、文件中，加之有些規(guī)定操作性不強，對遏制因工作程序不規(guī)范、政策落實不徹底等產(chǎn)生的矛盾糾紛不利，致使改造工作推進困難重重。
2、規(guī)劃控制矛盾突出。一方面，城市中心區(qū)項目實施單位要求突破原控規(guī)，調整規(guī)劃方案，提高容積率，以利平衡資金；另一方面，規(guī)劃部門嚴格按照論證調整程序審定方案，一些改造項目論證時間過長，影響啟動時間。
3、項目開發(fā)成本較大。開發(fā)公司在項目開發(fā)過程中，由于土地成本所占比重較大，只能通過增加建設規(guī)模、減少單位建筑面積來分攤土地成本，因此在危舊房、城中村改造區(qū)內(nèi)新建筑密度加大，造成主城區(qū)人口密度增大，加重了城區(qū)交通、環(huán)境等承載壓力。
三、幾點建議
（一）搞好總體規(guī)劃，加強配套設施建設。一要強化頂層協(xié)調，推進改造工作的規(guī)范化運作。完善、強化老城改造工作聯(lián)席會議制度或領導小組的功能，拓展其研究、協(xié)調解決老城改造、改建工作相關重大問題的能力；對不同地塊用地功能、建筑布局、限高、建筑容積率、重點街景配套、文物保護、交通組織、生活配套設施、綠化建設等要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，進行科學論證，詳細做好全市總體規(guī)劃及年度實施計劃，并對項目進行全過程的管理、監(jiān)督。二要借鑒先進經(jīng)驗，妥善處理好建設與保護的關系。根據(jù)規(guī)劃 ……（未完，全文共4189字，當前僅顯示2116字，請閱讀下面提示信息。收藏《主城區(qū)危舊房、城中村改造工作的調研報告》）