主城區(qū)危舊房、城中村改造工作的調(diào)研報(bào)告

目錄/提綱：……
一、主城區(qū)危舊房、城中村改造工作的基本情況
二、主城區(qū)危舊房、城中村改造工作面臨的主要問(wèn)題和困難
（一）項(xiàng)目資金難以平衡
1、改造項(xiàng)目自身難度較大
2、地塊招商困難
3、運(yùn)作平臺(tái)再融資能力下降
4、區(qū)域范圍內(nèi)資金總體平衡困難
（二）危舊房難以征收
1、房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜
2、居住人群多樣
3、宣傳發(fā)動(dòng)尚不深入
4、安置房配套保障不夠
5、群眾訴求與能解決程度反差較大
二是居住者以弱勢(shì)_為主，涉及到動(dòng)遷要居民承擔(dān)資金的時(shí)候困難不少
（三）相關(guān)政策難以統(tǒng)一
1、政策法律體系缺乏
2、規(guī)劃控制矛盾突出
3、項(xiàng)目開發(fā)成本較大
三、幾點(diǎn)建議
（一）搞好總體規(guī)劃，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)
一要強(qiáng)化頂層協(xié)調(diào)，推進(jìn)改造工作的規(guī)范化運(yùn)作
二要借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，妥善處理好建設(shè)與保護(hù)的關(guān)系
三要加大保障力度，維護(hù)困難群眾的根本利益
（二）創(chuàng)新工作理念，加大政府支持力度
（三）完善政策法律，嚴(yán)格依法征收
一要盡早立法
二要把好政策
三要嚴(yán)格依法
（四）探索有效融資模式，多渠道籌措改造資金
一要適當(dāng)放寬對(duì)改造片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的控制，規(guī)劃開發(fā)一批有市場(chǎng)、高回報(bào)的項(xiàng)目
……

關(guān)于南京市主城區(qū)危舊房、城中村改造工作的調(diào)研報(bào)告
市人大代表秦淮二組

根據(jù)市人大常委會(huì)《關(guān)于增強(qiáng)市人大代表閉會(huì)期間履職實(shí)效的若干意見》的有關(guān)要求，結(jié)合履職工作實(shí)際，市人大代表秦淮二組對(duì)我市主城區(qū)危舊房、城中村改造工作情況進(jìn)行了專題調(diào)研，實(shí)地調(diào)研了部分改造片區(qū)，聽取了市、區(qū)住建相關(guān)部門及調(diào)研片區(qū)法院相關(guān)工作情況的匯報(bào)，并組織代表多次開展專題研討，形成了如下調(diào)研報(bào)告。
一、主城區(qū)危舊房、城中村改造工作的基本情況
南京市從2007年開始大規(guī)模開展危舊房、城中村改造工作。2012年8月，市、區(qū)“動(dòng)遷拆違、治亂整破”專項(xiàng)行動(dòng)全面啟動(dòng)。根據(jù)《南京市主城區(qū)危舊房、城中村改造工作實(shí)施意見》，青奧會(huì)前，我市將重點(diǎn)完成中心區(qū)主干道、重點(diǎn)風(fēng)景區(qū)周邊和涉及青奧場(chǎng)館周邊的危舊房、城中村改造任務(wù)；2015年，基本完成主城區(qū)危舊房、城中村改造，實(shí)現(xiàn)危舊房片區(qū)和城中村居住條件徹底改善。
在主城區(qū)危舊房、城中村改造工作中，市政府對(duì)符合城市規(guī)劃并具備開發(fā)條件的危舊房、城中村，通過(guò)土地儲(chǔ)備和綜合開發(fā)來(lái)實(shí)施改造；對(duì)南部新城、燕子磯新城、下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)、軟件谷、科
……（新文秘網(wǎng)http://www.jey722.cn省略753字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
資金總體平衡困難。某些中心區(qū)集中了一些虧損非盈利的危舊房、城中村改造項(xiàng)目，希冀通過(guò)盈余項(xiàng)目進(jìn)行平衡、帶動(dòng)，但在小地塊集中的主城區(qū)，即便是在返還17%的市級(jí)剛性計(jì)提后，國(guó)家、省、市的剛性計(jì)提合計(jì)仍有28%左右，還是難以實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)總體建設(shè)的資金平衡，有些區(qū)的推進(jìn)改造項(xiàng)目的啟動(dòng)資金達(dá)50億元以上，已大大超出區(qū)級(jí)財(cái)政負(fù)擔(dān)能力。
（二）危舊房難以征收
1、房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。危舊房、城中村改造片區(qū)居民自建房屋較多，情況復(fù)雜，不少被征收戶實(shí)際居住在自建房中，沒(méi)有辦理證照，這些人群提出“按照有證房屋評(píng)估價(jià)補(bǔ)償無(wú)證房”的不合理訴求，給改造征收工作帶來(lái)了很大難度。
2、居住人群多樣。危舊房、城中村改造普遍存在建筑密度高、戶均面積小、戶籍人口多、房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜等問(wèn)題；不少地塊內(nèi)下放回寧、兩勞釋放、吸毒、低保戶、重大疾病等_較多，生活的困難使相當(dāng)數(shù)量的居民對(duì)動(dòng)遷工作不配合、拒絕商談。重大項(xiàng)目危舊房、城中村改造征收中，如涉及范圍廣，被征收安置的居民容易形成利益共同體，征收難度極大。
3、宣傳發(fā)動(dòng)尚不深入。危舊房、城中村改造中缺乏有效的信息發(fā)布機(jī)制，導(dǎo)致征收難度加大。有關(guān)部門對(duì)城市改造的民意調(diào)查不足，不能有效保障被征收人參與聽證的權(quán)利。改造計(jì)劃、征收安置信息等未能及時(shí)準(zhǔn)確發(fā)布，安置標(biāo)準(zhǔn)隨個(gè)案不同而存在巨大差距，部分居民對(duì)改造工程產(chǎn)生抵觸心理，希望借助拖延方式來(lái)爭(zhēng)取更大的利益，也給法院進(jìn)行危舊房、城中村改造動(dòng)遷個(gè)案的處理帶來(lái)了久調(diào)難決、判決即上訪的壓力。
4、安置房配套保障不夠。新建安置居住區(qū)還沒(méi)有形成良好的居住環(huán)境，有些征收安置房質(zhì)量不高，缺乏就業(yè)環(huán)境和生活配套，與房產(chǎn)開發(fā)高額回報(bào)形成強(qiáng)烈反差，同時(shí)居民的期望值隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步提高，造成危舊房、城中村改造征收阻力大。
5、群眾訴求與能解決程度反差較大。由于老百姓訴求程度的不斷提高和各方面工作規(guī)范后可調(diào)控余地有限，危舊房、城中村改造的難度在明顯加大。一是剩下的房屋大多是“難啃的骨頭”；二是居住者以弱勢(shì)_為主，涉及到動(dòng)遷要居民承擔(dān)資金的時(shí)候困難不少。居住在危舊房、城中村中的居民，普遍希望一次性地通過(guò)動(dòng)遷或改造來(lái)改善居住條件、提高生活質(zhì)量。但是，現(xiàn)實(shí)和愿望往往有差距，而他們的住房又在產(chǎn)權(quán)等方面存在這樣或那樣的問(wèn)題，更增加了動(dòng)遷工作的難度。此外，動(dòng)遷過(guò)程中的一些簡(jiǎn)單、粗暴及反復(fù)無(wú)常的做法，增強(qiáng)了居民的不信任感，影響了改造工作的順利展開。
（三）相關(guān)政策難以統(tǒng)一
1、政策法律體系缺乏。我市出臺(tái)的有關(guān)政策還不能完全適應(yīng)實(shí)際工作需要，至今既沒(méi)有一套較為完善的危舊房、城中村改造政策體系，也沒(méi)有一部關(guān)于危舊房、城中村改造的地方性法規(guī)，與改造工作密切相關(guān)的現(xiàn)行規(guī)章、政策，大多散見于部分政策、文件中，加之有些規(guī)定操作性不強(qiáng)，對(duì)遏制因工作程序不規(guī)范、政策落實(shí)不徹底等產(chǎn)生的矛盾糾紛不利，致使改造工作推進(jìn)困難重重。
2、規(guī)劃控制矛盾突出。一方面，城市中心區(qū)項(xiàng)目實(shí)施單位要求突破原控規(guī)，調(diào)整規(guī)劃方案，提高容積率，以利平衡資金；另一方面，規(guī)劃部門嚴(yán)格按照論證調(diào)整程序?qū)彾ǚ桨福恍└脑祉?xiàng)目論證時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，影響啟動(dòng)時(shí)間。
3、項(xiàng)目開發(fā)成本較大。開發(fā)公司在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，由于土地成本所占比重較大，只能通過(guò)增加建設(shè)規(guī)模、減少單位建筑面積來(lái)分?jǐn)偼恋爻杀�，因此在危舊房、城中村改造區(qū)內(nèi)新建筑密度加大，造成主城區(qū)人口密度增大，加重了城區(qū)交通、環(huán)境等承載壓力。
三、幾點(diǎn)建議
（一）搞好總體規(guī)劃，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。一要強(qiáng)化頂層協(xié)調(diào)，推進(jìn)改造工作的規(guī)范化運(yùn)作。完善、強(qiáng)化老城改造工作聯(lián)席會(huì)議制度或領(lǐng)導(dǎo)小組的功能，拓展其研究、協(xié)調(diào)解決老城改造、改建工作相關(guān)重大問(wèn)題的能力；對(duì)不同地塊用地功能、建筑布局、限高、建筑容積率、重點(diǎn)街景配套、文物保護(hù)、交通組織、生活配套設(shè)施、綠化建設(shè)等要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，進(jìn)行科學(xué)論證，詳細(xì)做好全市總體規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的管理、監(jiān)督。二要借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，妥善處理好建設(shè)與保護(hù)的關(guān)系。根據(jù)規(guī)劃 ……（未完，全文共4189字，當(dāng)前僅顯示2116字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《主城區(qū)危舊房、城中村改造工作的調(diào)研報(bào)告》）